2022房企三季報· 濱江+越秀 | 雙雙提高業(yè)績目標(biāo)、前9月完成率均超7成，這兩家房企為何走出獨立行情？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年前三季度，規(guī)模房企在市場下行中業(yè)績分化明顯。

部分房企得益于前瞻布局熱點城市、積極推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性；同時，這些房企還通過在公開市場大舉拿地，為后續(xù)市場修復(fù)階段奠定堅實基礎(chǔ)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，在今年初公布銷售目標(biāo)的15家房企，前10月目標(biāo)完成率均值為58.8%，低于去年同期的78.5%。15家房企中，僅綠城中國、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)和保利置業(yè)調(diào)高了目標(biāo)增長率，其中濱江集團(tuán)（SZ002244，股價9.42元，市值293.1億元）和越秀地產(chǎn)（HK00123，股價6.38港元，市值197.5億港元）目標(biāo)完成率均超過70%。

查閱三季報及半年報不難發(fā)現(xiàn)，深耕熱點城市和穩(wěn)健的財務(wù)成為這兩家房企逆勢增長的重要因素：濱江集團(tuán)長期深耕杭州，越秀地產(chǎn)同樣重倉廣州和杭州，這兩座城市產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出，人口凈流入較大，市場需求潛力巨大。

銷售目標(biāo)完成率均超70%

中指研究院銷統(tǒng)計顯示，1-10月濱江集團(tuán)與越秀地產(chǎn)分別實現(xiàn)銷售額1182.3 億元和922億元，分別位列百強(qiáng)排行第13和第17名，與去年末相比，排名分別上升了8位和17位。

年初，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在2021年業(yè)績會上透露，2022年的銷售目標(biāo)為1235億元，較去年實際完成1152億元提升7%。同時，越秀地產(chǎn)期內(nèi)可售資源2146億元人民幣，預(yù)計整體去化率在58%左右。

濱江集團(tuán)財務(wù)總監(jiān)沈偉東則在業(yè)績會上表示，“2022年銷售目標(biāo)定在1500億-1600億元，權(quán)益比例在50%以上。”這一銷售目標(biāo)相當(dāng)于微調(diào)了6.7%。

濱江集團(tuán)和越秀地產(chǎn)在今年前10月房企百強(qiáng)榜上分列第13和第17位 來源：中指研究院

從實際完成情況看，市場整體環(huán)境仍不可避免地拖累了銷售。

1-10月，濱江集團(tuán)完成銷售1182.3億元，目標(biāo)完成率73.9%，和去年同期93.8%的完成率相比，相差20個百分點。即便如此，這一完成率仍然高于其他頭部企業(yè)。豐厚的土儲為這一業(yè)績提供了強(qiáng)力支持，濱江2021年年報顯示，報告期內(nèi)新增土地儲備項目38個，累計新增土地面積200.29萬平方米，其中35個項目分布在浙江省的8個地級市。

濱江集團(tuán)董事長戚金興曾在網(wǎng)上業(yè)績會上回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問時表示，“在‘房住不炒’的整體調(diào)控政策下，浙江房產(chǎn)市場整體運行平穩(wěn)，杭州是全國少有的幾個供需平衡的城市。”

越秀地產(chǎn)的進(jìn)步則更加明顯，在15家企業(yè)銷售業(yè)績均落后于去年同期的情況下，越秀不僅實現(xiàn)了在目標(biāo)提升7%的前提下完成率第一，銷售額更比去年同期增長了105億元，目標(biāo)完成率也超越了去年1-10月份的水平。

土地市場表現(xiàn)出色

土儲帶來的先發(fā)優(yōu)勢仍在繼續(xù)。興業(yè)證券在研報中指出，越秀地產(chǎn)聚焦一二線城市持續(xù)補充優(yōu)質(zhì)土儲，拿地強(qiáng)度行業(yè)領(lǐng)先；其中位于一線和二線城市的土儲分別占比49%和47%，一二線城市具備風(fēng)險低、去化快的特點，為公司未來的銷售去化奠定基礎(chǔ)。

