后吳亞軍時代的第一個交易日：股價承壓、提前償還銀團貸款，龍湖還要面對什么？

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

還沒有到高枕無憂的時刻，但吳亞軍已經(jīng)選擇辭任龍湖集團（HK00960，股價9.99港元，市值621.84億港元）董事長，火速接班的是陳序平，現(xiàn)年40歲，在今年2月28日剛剛接任龍湖CEO一職。

消息在10月28日（周五）晚間公布，但今天（10月31日）開盤后龍湖股價急劇下挫，截至午間收盤已經(jīng)跌去23.86%。這和今天地產(chǎn)股板塊普遍下跌也有關(guān)聯(lián)，多家頭部房企股價均有不同程度下跌。

針對股價波動，龍湖10月31日公告稱，“在作出一切有關(guān)本公司于合理情況下的相關(guān)查詢后，董事會謹此確認本集團業(yè)務(wù)運營穩(wěn)定，財務(wù)狀況健康安全。”

龍湖還表示，已經(jīng)在10月31日提前償還2023年到期之部份銀團貸款51億港元。此外，龍湖控股股東Charm Talent在公開市場增持龍湖集團股票300萬股，合計投入資金近3000萬港元。本次股份增持后，Charm Talent持有龍湖集團已發(fā)行股本約43.41%，占比進一步提升。

Charm Talent由吳亞軍家族信托控股，龍湖還稱，控股股東未來會在適當時機持續(xù)增持龍湖集團股權(quán)及債券。

三季報顯示，龍湖今年前9個月的合同銷售額是1455.6億元，而去年同期是2019.3億元。

新晉董事長的前方并非坦途。

“穩(wěn)健”之前

10月28日晚，龍湖發(fā)布公告稱，吳亞軍辭任執(zhí)行董事、董事會主席等職務(wù)，擔任戰(zhàn)略發(fā)展顧問；現(xiàn)任執(zhí)行董事及首席執(zhí)行官陳序平接棒成為龍湖董事會主席。

雖然刻意保持低調(diào)，但吳亞軍還是中國房地產(chǎn)領(lǐng)域焦點人物，網(wǎng)上關(guān)于她的傳奇故事很多，從技術(shù)員轉(zhuǎn)型成為記者，再由建材銷售商成為地產(chǎn)開發(fā)商，從重慶的一隅直至今天令龍湖成為全國前十的開發(fā)商。

關(guān)于她辭任，公開的說法是“個人年齡及身體原因”。前段時間的合伙人大會上，吳亞軍就坦言自己最近身體出了一些狀況，不太適合再繼續(xù)工作，過去幾個月也沒有調(diào)整好。

“實際上這個交接過程已經(jīng)經(jīng)歷了三、四年的安排，所以我覺得對于我和管理團隊高層來講，也不算突兀，大家心里有準備的。”

按照吳亞軍這個說法，交接過程經(jīng)歷了三、四年，那么也就是早在2018年，她已經(jīng)萌生了退意。

2018年，正是龍湖跨過千億門檻，邁向2000億元的節(jié)點。

當年，龍湖全年合同銷售額同比增長28.5%至2006.4億元，而2017年，龍湖的合同銷售額是1560.8億元，同比增長77.1%。

今天的龍湖早已被貼上“穩(wěn)健”的標簽，吳亞軍也常在公開場合表達“克制”“紀律”等詞匯。不過，早年的龍湖，其實是時常拿地王的。

從公開資料看，2007年3月30日，龍湖僅一次出價，便以815萬元/畝的價格奪得其時的重慶標王，同場競技的有萬科、首創(chuàng)、中海、保利、綠地等實力選手。當年8月10日，龍湖再次以30.25億元拿地，令招商、保利、中海等房企落空。當年11月8日，龍湖在上海以15.42億元摘得上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)一幅面積14.4公頃地塊，“創(chuàng)下上海郊區(qū)地價之最”。

