區(qū)域新盤觀察 | 地處深圳龍華中心、開盤去化僅3成，價(jià)格優(yōu)勢明顯的華僑城四海華亭為何賣得不溫不火？

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“曾經(jīng)四海為家，如今家在四海”，這是位于深圳市龍華區(qū)龍勝片區(qū)華僑城四海華亭項(xiàng)目的一則宣傳語。

作為今年11月龍華區(qū)新入市的樓盤，四海華亭為了能在入市后取得好的銷售成績，在入市前幾個(gè)月就與多家中介機(jī)構(gòu)簽訂了銷售委托書。同時(shí)，“開盤價(jià)89折，一次性付款86折”的優(yōu)惠消息也在各大中介中不脛而走。

不過該項(xiàng)目的開盤去化情況卻不甚理想。11月12日，四海華亭開盤選房，共推出1034套房源，當(dāng)日共銷售317套，開盤去化約30.7%。

12月1日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)了解到，目前四海華亭項(xiàng)目包括已簽認(rèn)購書+已備案的房源累計(jì)戶數(shù)為81戶（網(wǎng)簽相比實(shí)際成交存在一定周期滯后性），其中1-4單元分別為18戶、27戶、21戶和15戶，其余房源均顯示“期房待售”狀態(tài)。

四海華亭銷售售中心 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

折后價(jià)比周邊部分項(xiàng)目低了2萬多

事實(shí)上，無論是現(xiàn)場的置業(yè)顧問，還是帶看的房產(chǎn)中介，對(duì)四海華亭項(xiàng)目宣傳最多的點(diǎn)主要有兩個(gè)：一是“價(jià)格相對(duì)便宜”，另一個(gè)是“學(xué)位優(yōu)勢”。

用房產(chǎn)中介曾斗的話來說，“折后450萬，就可以上車龍華中心的小三房，用光明的價(jià)格就可以買龍華的房子。”

從曾斗發(fā)給記者的戶型情況來看，四海華亭主要有87-121平方米4種戶型，其中87平方米戶型優(yōu)惠后單價(jià)價(jià)約5.2萬元/平方米。“單價(jià)5萬多就能買到龍華中心的房子，而且該房子對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)是高峰學(xué)校，在龍華區(qū)排名也在前列。”

房產(chǎn)中介關(guān)于四海華亭項(xiàng)目的宣傳信息

11月29日，記者在四海華亭項(xiàng)目現(xiàn)場看到，目前該項(xiàng)目仍處于在建狀態(tài)，距離地鐵4號(hào)和6號(hào)線的龍華、龍勝和元芬地鐵站，步行約15分鐘。

在該項(xiàng)目銷售中心記者看到，有兩三組購房者正在向置業(yè)顧問現(xiàn)場咨詢。

正在建設(shè)中的華僑城四海華亭現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

以四海華亭一套低樓層、建筑面積86.04平方米、原總價(jià)510.9萬元的戶型為例，置業(yè)顧問現(xiàn)場為記者計(jì)算的清單顯示：優(yōu)惠后房子總價(jià)為447.7萬元（相當(dāng)于原價(jià)的88折），首付135.7萬元，按揭30年的月供為1.6萬元。

置業(yè)顧問現(xiàn)場計(jì)算的首付和按揭情況 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

據(jù)記者了解，在龍華片區(qū)，購房者關(guān)注度最高的分別為上塘-紅山板塊、龍華中心-龍華新區(qū)板塊和觀瀾板塊。

而上述幾個(gè)板塊在房價(jià)上也呈現(xiàn)出較為明顯的階梯性。排在第一梯隊(duì)的上塘-紅山片區(qū)價(jià)格最高，誕生的“網(wǎng)紅”樓盤也最多，如萊蒙水榭春天、匯龍灣、鴻榮源•尚俊等樓盤項(xiàng)目，目前的二手房掛牌價(jià)均在8萬元/平方米以上。

其次便是龍華中心-龍華新區(qū)板塊和觀瀾板塊，這里的舊改項(xiàng)目較多，包括中洲商業(yè)舊改、佳兆業(yè)建大舊改、華潤上芬舊改等均位于這兩大板塊內(nèi)。

記者查詢第三方平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，上述兩個(gè)板塊的二手房參考價(jià)多在6.1萬-7.3萬元/平方米。如鴻榮源•壹城中心二手房參考價(jià)在6.8萬元/平方米，錦繡御園的二手參考價(jià)為6.14萬元/平方米。

相比較而言，備案均價(jià)6.46萬元/平方米的四海華亭，折后價(jià)最低5.2萬元/平方米，在整個(gè)龍華片區(qū)并不算太貴。正如房產(chǎn)中介所宣傳的，四海華亭的價(jià)格較周邊部分項(xiàng)目低了2萬多元/平方米。

曾斗告訴記者，“四海華亭在整個(gè)片區(qū)內(nèi)的性價(jià)算比較高的了，而且戶型還是方正的小三房，片區(qū)內(nèi)配套也較為成熟。相當(dāng)于用觀瀾、光明的價(jià)格買龍華中心的房子。”

片區(qū)內(nèi)舊改項(xiàng)目云集

從周邊配套情況來看，四海華亭項(xiàng)目位于龍勝舊改片區(qū)，周邊舊改項(xiàng)目云集，包括龍華海岸城舊改、龍盛工業(yè)區(qū)舊改、廣西工業(yè)區(qū)舊改、中森龍華老街舊改等。

四海華亭項(xiàng)目的周邊舊改情況 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

據(jù)現(xiàn)場置業(yè)顧問介紹，距離該項(xiàng)目較近的舊改項(xiàng)目有兩個(gè)，一個(gè)是龍盛工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目，目前已經(jīng)拆完；另一個(gè)是海岸城舊改項(xiàng)目，目前經(jīng)相關(guān)部門審批，已進(jìn)入公示階段。“等上述項(xiàng)目完工后，彼此的商業(yè)配套都會(huì)打通。”

“龍華的舊改項(xiàng)目幾乎都是從龍華中心開始搞起，所以相對(duì)來說，片區(qū)內(nèi)的發(fā)展?jié)摿€是可以的，用不了幾年就會(huì)有煥然一新的體驗(yàn)。”置業(yè)顧問告訴記者。

從記者實(shí)地探訪情況來看，雖然四海華亭項(xiàng)目地處龍華區(qū)大浪街道寶華路與工業(yè)路交匯處，但周邊的城中村、農(nóng)民房、舊廠房較多，所以會(huì)給人一種“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的感覺。

正因?yàn)轫?xiàng)目處于舊改較為集中的區(qū)域，一方面正如置業(yè)顧問所提及的“隨著城市更新的不斷推進(jìn)，未來整個(gè)片區(qū)必然煥然一新”。另一方面，也有些購房者感到顧慮，如周邊的舊民房未來拆除是否會(huì)存在一些不確定性因素，或拆除周期較長等問題。

四海華亭項(xiàng)目的周邊環(huán)境 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

綜合來看，對(duì)購房者來說，四海華亭項(xiàng)目的低價(jià)策略以及與片區(qū)內(nèi)其他樓盤存在的價(jià)差，確實(shí)能成為不少客戶考慮成交的重要因素。但同時(shí)，項(xiàng)目周邊因分布著大量城中村，一定程度上影響了片區(qū)的整體環(huán)境，也是不少購房者關(guān)注的重點(diǎn)。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