每日經濟新聞 2022-12-15 19:20:27
◎回顧廣州今年的四批次集中供地出讓情況,從第二批集中供地開始取消了多項嚴格的土拍規(guī)則,如“競自持”“限制購買群體”等,變相降低了拿地門檻,但民營房企依舊缺乏拿地熱情,拿地主角依然是央企國企或城投公司。
每經記者 黃婉銀 每經編輯 魏文藝
12月15日,因僅出讓6宗地塊且其中一宗流拍,廣州今年第四批集中供地很快以總成交金額191.2億元收官,其中保利拿下的天河一宗地塊樓面價進入廣州樓面價TOP10行列。
據《每日經濟新聞》記者統(tǒng)計,2022年廣州總共四批次集中供地攬金約1220億元,有三宗成交地塊接進入新廣州樓面價TOP10行列,一宗地塊以高總價躋身廣州歷史上宅地成交總價TOP2。同時,中心區(qū)天河還有兩宗地塊都出現流拍。
多位廣州業(yè)內人士當日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,從第四批集中供地結果來看,“兜底”很少,基本都是市場行為,趨勢在理性向好,而且拿地企業(yè)中也出現了民企。
在第四批集中供地出讓中,越秀以底價拿下番禺和海珠兩宗地塊,其中海珠地塊要求配建197平方米回遷安置住宅。
另一宗白云的安置房用地則由中建國際以總價16.35億元拿下,競安置房回購價格17100元/平方米。由于該地塊建成后的安置房將由白云區(qū)政府制指定單位回購用于拆遷安置,不愁銷售,房企本質做的是代建業(yè)務,但這宗地塊卻成為本次土拍中競爭最激烈的,吸引了三家企業(yè)報名競拍,共經歷了9輪報價。
廣州第四批集中供地成交情況 來源:卓越評估整理
中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱12月15日通過微信向記者分析指出,在市場充滿不確定性的當下,房企更偏好于投資這類“類代建”的無風險、低收益的地塊。
天河區(qū)的中鐵物流園地塊是本輪供地中拍賣總價、樓面價最高的地塊,最終以95.8億元被保利收入囊中,折合樓面價45915元/平方米,也刷新了廣州樓面價TOP10,排在第八位。
保利在該地塊附近還有一個在售新盤項目僑鑫保利匯景臺,目前在貝殼平臺的參考均價為136000元/平方米,而附近二手房匯景新城龍熹山今年10月的參考均價為89460元/平方米。
值得一提的是,本輪廣州集中供地出讓中出現民企身影。民企方圓聯(lián)合黃埔區(qū)區(qū)屬國企知識城投資拿下黃埔區(qū)CPPQ-A5-1地塊,成交總價為37.9億元,折合樓面價19207元/平方米。
合富輝煌廣州公司副總經理、廣州市房協(xié)專家委員會委員梁仲賢12月15日通過微信向記者表示,此前的土拍很多都是有兜底的。但這一次可以看出,基本上是市場行為。這也跟市場回暖是相關的,當然,這次政府推出的這幾塊地還是很優(yōu)質的。
“市場是理性的,不會像2020年、2021年那樣存在瘋搶的狀態(tài),經過這一輪調控之后,無論是市場的購買氛圍,還是發(fā)展商拿地的情緒,相對來說還是理性的,理性的市場才可能長期發(fā)展。同時也證明,政府的定價還是非常精準的。”
據合富輝煌統(tǒng)計,此次拍地之后,今年廣州的集中供地出讓也正式結束。與去年對比,今年的集中土拍成交率有所提升,但是總體出讓面積與總額有所下降。今年廣州總共四批次集中供地成功出讓48宗地,成交建面819.8萬平方米,相比去年(1382萬平方米)下降40%;成交總額1220.97億元,相比去年(1779億元)下降31%。
記者梳理發(fā)現,今年廣州四個批次的集中供地出讓中,有三宗成交地塊接連刷新廣州樓面價TOP10,一宗地塊以高總價躋身廣州歷史上宅地成交總價TOP2。但同時,中心區(qū)天河還有兩宗地塊出現流拍。
在第四批集中供地中,天河區(qū)梅花鋁廠地塊(占地約7.4萬平方米,計容建面約14.2萬平方米,起拍總價53.6億元,起拍樓面價約37622元/平方米)在開拍前雖然有多家房企報名,但因無人出價而流拍。
記者注意到,該地塊競得人須按地塊原權屬人提供的具體戶型要求無償配建314套安置房源,且須按按精裝修標準交樓(裝修標準不低于1500元/平方米)。
而與該地塊一路之隔的,就是越秀在今年7月廣州第二批集中供地拿下的天河區(qū)燕塘地塊。彼時,燕塘地塊受到多家房企熱捧,經過54輪報價后觸頂15%溢價率進入搖號環(huán)節(jié),成交總價達到81.19億元,折合樓面價50842元/平方米,躋身廣州樓面價TOP6之列。
越秀的操盤速度也很快,燕塘地塊項目案名為越秀天河和樾府,項目已經在本月初入市銷售,均價約在7.2萬-8.5萬元/平方米。
回顧廣州今年的四批次集中供地出讓情況,從第二批集中供地開始取消了多項嚴格的土拍規(guī)則,如“競自持”“限制購買群體”等,變相降低了拿地門檻,但民營房企依舊缺乏拿地熱情,拿地主角依然是央企國企或城投公司。雖然“過江龍”武漢聯(lián)投在第三批集中供地中有所斬獲,但其也屬于“國家隊”。
從市場端來看,11月受疫情影響,廣州市場仍處于下行周期。廣州中原研究發(fā)展部指出,截至11月末,全市庫存量1244.5萬平方米,去化周期19.4個月。受客觀因素影響,新房成交放緩,庫存量及消化周期均創(chuàng)近一年以來新高。進入12月,廣州市場的回暖氛圍開始逐漸顯露。
“整體看,目前市場基本面向好,后市或會延續(xù)目前的成交勢頭,二手成交將持續(xù)上漲。即使撇開政策面的刺激,當前廣州市場處于較佳的‘窗口期’——開發(fā)商沖刺年終業(yè)績,愿意以價換量。”
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封面圖片來源:每日經濟新聞 資料圖
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