開盤去化觀察·綜述 | 部分熱點城市開盤去化率回調(diào)，仍有10城逆市攀升

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年的“銀十”，房地產(chǎn)市場仍處于下行趨勢。不過從銷售端來看，10月仍有9個城市的開盤去化率超過50%。

具體來看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，10月23個重點城市平均開盤去化率環(huán)比上漲的城市有10個，平均開盤去化率位列前三位的是福州、北京和成都，平均開盤去化率均超60%，杭州、無錫、上海、長沙、合肥和西安的開盤去化率均超50%。其中，杭州、上海、長沙、合肥等熱點城市的開盤去化率出現(xiàn)明顯回調(diào)。

從11月16日國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，10月70城新房價格環(huán)比下降的城市已增至58個，但部分城市仍然保持著市場韌性，如北京、合肥、成都、杭州、上海等城市，新房價格同環(huán)比雙雙上漲，開盤去化率均在50%以上。

多城開盤去化率頻繁波動

克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，10月31個重點城市平均開盤去化率只有38%。那么，北京等城市的開盤去化率為何能逆市攀升？

不過，在行業(yè)下行壓力不減、市場信心缺失、購買力減弱的當(dāng)下，這些逆勢創(chuàng)造了高去化率的城市，有些在局部熱點的支撐之下表現(xiàn)亮眼，有些則已經(jīng)顯示出一定的下行趨勢。

如北京，7月和8月的開盤去化率僅為22%和72%，在“金九銀十”的催化下，9月和10月的開盤去化率有所回升。從絕對值來看，《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)中指研究院提供的數(shù)據(jù)測算，7月份以來，北京TOP10項目單月合計銷售額維持在50億-70億元，從成交結(jié)構(gòu)來看，排在前三甲的“百億大盤”學(xué)府壹號院、中建壹品•學(xué)府公館和北京城建•天壇府均為改善型或高端住宅項目，帶動了整體去化率。

但事實上，項目間兩極分化極為明顯，1-6月份北京TOP10樓盤累計銷售額門檻值為25.37億元，4個月后的10月份，這一門檻值也僅為39.88億元，而連續(xù)三個月穩(wěn)居第十名的“保利•錦上”，3個月間銷售額僅7.6億元。

深圳9月和10月的開盤去化率分別為46%和33%，深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月份深圳樓市供應(yīng)量增加，20個項目取證，合計預(yù)售11054套新房住宅，新房交易量創(chuàng)年內(nèi)新高。

與北京相同的是業(yè)績分化嚴(yán)重，深圳網(wǎng)紅盤華潤城一舉成為全國銷售冠軍，10個月累計銷售245.9億元，招商璽家園賣出111.37億元。單月數(shù)據(jù)看，“銀十”有8個住宅項目開盤，并誕生了兩個“日光”項目，光明中心區(qū)深業(yè)頤瑞府推售444套房源，開盤3小時清盤；南山西麗深鐵閱山境花園推23套現(xiàn)房尾盤，開盤約半小時售罄。但在龍華，“開盤售罄”已經(jīng)許久不見。市場分化，也明顯拉低了深圳10月份的開盤平均去化率。

在此情況下，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，重點31城周平均開盤去化率并不平穩(wěn)，甚至波動巨大。9月末10月初，項目開盤去化率一度跌至15%。隨后，部分城市核心區(qū)域供應(yīng)放量，適銷對路產(chǎn)品集中入市，結(jié)構(gòu)性拉升了市場熱度，至10月最后一周，去化才穩(wěn)步回升。

“結(jié)構(gòu)性”拉升和平均開盤去化率的波動，一方面顯示了熱點區(qū)域、熱點項目的獨立行情，另一方面則反應(yīng)了市場持續(xù)探底的趨勢。

部分熱點城市去化率回調(diào)

值得注意的是，杭州和上海雖然開盤去化率在10月份排在第四和第六，且7-9月的開盤去化率均超過60%，但10月份的開盤去化率均出現(xiàn)明顯回落，分別為58%和52%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜11月15日通過書面方式向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“近期核心城市政策出現(xiàn)松動，如杭州‘認(rèn)房認(rèn)貸’調(diào)整為‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，北京通州臺湖、馬駒橋地區(qū)解除‘雙限購’政策。在市場信心較為脆弱的當(dāng)下，監(jiān)管部門釋放重磅利好，核心城市優(yōu)化樓市政策，對修復(fù)市場信心將起到積極作用。”

但政策刺激對于供應(yīng)端的作用并不明顯。如杭州的“紅盤”影響正在減弱，10月北部新城、未來科技城等熱點板塊仍在持續(xù)供貨，但登記購房人數(shù)占比（占全城登記人數(shù)比值）由7月的70%下降至39%。10月購房中簽率上升12個百分點至47.7%，項目流搖率39.1%，“流搖”項目25個，達(dá)全年最高。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10月份上海、杭州、長沙等城市均出現(xiàn)項目首開或加推當(dāng)月基本售罄的情況，這些項目除了價格倒掛的豪宅外，也不乏剛需和中端項目，比如杭州杭騰未來社區(qū)等項目。

但隨著二手房市場下行加劇，上海的二手房價格10月份也出現(xiàn)首次環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，“價格倒掛”優(yōu)勢日漸式微。在9月份上海新開盤的35個項目中，價格倒掛項目僅剩3個，占比僅9%。

另一方面，大供應(yīng)量也讓市場難以消化。以上海為例，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對11月17日上午通過微信向記者表示，“開盤去化率下降主要是供應(yīng)比較急，需求增長乏力。6月以后每月新推30多個樓盤，而市場并沒有達(dá)到火熱的局面，因此消化不了那么多的量，10月出現(xiàn)回調(diào)也屬正常。”

未來，如何在市場繼續(xù)探底的情況下保持項目去化率，成為擺在開發(fā)企業(yè)面前最大的難題?？硕饠?shù)據(jù)顯示，從銷售情況來看，63%的熱銷項目都擁有不同程度的區(qū)位優(yōu)勢，而且具有完善的配套設(shè)施和便利的交通。

11月16日，在中指研究院“2023中國房地產(chǎn)市場趨勢及投融資策略閉門研討會”上，有房企提出，在客戶需求端，收入預(yù)期下滑是制約市場恢復(fù)的重要原因，高能級城市政策需要進一步優(yōu)化，未來產(chǎn)品策略也將偏向改善型產(chǎn)品和一二線核心地段產(chǎn)品。

“從市場情況來看，11月以來房地產(chǎn)市場銷售尚未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，中指監(jiān)測的重點50城周度成交面積同比降幅仍在10%以上，購房者觀望情緒仍較重，預(yù)計隨著樓市利好政策的持續(xù)落地，供需兩端政策優(yōu)化疊加防疫政策改善，將帶動市場預(yù)期進一步提升，尤其是更多核心城市政策優(yōu)化后，或?qū)赢?dāng)?shù)刭彿啃枨筢尫?，年底全國商品房銷售規(guī)模同比降幅有望收窄。”陳文靜補充道。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