中指研究院1-10月份權(quán)益拿地金額排行榜，濱江集團(tuán)以361億元位于第7、越秀304億元排名第10。

濱江集團(tuán)和越秀地產(chǎn)雙雙進(jìn)入今年前10月房企拿地榜TOP10 來源：中指研究院

細(xì)分城市與區(qū)域來看，與濱江深耕浙江一地不同的是，越秀前10月在廣州共斥資128億元拿地，僅次于廣州地鐵排名第二；在南京拿地27億元排名第十。而濱江集團(tuán)僅在杭州一地就斥資347億元拿地，高居杭州拿地金額榜首。

控制拿地成本也成為利潤的重要來源。興業(yè)證券研報顯示，越秀地產(chǎn)在非公開市場拿地占比過半，有效控制了拿地成本。截至2022年三季度，越秀地產(chǎn)通過公開市場和非公開市場所獲土儲的GFA分別占比43%和57%。“公司資源優(yōu)勢明顯，非公開市場拿地力度強(qiáng)，有效控制拿地成本，預(yù)計能夠保持高于行業(yè)平均的毛利率，為未來釋放利潤奠定基礎(chǔ)。”

浙江證券研報顯示，濱江集團(tuán)前三季度權(quán)益拿地金額361億元，全口徑新增貨值約1010億元，權(quán)益新增貨值552億元，拿地強(qiáng)度56.9%。“公司財務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，現(xiàn)金流量凈額增幅較大主要因為公司預(yù)收房款增幅較大。但疫情反復(fù)導(dǎo)致需求修復(fù)不及預(yù)期，需要防范杭州市場波動或基本面惡化的風(fēng)險。”

濱江集團(tuán)和越秀地產(chǎn)雙雙位列今年前10月房企新增貨值榜TOP10 來源：中指研究院

融資成本占據(jù)優(yōu)勢

記者查閱兩家企業(yè)財報發(fā)現(xiàn)，財務(wù)穩(wěn)健、負(fù)債水平合理、融資成本低，為企業(yè)逆勢納儲創(chuàng)造了有利條件。

三季報顯示，濱江集團(tuán)報告期內(nèi)營業(yè)收入91.78億元，同比增長81.78%；歸母凈利潤7.72億元，同比增長了1243.67%。

濱江集團(tuán)9月5日對外披露信息稱，截至2022年上半年末，公司有息負(fù)債規(guī)模558.07億元，權(quán)益有息負(fù)債486億元。有息負(fù)債中銀行貸款占比78.3%，直接融資占比21.7%；扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.47%，其中短期債務(wù)為占比僅為32.07%，低于期末貨幣資金(197.79億元)，現(xiàn)金短債比為1.11倍。

越秀地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率近年來逐漸提升，截至2022年6月末，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到76.24%。

從融資成本看，越秀地產(chǎn)隸屬廣州市國資委旗下越秀集團(tuán)。2019年又引入廣州地鐵為戰(zhàn)略股東，給公司融資帶來了便利。9月23日，越秀成功發(fā)行合計25.9億元公司債券，其中3+2年期品種發(fā)行規(guī)模15億元，票面利率2.78%，創(chuàng)下公司自2016年首次進(jìn)入境內(nèi)公開債市場以來同期限債券利率新低；5+2 年期品種發(fā)行規(guī)模10.9億元，票面利率3.09%，也是5年期房地產(chǎn)行業(yè)公司債券歷史最低利率。

再看濱江集團(tuán)，公告顯示，2017-2021年其融資成本分別為6%、5.8%、5.6%、5.2%、4.9%。截至今年6月末，濱江集團(tuán)平均融資成本為4.7%，較2021年末下降0.2個百分點。國金證券指出，在2022年下半年民營房企融資更加困難的背景下，濱江在三季度仍能正常公開發(fā)債，分別在7、8月各發(fā)行一筆公開債券，總額合計19.1億元，票面利率均在5%以下。

但同時，多家券商均提及杭州市場大幅下行帶來的風(fēng)險，重倉杭州的濱江集團(tuán)和越秀地產(chǎn)能否在四季度甚至明年繼續(xù)延續(xù)強(qiáng)勢增長，尚待觀察。

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