武漢新房市場(chǎng)成交不活躍 “降價(jià)跑量”漸成主流

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“現(xiàn)在很多項(xiàng)目基本都有折扣優(yōu)惠，從幾萬到幾十萬元不等。”武漢市江岸區(qū)一鏈家門店經(jīng)紀(jì)人10月20日在電話中告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一些樓盤還推出了工抵房，折扣力度更大。

武漢樓市成交疲軟。武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月，武漢新建商品住房網(wǎng)簽銷售7802套，網(wǎng)簽銷售面積89.49萬平方米，環(huán)比減少17.18%，同比減少47.56%；在“十一”國(guó)慶假期，武漢市商品住宅共成交472套，成交面積總計(jì)約5.66萬平方米，較2021年同期下滑36%。

實(shí)際上，今年以來，武漢市已陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策，以進(jìn)一步提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，推動(dòng)市場(chǎng)庫(kù)存去化。房企也積極推出打折促銷等優(yōu)惠活動(dòng)，以期通過“以價(jià)換量”，加快銷售去化和回籠資金。

打折促銷力度超預(yù)期

據(jù)武漢住房保障和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)，9月，武漢新房商品住房成交10470套，其中商品房7802套（均為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)），相比8月有所下降。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，由于前期去化較慢，市場(chǎng)庫(kù)存較大，截至2022年9月末，武漢去化周期始終在12個(gè)月警戒線之上。而從去化率來看，除了保利城7期接近日光、武漢城建星河2049星里城接近30%之外，其他項(xiàng)目去化率均不到20%，市場(chǎng)缺乏熱度。

下跌的不僅是成交量，還有成交價(jià)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年8月，武漢新房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅1.3%，全國(guó)排名第二，降幅遠(yuǎn)高于其他二線城市。這并非武漢房?jī)r(jià)首次下跌?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查詢數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年2月以來，武漢房?jī)r(jià)就呈現(xiàn)出持續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。

特別是進(jìn)入下半年，部分項(xiàng)目的打折促銷力度超出預(yù)期。10月20日，武漢市漢陽(yáng)區(qū)某百?gòu)?qiáng)房企項(xiàng)目置業(yè)顧問就在電話中向記者表示，國(guó)慶期間項(xiàng)目推出了特價(jià)房活動(dòng)，均價(jià)由之前的18000元/平方米左右降至16000元/平方米左右，近期新的促銷活動(dòng)價(jià)格更低。“最便宜的能達(dá)到15200元/平方米左右，而且樓層和房源位置還比較好。”

而位于江岸區(qū)的武漢城建一項(xiàng)目置業(yè)顧問也告訴記者，目前項(xiàng)目主推建面約103、121平方米高層房源，盡管對(duì)外均價(jià)是18500元/平方米，但還有折扣。“如103平方米戶型房源，折后16000元/平方米起就能拿下，打折后一些房源最大降價(jià)幅度能達(dá)到27萬元。”

就算是高端豪宅、曾經(jīng)的“地王”項(xiàng)目也逃不了市場(chǎng)下行趨勢(shì)，加入了渠道分銷的行列。

記者注意到，位于江岸區(qū)的華發(fā)外灘薈，項(xiàng)目主推建面約183~222平方米洋房，毛坯均價(jià)約55000元/平方米，而今年5月項(xiàng)目均價(jià)還是57750元/平方米。2021年6月，南山控股經(jīng)過421輪競(jìng)價(jià)，以樓面價(jià)約20798元/平方米、溢價(jià)率103.28%拿下武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)一宗地塊，后引入城投和長(zhǎng)投聯(lián)合開發(fā)城投南山·領(lǐng)峯項(xiàng)目，今年6月首開，高層帶裝修備案價(jià)31000元/平方米，如今折后28000元/平方米。

除特價(jià)房外，工抵房也加入了促銷活動(dòng)。如洪山區(qū)某樓盤推出了10套工抵房，均價(jià)2萬元/平方米起，比周邊新房銷售均價(jià)優(yōu)惠了近1萬元/平方米。

量?jī)r(jià)齊跌形勢(shì)下，武漢新建商品住房的供應(yīng)速度放緩明顯。據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1~8月，武漢新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售60220套，批準(zhǔn)預(yù)售面積696.09萬平方米，同比減少54.88%；截至2022年9月末，已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房181758套，面積2117.15萬平方米。

