開(kāi)盤(pán)去化率領(lǐng)跑23城 福州10月新房成交量仍環(huán)比下降

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月福州新房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比跌幅達(dá)2.1%。這已是福州新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下跌。

但正如硬幣的兩面，近幾月福州新房銷(xiāo)售回升明顯，新盤(pán)去化加速。據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，福州7~10月項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)平均去化率分別為36%、33%、67%和82%，回升驚人。其中，10月福州開(kāi)盤(pán)去化率高居全國(guó)23個(gè)重點(diǎn)城市首位。

雖然10月份福州新盤(pán)去化數(shù)據(jù)不錯(cuò)，但實(shí)際成交數(shù)據(jù)卻下跌明顯。據(jù)福州房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，10月福州五區(qū)新房網(wǎng)簽成交套數(shù)為1862套，環(huán)比9月下跌約14.43%。另?yè)?jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，10月福州新建商品房成交2454套，環(huán)比下降18.8%。

福州當(dāng)?shù)啬撤科筻嵔?jīng)理11月16日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，當(dāng)前福州200多個(gè)樓盤(pán)在售，競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)商各種營(yíng)銷(xiāo)組合拳層出不窮。“下半年很大一部分銷(xiāo)量是用低價(jià)吸引剛需入手，今年各個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格都有調(diào)價(jià)，會(huì)帶動(dòng)去化。”

高去化率VS低成交量

新盤(pán)去化率超過(guò)八成，為何成交量卻環(huán)比下跌？

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪在11月16日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，福州新房銷(xiāo)售去化相對(duì)領(lǐng)先，一方面有其省會(huì)屬性加持，憑借產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、地理位置等優(yōu)勢(shì)，使得購(gòu)房需求相對(duì)穩(wěn)定；另一方面，政策端持續(xù)釋放改善信號(hào)，涉及下調(diào)房貸利率、降首付以及放松落戶(hù)限制等多方面，既積極引入部分購(gòu)房群體，同時(shí)信貸環(huán)境寬松促進(jìn)住房需求進(jìn)一步釋放，進(jìn)而帶動(dòng)樓市成交。除此之外，去化處于較高位也可能與供應(yīng)規(guī)模偏低有關(guān)。

以9月為例，福州市場(chǎng)紓困政策有增無(wú)減，雖然一定程度上降低了購(gòu)房者觀望情緒，同時(shí)提振了市場(chǎng)信心，但在開(kāi)盤(pán)方面，房企推盤(pán)積極性依舊低落，五區(qū)僅2個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推，共推售226套，整體去化率69%。

福州五區(qū)普通住宅供求量雙雙走高，供求環(huán)比上漲45.59%，成交環(huán)比上漲43.83%，成交均價(jià)穩(wěn)中微降。五區(qū)總認(rèn)購(gòu)量環(huán)比暴漲82%。按照克而瑞監(jiān)測(cè)的熱度指數(shù)來(lái)看，9月福州樓市由“冰封期”轉(zhuǎn)向“平淡期”，為近9個(gè)月的首個(gè)回暖階段。 記者注意到，在7月份之前，福州新盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)去化率小于10%還被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是常態(tài)。根據(jù)樂(lè)居大數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)，截至今年6月30日，2022年福州五區(qū)+閩侯共開(kāi)盤(pán)13次，開(kāi)盤(pán)次數(shù)較2021年上半年，同比下降約72%，總供應(yīng)約2196套房源（住宅），同比下降約74%，樓市降溫明顯。

為了能夠快速銷(xiāo)售回款，下半年來(lái)各大開(kāi)發(fā)商近乎拿出了最大誠(chéng)意，某大型連鎖中介黃經(jīng)理告訴記者，其所代理項(xiàng)目，央企現(xiàn)房，都能做到首付兩成，僅需20萬(wàn)元左右就能搞定地鐵口的準(zhǔn)現(xiàn)房。

克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，10月福州新盤(pán)去化率漲幅顯著，主要因房企推盤(pán)積極性較低，單個(gè)熱銷(xiāo)盤(pán)結(jié)構(gòu)性拉升整體去化率，但實(shí)際調(diào)研來(lái)看，客戶(hù)觀望情緒依舊濃厚，后期去化依舊不容樂(lè)觀，11月“筑底”行情延續(xù)。

新房?jī)r(jià)格同環(huán)比連續(xù)下跌

10月21日，福州的保利錦上開(kāi)盤(pán)，備案均價(jià)36096元/平方米。據(jù)福州房產(chǎn)知事，當(dāng)天該項(xiàng)目34套房源共售出28套，去化率82%，一次性九六折，折后價(jià)34652元；按揭九九折，折后價(jià)35735元，認(rèn)籌總價(jià)減2萬(wàn)元，沒(méi)有捆綁也沒(méi)有加價(jià)，還實(shí)施了不同程度的優(yōu)惠方案，依靠3.5萬(wàn)元/平方米左右的定價(jià)完成了高去化。

“不需要轉(zhuǎn)變客戶(hù)對(duì)行業(yè)的看法，只需要比競(jìng)品多獲得一些信任，就有可能獲勝。”福州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)為，越是行情不好，越考驗(yàn)項(xiàng)目的內(nèi)功，與其把關(guān)注度全部放在獲客上，不如先把案場(chǎng)的轉(zhuǎn)化率提高，再去發(fā)力獲客。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)11月16日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，整個(gè)福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)都是偏弱的，所以福州的去庫(kù)存方面的數(shù)據(jù)會(huì)略好。但在房?jī)r(jià)指數(shù)方面可以看出，其房?jī)r(jià)指數(shù)是比較弱的。這也不矛盾，說(shuō)明去庫(kù)存略好，但是價(jià)格方面暫時(shí)還不會(huì)強(qiáng)勢(shì)起來(lái)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月福州新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，連續(xù)第三個(gè)月下跌，但跌幅相較之前一個(gè)月有所收縮；同比來(lái)看，福州新房?jī)r(jià)格同比已連跌半年，10月同比下跌2.1%。

“去化數(shù)據(jù)走高除受政策利好的帶動(dòng)外，也可能與房企加大促銷(xiāo)力度有關(guān)，‘以?xún)r(jià)換量’現(xiàn)象增多，因此整體房?jī)r(jià)水平被拉低。”關(guān)榮雪認(rèn)為，當(dāng)下福州新房整體呈現(xiàn)平穩(wěn)走勢(shì)，同時(shí)受到疫情等方面的困擾，修復(fù)進(jìn)程較為緩慢，處于持續(xù)筑底階段，預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)信心逐步回升，購(gòu)房需求進(jìn)一步釋放，成交端仍有上升空間。