融創(chuàng)獲中信、華融超120億“馳援” 上海董家渡“地王”項(xiàng)目有望盤活

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

融創(chuàng)中國(guó)（HK01918，股價(jià)4.58港元，市值249.56億港元）2019年全資收購(gòu)的泛海建設(shè)控股有限公司（下稱泛海建設(shè)）再次發(fā)生股權(quán)變更。

根據(jù)企查查，11月28日，泛海建設(shè)股東已經(jīng)變?yōu)橹行判磐校?4.678%）、華融資本（25%），融創(chuàng)中國(guó)目前僅持10.322%股權(quán)。

泛海建設(shè)擁有北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊及上海董家渡項(xiàng)目100%權(quán)益。

表面看，這是一次股權(quán)出讓，但知情人士11月30日晚間通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“據(jù)我了解，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不是項(xiàng)目出售，而是華融與融創(chuàng)在董家渡項(xiàng)目的股權(quán)融資合作，為信托收益權(quán)方式，項(xiàng)目新增資金總量不是有些媒體報(bào)道的80億元，而是超過(guò)120億元。”

新增融資總量120億

2019年，融創(chuàng)中國(guó)以125.53億元收購(gòu)泛海建設(shè)100%股權(quán)，后者擁有北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊及上海董家渡項(xiàng)目的100%權(quán)益。

上述知情人士表示，此次融資主要涉及的是董家渡項(xiàng)目：“日前，中國(guó)華融、浦發(fā)銀行、中信信托與融創(chuàng)中國(guó)就上海董家渡項(xiàng)目融資合作完成股轉(zhuǎn)交易。根據(jù)合作協(xié)議，中國(guó)華融和浦發(fā)銀行牽頭的銀團(tuán)（其余5家為上海銀行、上海農(nóng)商行、交通銀行、興業(yè)銀行、北京銀行）、中信信托等合作方攜手對(duì)該項(xiàng)目注資，新增融資總量將超120億元，注入資金用于該項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。”

董家渡項(xiàng)目位于上海市黃浦區(qū)，處南外灘板塊，緊鄰黃浦江、豫園。項(xiàng)目總占地面積約12.02萬(wàn)平方米，總建筑面積約62.80萬(wàn)平方米，主要用作住宅及商業(yè)的開(kāi)發(fā)，大部分尚未建設(shè)。該地塊是泛海于2002年獲得的，曾被列入全國(guó)典型閑置土地行列。2002年5月，泛海借舊區(qū)改造，以零成本獲取董家渡10號(hào)、12號(hào)、14號(hào)三宗外灘核心區(qū)域地塊，共計(jì)約12萬(wàn)平方米，當(dāng)時(shí)獲得的是“毛地”，而非“凈地”，泛海要承擔(dān)所屬地塊的拆遷工作。

按照此前泛海與上海市黃浦區(qū)管委會(huì)就董家渡項(xiàng)目12號(hào)、14號(hào)部分地塊房屋征收事宜的約定，兩地塊征收費(fèi)用暫定為95.77億元。

該項(xiàng)目地處黃浦江邊，周邊在售二手房均價(jià)已普遍超過(guò)每平方米10萬(wàn)元，堪稱上海絕版豪宅地塊。其中，10號(hào)地塊拆遷任務(wù)已經(jīng)于2015年上半年初步完成，并于2015年11月21日推出上海泛海國(guó)際住區(qū)項(xiàng)目一期，但其余的12、14號(hào)兩幅地塊的拆遷工作20年來(lái)仍未完結(jié)，融創(chuàng)中國(guó)推進(jìn)難度可想而知。

對(duì)于今后董家渡項(xiàng)目操盤，上述名知情人士表示：“融創(chuàng)中國(guó)還是操盤方，華融行使監(jiān)管職能，并保留使用融創(chuàng)中國(guó)品牌，融創(chuàng)中國(guó)會(huì)在未來(lái)融資償還后回購(gòu)股權(quán)。退出時(shí)，AMC和銀行的融資享有優(yōu)先權(quán)，融創(chuàng)中國(guó)股權(quán)劣后。”

融資紓困新模式

近期融創(chuàng)中國(guó)仍處于低谷，該公司股票從2022年4月1日起暫停交易至今。

11月29日晚間，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，預(yù)期2021年度公司擁有人應(yīng)占溢利較上年下降約207%，核心凈利潤(rùn)較上年下降約184%。最新業(yè)績(jī)公告顯示，今年10月，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約97.5億元，合同銷售面積約71.8萬(wàn)平方米，合同銷售均價(jià)約13580元/平方米。截至10月底，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1530.6億元（2021年同期為5128億元），銷售面積約1157.8萬(wàn)平方米。

對(duì)于已在進(jìn)行的債務(wù)重組，融創(chuàng)中國(guó)9月8日公告稱，相關(guān)工作已取得相當(dāng)進(jìn)展，并給出了時(shí)間表，表示“將繼續(xù)和有關(guān)債權(quán)人保持積極主動(dòng)的溝通，并與債權(quán)人小組及其他相關(guān)境外債權(quán)人盡快形成重組方案，以期在切實(shí)可行的情況下盡快（目標(biāo)今年年底前）向市場(chǎng)公布方案條款。”

上述知情人士認(rèn)為：“這次合作是AMC和銀行對(duì)中央穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的積極響應(yīng)和融資模式創(chuàng)新，這會(huì)令金融機(jī)構(gòu)與房企進(jìn)一步加大融資合作，有利于后續(xù)房企紓困、化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)‘保交付、保民生、保穩(wěn)定’。”