2009年11月19日，龍湖成功上市，吳亞軍一度成為中國女首富，龍湖也一度成為中國市值最高的房地產(chǎn)企業(yè)之一。

吳亞軍自身的工作風(fēng)格頗為拼命，她在早先的采訪中曾說：“我唯一的嗜好，就是干活。”有當年的高管側(cè)面印證：“吳總的體力比別人都好，精力旺盛在公司是出了名的。平時我們在公司加班加到后半夜，上QQ時發(fā)現(xiàn)吳總還在網(wǎng)上。”

2021年9月，吳亞軍甚至還因為員工發(fā)表龍湖是“讓我感受到如此溫暖的大家庭”而怒斥：“龍湖的文化反對把公司變成‘家’！因為家不論是非，沒有對錯，沒有優(yōu)劣！只講包容、只講溫情”。

“企業(yè)家精神”

吳亞軍一直對龍湖“家族化”保持警惕，有意推動龍湖“去家族化”。她曾說：“我希望龍湖真正成為一個機構(gòu)化的公司，擺脫創(chuàng)業(yè)期的特征，創(chuàng)建深度機構(gòu)化。”在吳亞軍看來，深度機構(gòu)化組織的特征，是不依賴于創(chuàng)始人和精英的，而是進一步集團化和職業(yè)化。

或許是對照自己，“企業(yè)家精神”是吳亞軍非?？粗氐奶刭|(zhì)。

其實在陳序平之前，邵明曉于2011年被吳亞軍從北京區(qū)域總的位置上提拔為CEO，一年后吳亞軍評價：“2012年是新管理團隊全面負責的首個完整年度。CEO和管理團隊堅定執(zhí)行既定戰(zhàn)略令人滿意，本人亦堅信從創(chuàng)始人到職業(yè)經(jīng)理人團隊的管理轉(zhuǎn)變是每個現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路，目前的磨合將為集團長期健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。”

2012年，龍湖的簽約額只有401.3億元，較上年增長4.9%。

吳亞軍對邵明曉第一年接手的評價還有這么一句，也提到了企業(yè)家精神：“總體而言，他們頗具企業(yè)家精神，踏實努力并積極協(xié)作，在磨合中漸進成長。當然，在磨合過程中，不可避免會產(chǎn)生工作效率與質(zhì)量的損耗，并形成對公司利潤率及去化率的短期壓力。”

不過隨后，邵明曉帶領(lǐng)龍湖創(chuàng)造了3年內(nèi)從不足千億到跨越2000億元的紀錄。

對于用人，吳亞軍曾撰文談過龍湖的合伙人制度，也涉及了企業(yè)家精神，她表示“龍湖設(shè)立合伙人制度，就是要建立一個基于長期目標的‘精神、利益共同體’。通過這個制度，讓公司內(nèi)的企業(yè)家精神得到涵養(yǎng)，增加戰(zhàn)略性人才儲備，確保文化能夠刷新傳承，并做出對公司長期發(fā)展有利的決策。”

新任董事長陳序平在2008年作為仕官生加入龍湖，畢業(yè)于清華大學(xué)土木工程系的他在龍湖相繼擔任工程經(jīng)理、項目總、工程總、成都龍湖投資發(fā)展部負責人等職位。2017年，陳序平正式擔任成都龍湖總經(jīng)理，此后成都龍湖銷售業(yè)績有了長足進步，5年間，成都龍湖全年地產(chǎn)銷售從不過百億元迅速增長，并且首次突破260余億元。

吳亞軍對這位繼任者不吝溢美之詞，稱其同樣具有“企業(yè)家精神”：“方向感很好，文化上的認同也讓我安心。此外，企業(yè)家精神、生意邏輯、組織能力、再到駕馭大系統(tǒng)的能力，都沒有問題。”