行情的低迷也加重了購(gòu)房者觀望情緒。

“現(xiàn)在也不是沒有客戶想買房，而是很多人看不懂市場(chǎng)。”10月20日，一家百?gòu)?qiáng)房企武漢區(qū)域項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人在接受記者微信采訪時(shí)表示，“我們項(xiàng)目基本每天都有客戶到訪，但成交情況不理想，整個(gè)市場(chǎng)情況就是如此，優(yōu)惠再大、再多，但客戶就是要等，不想買單。”

樓市利好政策頻出

面對(duì)持續(xù)下行的市場(chǎng)，武漢市相關(guān)部門也頻頻給予政策刺激。

今年以來，武漢樓市多次松綁，包括取消了四大遠(yuǎn)城區(qū)的限購(gòu)、降低了購(gòu)房者的社保要求，釋放了更多房票，房貸利率也降了又降，達(dá)到歷史新低。

“十一”假期前后，多部門持續(xù)推出重磅樓市利好政策。如9月28日起，武漢二套房（家庭有1套或有1套未結(jié)清貸款）首付降至四成（限購(gòu)區(qū)），取消144平方米豪宅相關(guān)政策限制。

10月8日起，首套個(gè)人住房公積金貸款利率3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率不低于3.575%。武漢部分銀行首套商貸利率調(diào)整為3.9%，二套利率不變。 10月8日起，公積金貸款最高額度，首套（含組合貸款公積金部分）由70萬元調(diào)升至90萬元；二套（含組合貸款公積金部分）由50萬元調(diào)升至70萬元。此外，中專生在武漢就讀，中專以上學(xué)歷可以落戶武漢。

“相比同類城市，武漢維穩(wěn)措施出臺(tái)時(shí)間較晚，從因城施策到因區(qū)施策，不斷尋找政策寬松邊際，支持居民的合理購(gòu)房需求，6、7月有一定提振效果。”中指研究院華中市場(chǎng)分析師李國(guó)政日前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，但在收入預(yù)期和購(gòu)房意愿下降的情況下，加上疫情防控?cái)_動(dòng)，政策作用弱化，提振效果無法達(dá)到預(yù)期，持續(xù)時(shí)間也有限，8、9月市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期。

不過，他也指出，國(guó)慶假期前后的利好集中出臺(tái)疊加形成組合拳，切實(shí)降低了購(gòu)房人成本，有效釋放需求，國(guó)慶之后武漢市場(chǎng)迎來小幅反彈，活躍度明顯提高。如9月武漢住房成交7802套，日均260套；進(jìn)入10月，國(guó)慶假期之后，8日~19日累計(jì)成交3750套，日均成交312套，較9月增長(zhǎng)20%，政策效應(yīng)得到體現(xiàn)。

“后續(xù)，武漢仍會(huì)根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)，用好“政策工具箱”，適時(shí)出臺(tái)穩(wěn)定市場(chǎng)的相關(guān)措施，可能發(fā)力的方向包括：房貸利率進(jìn)一步降低，加快保交樓專項(xiàng)基金落地，加大復(fù)工交房力度，進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)措施，吸引人才留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)，二手房帶押過戶、交易稅費(fèi)減免等，千方百計(jì)保證武漢樓市及經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。”李國(guó)政續(xù)稱。

土拍市場(chǎng)“加推”

新房市場(chǎng)的不景氣也傳導(dǎo)到了武漢土拍市場(chǎng)。

9月27日，武漢第三批集中供地收官，41宗地塊除2宗涉宅地塊產(chǎn)生溢價(jià)外，其余均底價(jià)成交，總成交價(jià)317.08億元。至此，武漢三輪集中供地，累計(jì)成交金額達(dá)到556.14億元。

雖然相較于前兩輪集中供地，本次土拍成交數(shù)量以及金額均有明顯提升。但總體來看，武漢土拍市場(chǎng)同比仍然大幅下滑。以第三輪集中供地為例，據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，武漢2021年第三輪集中土拍46宗地就已經(jīng)攬金502.5億元。相比去年，今年第三輪土拍成交地塊數(shù)較去年減少11%，但成交金額卻減少了37%。

公開信息顯示，在此次土拍前，武漢多個(gè)政府部門召集多家頭部房企座談，聽取企業(yè)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行、調(diào)控政策的意見和建議，并鼓勵(lì)房企積極在武漢拿地。

值得注意的是，這并非武漢年內(nèi)最后一次集中供地。9月21日，武漢自然資源和規(guī)劃局曾發(fā)布一則《關(guān)于進(jìn)一步全力做好我市集中供地有關(guān)工作的通知》稱，武漢還將在今年繼續(xù)安排3個(gè)批次的集中供地，以達(dá)到平穩(wěn)市場(chǎng)，助力社會(huì)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展目的。