預售監(jiān)管資金新政！房企可申請置換30%，出函銀行有墊付義務，專家：有明顯暴雷風險企業(yè)無法享受

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

“房地產企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%”。

2022年11月14日，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號，以下簡稱《通知》），規(guī)定商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，《通知》對于改善流動性的意義是積極和顯著的，主要是支持短期有流動性風險的但企業(yè)基本穩(wěn)健的企業(yè)，而一些有明顯暴雷風險的企業(yè)無法享受此類政策。

“資金使用方面，房地產企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，這一點具有突破性和創(chuàng)新性。過去對于銀行保函置換預售資金的操作，更多是明確要用于工程建設，而此次增加了新用途即償還債務。”嚴躍進表示。

不得超過資金額度30%

《通知》共12條，分別在置換額度、申請流程、資金使用方式等方面作出了規(guī)定，指導商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質房地產企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金，將幫助優(yōu)質房地產企業(yè)緩解流動性壓力，穩(wěn)定房地產市場預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《通知》指出，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監(jiān)管額度內資金撥付使用時，保函金額相應下調，確保監(jiān)管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。此外，要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。

有房企高管11月14日通過微信告訴《每日經濟新聞》記者：“這方面我們有過接觸洽談，但我們的理解是賬戶中還是要留夠保交樓資金。保交樓保兌付還是當前的重中之重。”

對于申請資格，《通知》要求，“商業(yè)銀行在出具保函置換預售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標準，充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。對債權債務關系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關聯(lián)關系的，要充分評估項目風險。保函額度全額計入對房地產企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度。”

嚴躍進認為，此次政策是預售資金監(jiān)管方面的明顯放松，對于房企預售資金的盤活和改善流動性問題具有積極作用。“銀行保函制度置換預售資金的操作被正式認可。過去此類做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許。此次銀保監(jiān)會的定調，有助于各地工作的開展。通過銀行保函的方式來置換預售資金，減少了預售資金的沉淀，對于加快此類資金使用和周轉有積極作用。”

優(yōu)先用于項目工程建設

對于保函使用方法，住房和城鄉(xiāng)建設部門負責做好審核工作，中國銀保監(jiān)會官網(wǎng)解讀為：“房地產企業(yè)提供商業(yè)銀行出具的保函，向住房和城鄉(xiāng)建設部門請求釋放預售資金監(jiān)管賬戶相應額度資金的，監(jiān)管賬戶行應配合住房和城鄉(xiāng)建設部門做好必要的審核工作。住房和城鄉(xiāng)建設部門研究同意后向監(jiān)管賬戶行發(fā)出撥付指令。監(jiān)管賬戶行根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部門撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理額度。”

事實上目前對于預售資金監(jiān)管，一些房企仍舊能有“花招”繞過監(jiān)管，《每日經濟新聞》記者在此前的調查中得知，一些項目會引導購房人將購房款打入自己的企業(yè)賬戶而非監(jiān)管賬戶，直到需要網(wǎng)簽時才打入監(jiān)管賬戶中，這樣就使得房企能夠繞過監(jiān)管，更加“靈活”地使用這筆龐大的購房款。

對于資金使用，《通知》規(guī)定，房地產企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

不過，不是所有商業(yè)銀行都能出具保函，《通知》規(guī)定，監(jiān)管評級4級及以下或資產規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯(lián)方的房地產企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。企業(yè)集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監(jiān)管資金。

因而對于出函銀行也有著明確的責任要求，《通知》表示：“在保函有效期內，如監(jiān)管賬戶內剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應立即履約墊付，在保函額度內支付扣除賬戶內剩余資金后的差額部分。一旦出現(xiàn)墊付，出函銀行要及時向房地產企業(yè)采取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風險。”

嚴躍進表示，銀行保函政策出臺，其實有一個大背景，即近期高層關注了處于流動性風險邊緣線的企業(yè)。此類企業(yè)總體是安全的，但若是資金面出問題，也容易產生新的房地產企業(yè)風險事件，所以和此前對民企擔保發(fā)債的思路是高度一致的。

“此次被置換出來的預售資金，在使用方面已有非常大的創(chuàng)新，通俗說‘可以蓋樓也可以還債’，這也有助于房企通過此類資金來償還債務，有助于債務風險的更好化解。”

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