上海單價7萬+新盤，剛交首付就遇糾紛：精裝是否降標(biāo)？業(yè)主開發(fā)商各執(zhí)一詞

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤 孫志成 蓋源源    

剛剛過去這個周末，猶豫再三的業(yè)主代表張為（化名）終究還是在正式的購房合同上簽了字，“裝修標(biāo)準(zhǔn)的事情，只能接下來再想辦法了”。

臺風(fēng)過后，緊鄰浦東外環(huán)的唐鎮(zhèn)板塊，各建筑工地立刻恢復(fù)了熱火朝天的施工狀態(tài)。這里曾是房價漲幅的“宇宙中心”，也是剛需人群置業(yè)的首選之一。

唐鎮(zhèn)王港地區(qū)的浦發(fā)虹灣項目，首批推出339套房源，吸引了631組認購，認購率達到186%，但備案均價約72300元/平方米，意味著一套最小面積90平方米的房源也要650萬元。

但花了大幾百萬元買房的業(yè)主，付了首付3天就開始出現(xiàn)糾紛。9月14日、9月17日、9月19日，張為與《每日經(jīng)濟新聞》記者進行了多次電話和微信溝通。

“9月5日搖號、9月7日開始草簽合同，我們發(fā)現(xiàn)合同上的裝修標(biāo)準(zhǔn)，和開始宣傳的出入很大，都沒有寫到合同里面。”

 

業(yè)主方：降標(biāo)了，還有多項0倍補償

根據(jù)每經(jīng)品房小程序測算，緊鄰浦發(fā)虹灣的住宅小區(qū)金楓豪苑，2004年建成，估值參考價僅48297元/平方米；項目周邊購物配置和交通配置仍然是短板，距離地鐵站創(chuàng)新中路站約有3公里車程，教育配置一般，僅優(yōu)于浦東新區(qū)21%的住宅項目。

直接點擊圖片進入每經(jīng)品房小程序，查閱金楓豪苑項目信息

同樣是浦發(fā)集團在唐鎮(zhèn)地區(qū)開發(fā)的浦發(fā)檀府，每經(jīng)品房小程序估值參考價為59610元/平方米；浦發(fā)羅蘭翡麗2015年建成，估值參考價87662元/平方米。

由此可見，72300元/平方米的浦發(fā)虹灣，并沒有太大的價格倒掛優(yōu)勢。

9月15日，記者實探發(fā)現(xiàn)，距離項目約3公里的地鐵創(chuàng)新中路站，4個出入口仍然處在一片農(nóng)地之中，出入口與農(nóng)地之間用鐵絲網(wǎng)和臨時磚墻進行了分隔，由于標(biāo)識和道路不夠清晰，記者逗留的10分鐘內(nèi)，有不少行人反復(fù)尋找口通向大路的出口。

地鐵創(chuàng)新中路出口 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

從創(chuàng)新中路站乘坐公交去往浦發(fā)虹灣大約3站公交，距離唐鎮(zhèn)核心區(qū)比較遠，唐鎮(zhèn)周邊的生活配套難以輻射。記者看到，項目對面就是王港社區(qū)產(chǎn)業(yè)比較集中的“卡園”，以及大大小小的工業(yè)園區(qū)。

售樓處外部 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

張為向記者反饋，其中的90平方米戶型（高層）交付標(biāo)準(zhǔn)，售樓處公示入戶門“鋼木裝甲防火門”“琨山智能門鎖”等幾十條細節(jié)，但在草簽合同上，許多條款都變了樣。

售樓廣告的裝修標(biāo)準(zhǔn) 受訪者供圖

更令業(yè)主們難以接受的是，前期承諾的400-500元/月停車租金，變成了合同上的1000元-1200元/月。

合同中的車位月租收費標(biāo)準(zhǔn) 受訪者供圖

此外，還有“甲方交付的該房屋系驗收合格的房屋。如該房屋的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達不到本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)要求甲方按實際的裝修、設(shè)備與約定的裝修、設(shè)備差價【0】倍給予補償。如主體結(jié)構(gòu)不符合本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。”

