地塊溢價率109%、準現(xiàn)房、價格倒掛，全球最貴公寓的設(shè)計師作品在上海被冷落了……

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳。

曾經(jīng)設(shè)計出全球最昂貴公寓海德公園一號的理查德·羅杰斯大師也不好使了。

11月2日起，大師事務(wù)所在中國的又一力作上海泗涇板塊格力地產(chǎn)“公園海德”正式開啟認籌，截至11月6日認籌結(jié)束，642套房源，認籌不足200組客戶，認籌率不足30%，尚未觸發(fā)積分。

多個中介交易平臺數(shù)據(jù)顯示，公園海德項目周邊二手房均價在6萬元/平方米左右，而“公園海德”高層單價在49200元-58850元/平方米區(qū)間，這意味著一二手房價格倒掛在每平方米1.5萬元左右。按照上海新房市場的規(guī)律，接近地鐵、價格倒掛的剛需上車盤，大多會超額認購觸發(fā)積分搖號，更何況松江泗涇已經(jīng)許久沒有新房供應(yīng)，那么公園海德為何受此冷遇？

11月9日，《每日經(jīng)濟新聞》記者前往泗涇鎮(zhèn)實探該板塊房源銷售情況。從軌交9號線泗涇站向北，步行不足900米即可到達項目。地鐵站外，有人在路邊舉著“280萬起、85%得房率”字樣的廣告牌等待潛在客戶。他告訴記者，“原先每平方米想賣6萬塊，但實在是開不出這價，現(xiàn)在5萬多吧。”當(dāng)記者詢問當(dāng)前認購是否火熱時，他無奈地搖了搖頭，說“就在前面，你去看看吧”。

泗涇地鐵口的項目廣告牌 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

戶型太“前衛(wèi)”

記者從泗涇地鐵站步行向南，路過一片仍未開發(fā)的農(nóng)田與舊宅，隨后便是融創(chuàng)壹號公館、華發(fā)泗水和鳴、綠地香緹、萬業(yè)名苑等已經(jīng)入住或交付的新住宅，居住氛圍已經(jīng)相當(dāng)濃厚。

在祥嚴路口，中介張勇帶著廣告牌正在和附近居民聊天，記者詢問起周邊二手房價格時，張勇說：“這一片二手房高的能賣到6萬多元/平方米，對面泗水和鳴開盤不到5萬元/平方米，現(xiàn)在二手房也漲到6萬元/平方米以上了。”

談及嚴重倒掛的新房時，張勇坦言，“有這些二手房在（競爭），一般不太會選公園海德，房型你接受不了。”

帶著好奇，記者走進了公園海德售樓處，置業(yè)顧問陳婷告訴記者，“這是羅杰斯大師的作品，并非傳統(tǒng)的住宅理念。”

項目售樓處 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

官方微信資料顯示：“由羅杰斯設(shè)計的公園海德是高技派順應(yīng)時代審美的體現(xiàn)，外立面采用錳鎂鋁合金、埃特板及GRC等當(dāng)代高新技術(shù)材料來完成硬朗大氣的立面塑造，并藝術(shù)性的將咖色、黃色與工業(yè)材料的本色結(jié)合，達到充滿時代科技感的獨特視覺審美。”

但項目坐落于松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)，從區(qū)位和價格上來看，屬于剛需上車盤，高端獨特的審美和突破傳統(tǒng)住宅的設(shè)計能否讓購房人買單？

記者在104平方米主力戶型的樣板間看到，創(chuàng)新的設(shè)計一改“南北通透”或“雙南”主流方案，主臥與次臥在面積上做出了犧牲，為公共活動區(qū)域留下了大片空間。但在該戶型中，并不方正的次臥只留了一扇單開的小窗作為采光，主臥也同樣在床頭上方開了一扇小窗，見記者面露難色，陳婷說：“這采光難道不夠么？主臥還有那扇落地玻璃門呢。”

項目樣板間臥室的小窗 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

她說的是臥室通往陽臺的一扇狹窄的玻璃門，雖然能夠透光，但相較于“老式房型”的大飄窗采光，難免讓老派人士難以接受。

“窗子雖然小”，但是外立面有設(shè)計感，整體是非常漂亮的，畢竟是大師作品。”她再次強調(diào)。

與眾不同的窗型 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

在54平方米的一居室中，大師將廚房安排在東南朝向，與陽臺相鄰，而入戶門旁邊則是洗手間與餐廳。

更接近傳統(tǒng)居住的戶型中，朝東北面的次臥終于有了大飄窗，客廳對著陽臺的位置，也設(shè)計了約1.2米寬的飄窗，與陽臺門并排。

與陽臺門并行的飄窗 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

在上海，上一次如此突破的設(shè)計，還是羅杰斯在“中興路一號”的設(shè)計。

中興路一號的最大突破在于以雙線十字承重結(jié)構(gòu)打造了270度全景視界，取消陽臺、忽略朝向，以全玻璃窗取代實體墻，盡管當(dāng)時因為太過西化而引發(fā)了較大爭議，但憑借區(qū)位、品牌、物業(yè)配套優(yōu)勢，最終還是順利完成了去化。

客觀來說，公園海德高層3.2米的層高、記者在現(xiàn)場看到的精裝修和硬件交付標準，在遠郊剛需和剛改產(chǎn)品中，仍具有一定的競爭實力，但在產(chǎn)品設(shè)計與目標消費群體對“住宅”的共識上，仍然存在一定錯配，前衛(wèi)的房型設(shè)計未來是否會被市場接受仍待觀察。

溢價109%，拿地6年終于入市

2016年前后，格力地產(chǎn)在上海頻頻高溢價拿地，公園海德地塊就是其中之一。

當(dāng)年5月11日，格力地產(chǎn)以總價19.65億元、溢價率109%競得松江泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元10-05號地塊，成交樓面價37675元/平方米，當(dāng)時市場多方測算，格力的保本售價在5.5萬元/平方米以上。

14個月之后，該地塊舉行開工儀式，而當(dāng)時隔壁同日拍出的融創(chuàng)地塊開發(fā)已經(jīng)初具雛形，如今，融創(chuàng)壹號院已經(jīng)交付兩年，格力也成功把期房賣成了“準現(xiàn)房”。

“認購已經(jīng)結(jié)束了，11月14日正式搖號選房。”

“會不會選不到滿意的房型？”

“只要你看得中，就選得到，登記認購還不到200組，我們有600多套房源。”

記者在鏈家搜索公園海德附近二手房成交情況發(fā)現(xiàn)，南側(cè)的融創(chuàng)壹號公館，歷史成交價在6萬-7萬元/平方米不等，6月和7月份最新成交的14樓三房，均價分別為72905元/平方米和67270元/平方米。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