后吳亞軍時(shí)代的第一個(gè)交易日：股價(jià)承壓、提前償還銀團(tuán)貸款，龍湖還要面對(duì)什么？

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

還沒(méi)有到高枕無(wú)憂(yōu)的時(shí)刻，但吳亞軍已經(jīng)選擇辭任龍湖集團(tuán)（HK00960，股價(jià)9.99港元，市值621.84億港元）董事長(zhǎng)，火速接班的是陳序平，現(xiàn)年40歲，在今年2月28日剛剛接任龍湖CEO一職。

消息在10月28日（周五）晚間公布，但今天（10月31日）開(kāi)盤(pán)后龍湖股價(jià)急劇下挫，截至午間收盤(pán)已經(jīng)跌去23.86%。這和今天地產(chǎn)股板塊普遍下跌也有關(guān)聯(lián)，多家頭部房企股價(jià)均有不同程度下跌。

針對(duì)股價(jià)波動(dòng)，龍湖10月31日公告稱(chēng)，“在作出一切有關(guān)本公司于合理情況下的相關(guān)查詢(xún)后，董事會(huì)謹(jǐn)此確認(rèn)本集團(tuán)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，財(cái)務(wù)狀況健康安全。”

龍湖還表示，已經(jīng)在10月31日提前償還2023年到期之部份銀團(tuán)貸款51億港元。此外，龍湖控股股東Charm Talent在公開(kāi)市場(chǎng)增持龍湖集團(tuán)股票300萬(wàn)股，合計(jì)投入資金近3000萬(wàn)港元。本次股份增持后，Charm Talent持有龍湖集團(tuán)已發(fā)行股本約43.41%，占比進(jìn)一步提升。

Charm Talent由吳亞軍家族信托控股，龍湖還稱(chēng)，控股股東未來(lái)會(huì)在適當(dāng)時(shí)機(jī)持續(xù)增持龍湖集團(tuán)股權(quán)及債券。

三季報(bào)顯示，龍湖今年前9個(gè)月的合同銷(xiāo)售額是1455.6億元，而去年同期是2019.3億元。

新晉董事長(zhǎng)的前方并非坦途。

“穩(wěn)健”之前

10月28日晚，龍湖發(fā)布公告稱(chēng)，吳亞軍辭任執(zhí)行董事、董事會(huì)主席等職務(wù)，擔(dān)任戰(zhàn)略發(fā)展顧問(wèn)；現(xiàn)任執(zhí)行董事及首席執(zhí)行官陳序平接棒成為龍湖董事會(huì)主席。

雖然刻意保持低調(diào)，但吳亞軍還是中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域焦點(diǎn)人物，網(wǎng)上關(guān)于她的傳奇故事很多，從技術(shù)員轉(zhuǎn)型成為記者，再由建材銷(xiāo)售商成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，從重慶的一隅直至今天令龍湖成為全國(guó)前十的開(kāi)發(fā)商。

關(guān)于她辭任，公開(kāi)的說(shuō)法是“個(gè)人年齡及身體原因”。前段時(shí)間的合伙人大會(huì)上，吳亞軍就坦言自己最近身體出了一些狀況，不太適合再繼續(xù)工作，過(guò)去幾個(gè)月也沒(méi)有調(diào)整好。

“實(shí)際上這個(gè)交接過(guò)程已經(jīng)經(jīng)歷了三、四年的安排，所以我覺(jué)得對(duì)于我和管理團(tuán)隊(duì)高層來(lái)講，也不算突兀，大家心里有準(zhǔn)備的。”

按照吳亞軍這個(gè)說(shuō)法，交接過(guò)程經(jīng)歷了三、四年，那么也就是早在2018年，她已經(jīng)萌生了退意。

2018年，正是龍湖跨過(guò)千億門(mén)檻，邁向2000億元的節(jié)點(diǎn)。

當(dāng)年，龍湖全年合同銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)28.5%至2006.4億元，而2017年，龍湖的合同銷(xiāo)售額是1560.8億元，同比增長(zhǎng)77.1%。

今天的龍湖早已被貼上“穩(wěn)健”的標(biāo)簽，吳亞軍也常在公開(kāi)場(chǎng)合表達(dá)“克制”“紀(jì)律”等詞匯。不過(guò)，早年的龍湖，其實(shí)是時(shí)常拿地王的。

從公開(kāi)資料看，2007年3月30日，龍湖僅一次出價(jià)，便以815萬(wàn)元/畝的價(jià)格奪得其時(shí)的重慶標(biāo)王，同場(chǎng)競(jìng)技的有萬(wàn)科、首創(chuàng)、中海、保利、綠地等實(shí)力選手。當(dāng)年8月10日，龍湖再次以30.25億元拿地，令招商、保利、中海等房企落空。當(dāng)年11月8日，龍湖在上海以15.42億元摘得上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)一幅面積14.4公頃地塊，“創(chuàng)下上海郊區(qū)地價(jià)之最”。

