個(gè)別新房?jī)?yōu)惠達(dá)百萬，還有二手房報(bào)價(jià)比參考價(jià)少百萬，這座一線城市樓市怎么了？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 孫志成 蓋源源    

房多客少已經(jīng)成為廣州樓市的普遍現(xiàn)象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，廣州新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.3%，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.6%。這是繼8月一二手指數(shù)齊下跌后，廣州再次延續(xù)雙跌。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，8月初至今，廣州二手房掛牌數(shù)量已經(jīng)從11.46萬套增長(zhǎng)至12.48萬套，平均每個(gè)月掛牌量?jī)粼?000套左右。一手新盤也開始進(jìn)入價(jià)格內(nèi)卷，無論是中心區(qū)天河，還是遠(yuǎn)郊南沙等區(qū)域的新盤，都在進(jìn)行不同程度的優(yōu)惠促銷，成效雖有但難言改善大勢(shì)。

多位業(yè)內(nèi)專家在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，廣州市場(chǎng)年底會(huì)逐漸恢復(fù)，但不會(huì)大幅反彈。部分新房、二手房業(yè)主可能還會(huì)因?yàn)橘u房壓力有所讓利。從指數(shù)角度來看，預(yù)計(jì)價(jià)格還會(huì)保持環(huán)比小幅下降態(tài)勢(shì)。

廣州某在售項(xiàng)目 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

有二手房報(bào)價(jià)低于參考價(jià)百萬

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，9月廣州市二手住宅整體（中介促成+自行交易）網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為7232宗和71.71萬平方米，環(huán)比分別下降8.34%和8.08%，同比分別增長(zhǎng)16.68%和20.30%。

價(jià)格方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月廣州二手住宅成交均價(jià)為29346元/平方米，環(huán)比微跌，同比下跌14%。

10月25日，廣州黃埔區(qū)香雪板塊的二手房業(yè)主梁旭告訴記者，他在今年初以230萬元總價(jià)購(gòu)入了中海譽(yù)城一套兩房南向戶型，此后同戶型掛牌價(jià)還在上漲，去年底掛牌價(jià)也有去到240萬元的。但8月以來，他發(fā)現(xiàn)同戶型的北向房源開始出現(xiàn)較大幅度調(diào)價(jià)，南向相對(duì)堅(jiān)挺一些。

鏈家客戶端數(shù)據(jù)顯示，與梁旭同戶型的房源2021年11月掛牌至今仍未售出，最近3個(gè)月調(diào)價(jià)6次，總價(jià)降至212萬元。另一套同戶型總價(jià)223萬元的房源，今年8月掛牌，最近調(diào)價(jià)4次。該小區(qū)目前正在出售的房源約380套，近30天帶看669次，但近90天成交僅約17套，月均成交5-6套。

廣州中原研究發(fā)展部指出，目前廣州二手市場(chǎng)成交慘淡，成交周期大幅度延長(zhǎng)，擊穿業(yè)主心理價(jià)位，被迫降價(jià)促成交。據(jù)監(jiān)測(cè)，目前二手業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)連續(xù)多周維持在23%-27%的低位區(qū)間，市場(chǎng)已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;買方市場(chǎng)”，如東風(fēng)東、珠江新城等多個(gè)熱點(diǎn)板塊的優(yōu)質(zhì)房源報(bào)價(jià)下調(diào)幅度亦有超50萬元的。

記者從多位中介人士處了解到，番禺區(qū)廣地花園近期有一套約300平方米房源，政府參考價(jià)760萬元，但業(yè)主調(diào)價(jià)后報(bào)價(jià)已經(jīng)降至598萬元，比參考價(jià)低162萬元。天河華景新城一套業(yè)主急售的大三房103平方米，一口價(jià)460萬元，較指導(dǎo)價(jià)577萬元低出百萬元。

“對(duì)于二手市場(chǎng)來說，部分業(yè)主降價(jià)意愿確實(shí)有所提高，促使成交均價(jià)有所下降，但絕大多數(shù)的業(yè)主降價(jià)意愿并沒有明顯改善。”

10月24日，貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆在微信接受記者采訪時(shí)表示，9月從掛牌到成交的單位，平均降價(jià)幅度為10.9%，相比8月提高了0.3個(gè)百分點(diǎn)。還未賣出去的單位，絕大多數(shù)從掛牌到目前降價(jià)幅度未超過10%，而且9月二手市場(chǎng)成交環(huán)比甚至有所下滑，說明二手市場(chǎng)價(jià)格下降只是部分單位成交促使，并未帶來量的提升。

個(gè)別新房?jī)?yōu)惠折扣可達(dá)百萬

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，9月廣州新房網(wǎng)簽6169宗，環(huán)比上漲1%，比去年同期下跌11%。住宅新批供應(yīng)11122套（120.85萬平方米），供應(yīng)面積比8月增加38%，為年內(nèi)新高。截至9月末，全市庫(kù)存量1203.4萬平方米，去化周期17.6個(gè)月，花都、南沙、從化、增城四區(qū)庫(kù)存消化周期超過20個(gè)月。

10月24日，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜通過微信告訴記者，9月廣州一二手指數(shù)齊降主要還是之前的購(gòu)買力下降趨勢(shì)不變?cè)斐傻?，年底市?chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù)正常，但不會(huì)大幅反彈。

記者了解到，9月底以來，廣州各區(qū)新盤都在推出不同程度的特價(jià)房、一口價(jià)房源、工抵房等。

白云區(qū)建發(fā)央璽新房參考均價(jià)是4.5萬元/平方米，總價(jià)約450萬-780萬元/套。10月初，項(xiàng)目推出指定房源8.5折優(yōu)惠，以及10套東南向工抵房，總價(jià)約430萬-450萬/套；萬科金域悅府個(gè)別房源折扣總價(jià)較原價(jià)最大差價(jià)可達(dá)到100萬元；黃埔區(qū)合生中央城推出的特惠房源在總價(jià)基礎(chǔ)上減少10萬-25萬元不等。

遠(yuǎn)郊新盤優(yōu)惠力度更大，增城金地半山風(fēng)華等項(xiàng)目特惠房源均價(jià)最低可以去到11579元/平方米，部分小戶型房源總價(jià)特惠一口價(jià)約80萬元左右。

李茂喆補(bǔ)充道，對(duì)于廣州新房市場(chǎng)來說，金九銀十之下部分項(xiàng)目確實(shí)還是拿出了一定的折扣、特價(jià)單位進(jìn)行銷售，意圖實(shí)現(xiàn)以價(jià)換量。以其對(duì)典型項(xiàng)目案場(chǎng)認(rèn)購(gòu)的監(jiān)控，全市11個(gè)行政區(qū)中，有8個(gè)區(qū)域9月平均單盤認(rèn)購(gòu)套數(shù)高于8月，可以說以價(jià)換量相比8月肯定是有一定促進(jìn)的。

“接下來的四季度，一二手成交量大概率都會(huì)保持平穩(wěn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但上行力度不會(huì)特別大，部分新房、二手房業(yè)主可能還會(huì)因?yàn)橘u房壓力有所讓利，從指數(shù)角度來看，預(yù)計(jì)價(jià)格還會(huì)保持環(huán)比小幅下降態(tài)勢(shì)。”

記者|黃婉銀 編輯|陳夢(mèng)妤 孫志成 蓋源源

校對(duì)|盧祥勇

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