“陳序平對業(yè)務(wù)的理解，對未來的構(gòu)想比較完整和系統(tǒng)，慎言但是勤思，在工作中表現(xiàn)出很強的方向性以及結(jié)果導(dǎo)向，知識結(jié)構(gòu)也比較全面，所以在員工當中樹立了威信，也獲得了公司其他高管的尊敬。”

“高激勵”與“高淘汰”

2022年以來，龍湖在一線城市的擴張力度明顯增大。

5月31日，龍湖和北京建工聯(lián)合體以底價約24.4億元拿下北京市豐臺區(qū)北宮鎮(zhèn)東河沿村棚戶區(qū)改造項目FT00-0202-0011地塊；9月22日，龍湖子公司北京盟科置業(yè)有限公司聯(lián)合體以24.3億元競得順義區(qū)順義新城第1街區(qū)地塊，龍湖權(quán)益占比95%；9月23日，龍湖花15.4億元拿下了上海松江區(qū)廣富林街道地塊，而其上次在上海拿地還是2019年。

龍湖也公告稱：“2022年9-10月，在北京、上海、合肥、成都等高能級城市新獲取10個項目，拿地金額約人民幣108億元。”

今年第三季度，龍湖全口徑銷售額為598億元，同比增長0.8%，已經(jīng)轉(zhuǎn)正，同時1-9月龍湖經(jīng)營性收入約171.8億元，年內(nèi)已新開9個商場。

或許，這是新掌舵者給出的答案。

辭任時吳亞軍表示：“我相信序平作為董事長，（公司）交給他以后，能帶領(lǐng)大家，帶領(lǐng)董事會成員去走一個更好的發(fā)展之路。我相信他能給龍湖帶來一片新的天地，這是我內(nèi)心的堅信。”

此前據(jù)媒體報道，龍湖上市期間，為了短時間內(nèi)完成在香港、新加坡、倫敦、紐約等地的路演，吳亞軍與其團隊在全世界各地連軸轉(zhuǎn)，為了節(jié)約時間，他們計算好時差后，只能將睡覺的時間安排在飛機上。

一個廣為流傳、龍湖官方又并未否認的消息是，吳亞軍在內(nèi)部為地產(chǎn)開發(fā)提出的目標是，到2024年，地產(chǎn)權(quán)益銷售額要達到5600億元；到2029年，地產(chǎn)權(quán)益銷售額要到9000億元。

如今，嚴酷的市場也需要陳序平拿出這種“企業(yè)家精神”了。

10月30日，陳序平在接任后首場投資者交流會上給出的承諾是：“未來5年，龍湖的目標是商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營造這四個經(jīng)營性航道能夠產(chǎn)生的利潤占比過半，收入占整個集團的30%。到那個時候，應(yīng)該說龍湖就完成了去地產(chǎn)化。20年之后，我們地產(chǎn)之外的經(jīng)營性收入目標是要做到千億。”

需要看到的是，對合伙人，龍湖有著嚴苛的考核機制。如前所述，吳亞軍曾在那篇關(guān)于合伙人制度的撰文中說，合伙人首先有任期制，還有中途取消資格的規(guī)定，如果出現(xiàn)“不拼、不誠、不敬”的情況，就將失去合伙人榮譽和收益；合伙人既然享受到“高激勵”，就要面臨“高要求”和“高淘汰”；如果你不拼，即不能保持持續(xù)高投入、持續(xù)高績效的合伙人，在任期到來時自然會在新一屆選舉時落選。

龍湖，對合伙人尚且如此，對接班人更是如此。

在投資者交流會上，吳亞軍總結(jié)道：“在今天這個時點上，我覺得是龍湖做的事情是正確的，現(xiàn)在的管理團隊做的都是長期的思考，不是忙于應(yīng)付，我覺得他們在這種狀態(tài)下，比我當時創(chuàng)業(yè)的時候狀態(tài)還要更好，所以我是非常相信這個團隊，而且我相信你們明年收到年報的時候，我們的利潤應(yīng)該是仍然穩(wěn)中有升的。”

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