2009年11月19日，龍湖成功上市，吳亞軍一度成為中國(guó)女首富，龍湖也一度成為中國(guó)市值最高的房地產(chǎn)企業(yè)之一。

吳亞軍自身的工作風(fēng)格頗為拼命，她在早先的采訪中曾說(shuō)：“我唯一的嗜好，就是干活。”有當(dāng)年的高管側(cè)面印證：“吳總的體力比別人都好，精力旺盛在公司是出了名的。平時(shí)我們?cè)诠炯影嗉拥胶蟀胍梗螿Q時(shí)發(fā)現(xiàn)吳總還在網(wǎng)上。”

2021年9月，吳亞軍甚至還因?yàn)閱T工發(fā)表龍湖是“讓我感受到如此溫暖的大家庭”而怒斥：“龍湖的文化反對(duì)把公司變成‘家’！因?yàn)榧也徽撌欠?，沒(méi)有對(duì)錯(cuò)，沒(méi)有優(yōu)劣！只講包容、只講溫情”。

“企業(yè)家精神”

吳亞軍一直對(duì)龍湖“家族化”保持警惕，有意推動(dòng)龍湖“去家族化”。她曾說(shuō)：“我希望龍湖真正成為一個(gè)機(jī)構(gòu)化的公司，擺脫創(chuàng)業(yè)期的特征，創(chuàng)建深度機(jī)構(gòu)化。”在吳亞軍看來(lái)，深度機(jī)構(gòu)化組織的特征，是不依賴(lài)于創(chuàng)始人和精英的，而是進(jìn)一步集團(tuán)化和職業(yè)化。

或許是對(duì)照自己，“企業(yè)家精神”是吳亞軍非常看重的特質(zhì)。

其實(shí)在陳序平之前，邵明曉于2011年被吳亞軍從北京區(qū)域總的位置上提拔為CEO，一年后吳亞軍評(píng)價(jià)：“2012年是新管理團(tuán)隊(duì)全面負(fù)責(zé)的首個(gè)完整年度。CEO和管理團(tuán)隊(duì)堅(jiān)定執(zhí)行既定戰(zhàn)略令人滿(mǎn)意，本人亦堅(jiān)信從創(chuàng)始人到職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)的管理轉(zhuǎn)變是每個(gè)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路，目前的磨合將為集團(tuán)長(zhǎng)期健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。”

2012年，龍湖的簽約額只有401.3億元，較上年增長(zhǎng)4.9%。

吳亞軍對(duì)邵明曉第一年接手的評(píng)價(jià)還有這么一句，也提到了企業(yè)家精神：“總體而言，他們頗具企業(yè)家精神，踏實(shí)努力并積極協(xié)作，在磨合中漸進(jìn)成長(zhǎng)。當(dāng)然，在磨合過(guò)程中，不可避免會(huì)產(chǎn)生工作效率與質(zhì)量的損耗，并形成對(duì)公司利潤(rùn)率及去化率的短期壓力。”

不過(guò)隨后，邵明曉帶領(lǐng)龍湖創(chuàng)造了3年內(nèi)從不足千億到跨越2000億元的紀(jì)錄。

對(duì)于用人，吳亞軍曾撰文談過(guò)龍湖的合伙人制度，也涉及了企業(yè)家精神，她表示“龍湖設(shè)立合伙人制度，就是要建立一個(gè)基于長(zhǎng)期目標(biāo)的‘精神、利益共同體’。通過(guò)這個(gè)制度，讓公司內(nèi)的企業(yè)家精神得到涵養(yǎng)，增加戰(zhàn)略性人才儲(chǔ)備，確保文化能夠刷新傳承，并做出對(duì)公司長(zhǎng)期發(fā)展有利的決策。”

新任董事長(zhǎng)陳序平在2008年作為仕官生加入龍湖，畢業(yè)于清華大學(xué)土木工程系的他在龍湖相繼擔(dān)任工程經(jīng)理、項(xiàng)目總、工程總、成都龍湖投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人等職位。2017年，陳序平正式擔(dān)任成都龍湖總經(jīng)理，此后成都龍湖銷(xiāo)售業(yè)績(jī)有了長(zhǎng)足進(jìn)步，5年間，成都龍湖全年地產(chǎn)銷(xiāo)售從不過(guò)百億元迅速增長(zhǎng)，并且首次突破260余億元。

吳亞軍對(duì)這位繼任者不吝溢美之詞，稱(chēng)其同樣具有“企業(yè)家精神”：“方向感很好，文化上的認(rèn)同也讓我安心。此外，企業(yè)家精神、生意邏輯、組織能力、再到駕馭大系統(tǒng)的能力，都沒(méi)有問(wèn)題。”