“甲方交付該房屋有其他工程質(zhì)量問題的，乙方在保修期內(nèi)有權(quán)要求甲方除免費修復(fù)外，還須按照修復(fù)費的【0】倍給予補償。”

合同條款中的多項0倍補償 來源：受訪者供

項目方：只是條款寫得比較嚴(yán)謹

但浦發(fā)虹灣全盤否認了降標(biāo)事宜。

記者注意到，浦發(fā)虹灣業(yè)主在小紅書平臺發(fā)表了多篇圖文之后，浦發(fā)虹灣官方微信公眾號9月13日發(fā)布了一份《嚴(yán)正聲明》，聲明稱：“就近期網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)的有關(guān)浦發(fā)虹灣項目的不實言論，為免誤導(dǎo)、以正視聽，特此嚴(yán)正聲明，銷售過程中所公示的交付標(biāo)準(zhǔn)從未降標(biāo)，亦不存在任何降標(biāo)的意圖和行為。”

記者試圖通過浦發(fā)虹灣公示的電話與開發(fā)企業(yè)取得聯(lián)系，但接線人表示這里只是售樓處前臺，需要找自己的置業(yè)顧問核實。

而此前記者以買房人身份向置業(yè)顧問詢問此事時，得到的回答是：“并沒有降標(biāo)，只是我們條款寫得比較嚴(yán)謹，而且關(guān)于入戶大門等的裝修標(biāo)準(zhǔn)也公示了，比原先的還要好，門鎖還換成進口品牌了。”

記者將公示的裝修標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主在售樓處拍攝的裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)進行了詳細比對，發(fā)現(xiàn)除了第一項入戶大門外，其余細節(jié)已經(jīng)基本一致。

公示的裝修標(biāo)準(zhǔn) 來源：項目官微

而業(yè)主們并不認可。

“開發(fā)商一方面不想更改草簽的合同，另一方面又說所有的口頭承諾都不算數(shù)，一切以合同為準(zhǔn)。”

律師：售樓廣告屬于要約邀請

那么房屋交易中，置業(yè)顧問承諾的，或售樓處張貼的裝修標(biāo)準(zhǔn)，究竟能否作為交付要求？

上海浦深律師事務(wù)所劉陽律師9月15日晚通過書面向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：按照最高院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第三條規(guī)定，商品房開發(fā)商對外的銷售廣告、宣傳資料在法律性質(zhì)上屬于要約邀請，但對于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。違反要約的，將依法承擔(dān)違約責(zé)任。

依照上述法律規(guī)定，售樓處展示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)顯然屬于要約邀請，同時其屬于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，一定程度上確實會對購房者的購房選擇和房屋的價格產(chǎn)生影響，故也可將其理解為要約。

但在實踐中，開發(fā)商為了規(guī)避自身法律風(fēng)險，往往會在預(yù)售合同中模糊，甚至是修改裝修標(biāo)準(zhǔn)。一旦開發(fā)商在預(yù)售合同中更改了裝修標(biāo)準(zhǔn)，而購房者也簽署了預(yù)售合同，那么在房屋交付時，購房者再以違反宣傳時的承諾起訴，主張開發(fā)商違約，根據(jù)過往類案判決，這樣的主張往往難獲法院認可。

劉陽律師建議，對于已經(jīng)交付定金的購房者來說，可以通過組織會談、發(fā)送書面函件等正式途徑積極與開發(fā)商進行交涉，必要時可求助有關(guān)政府部門共同協(xié)調(diào)，爭取將宣傳內(nèi)容落實進合同。

如協(xié)商無果，購房者決定放棄購買的，《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第四條規(guī)定，購房者在買賣合同未簽署且自身無過錯的情況下，有權(quán)要求返還定金。

記者|包晶晶 編輯|陳夢妤 孫志成 蓋源源

校對|盧祥勇

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