“陳序平對(duì)業(yè)務(wù)的理解，對(duì)未來(lái)的構(gòu)想比較完整和系統(tǒng)，慎言但是勤思，在工作中表現(xiàn)出很強(qiáng)的方向性以及結(jié)果導(dǎo)向，知識(shí)結(jié)構(gòu)也比較全面，所以在員工當(dāng)中樹(shù)立了威信，也獲得了公司其他高管的尊敬。”

“高激勵(lì)”與“高淘汰”

2022年以來(lái)，龍湖在一線城市的擴(kuò)張力度明顯增大。

5月31日，龍湖和北京建工聯(lián)合體以底價(jià)約24.4億元拿下北京市豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)東河沿村棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目FT00-0202-0011地塊；9月22日，龍湖子公司北京盟科置業(yè)有限公司聯(lián)合體以24.3億元競(jìng)得順義區(qū)順義新城第1街區(qū)地塊，龍湖權(quán)益占比95%；9月23日，龍湖花15.4億元拿下了上海松江區(qū)廣富林街道地塊，而其上次在上海拿地還是2019年。

龍湖也公告稱(chēng)：“2022年9-10月，在北京、上海、合肥、成都等高能級(jí)城市新獲取10個(gè)項(xiàng)目，拿地金額約人民幣108億元。”

今年第三季度，龍湖全口徑銷(xiāo)售額為598億元，同比增長(zhǎng)0.8%，已經(jīng)轉(zhuǎn)正，同時(shí)1-9月龍湖經(jīng)營(yíng)性收入約171.8億元，年內(nèi)已新開(kāi)9個(gè)商場(chǎng)。

或許，這是新掌舵者給出的答案。

辭任時(shí)吳亞軍表示：“我相信序平作為董事長(zhǎng)，（公司）交給他以后，能帶領(lǐng)大家，帶領(lǐng)董事會(huì)成員去走一個(gè)更好的發(fā)展之路。我相信他能給龍湖帶來(lái)一片新的天地，這是我內(nèi)心的堅(jiān)信。”

此前據(jù)媒體報(bào)道，龍湖上市期間，為了短時(shí)間內(nèi)完成在香港、新加坡、倫敦、紐約等地的路演，吳亞軍與其團(tuán)隊(duì)在全世界各地連軸轉(zhuǎn)，為了節(jié)約時(shí)間，他們計(jì)算好時(shí)差后，只能將睡覺(jué)的時(shí)間安排在飛機(jī)上。

一個(gè)廣為流傳、龍湖官方又并未否認(rèn)的消息是，吳亞軍在內(nèi)部為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提出的目標(biāo)是，到2024年，地產(chǎn)權(quán)益銷(xiāo)售額要達(dá)到5600億元；到2029年，地產(chǎn)權(quán)益銷(xiāo)售額要到9000億元。

如今，嚴(yán)酷的市場(chǎng)也需要陳序平拿出這種“企業(yè)家精神”了。

10月30日，陳序平在接任后首場(chǎng)投資者交流會(huì)上給出的承諾是：“未來(lái)5年，龍湖的目標(biāo)是商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營(yíng)造這四個(gè)經(jīng)營(yíng)性航道能夠產(chǎn)生的利潤(rùn)占比過(guò)半，收入占整個(gè)集團(tuán)的30%。到那個(gè)時(shí)候，應(yīng)該說(shuō)龍湖就完成了去地產(chǎn)化。20年之后，我們地產(chǎn)之外的經(jīng)營(yíng)性收入目標(biāo)是要做到千億。”

需要看到的是，對(duì)合伙人，龍湖有著嚴(yán)苛的考核機(jī)制。如前所述，吳亞軍曾在那篇關(guān)于合伙人制度的撰文中說(shuō)，合伙人首先有任期制，還有中途取消資格的規(guī)定，如果出現(xiàn)“不拼、不誠(chéng)、不敬”的情況，就將失去合伙人榮譽(yù)和收益；合伙人既然享受到“高激勵(lì)”，就要面臨“高要求”和“高淘汰”；如果你不拼，即不能保持持續(xù)高投入、持續(xù)高績(jī)效的合伙人，在任期到來(lái)時(shí)自然會(huì)在新一屆選舉時(shí)落選。

龍湖，對(duì)合伙人尚且如此，對(duì)接班人更是如此。

在投資者交流會(huì)上，吳亞軍總結(jié)道：“在今天這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，我覺(jué)得是龍湖做的事情是正確的，現(xiàn)在的管理團(tuán)隊(duì)做的都是長(zhǎng)期的思考，不是忙于應(yīng)付，我覺(jué)得他們?cè)谶@種狀態(tài)下，比我當(dāng)時(shí)創(chuàng)業(yè)的時(shí)候狀態(tài)還要更好，所以我是非常相信這個(gè)團(tuán)隊(duì)，而且我相信你們明年收到年報(bào)的時(shí)候，我們的利潤(rùn)應(yīng)該是仍然穩(wěn)中有升的。”

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