每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-09-18 16:07:57
每經(jīng)編輯 王月龍 畢陸名
買了一套二手房,結(jié)果前業(yè)主欠了兩萬多的物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司反向自己索要,不交就停止供水? 近日,湖南岳陽市岳陽樓區(qū)人民法院審理了這起侵權(quán)責(zé)任糾紛案件。
截圖來源:湖南高院微信公眾號(hào)
買二手房“被坑”:前業(yè)主欠兩萬多物業(yè)費(fèi)
2020年12月,小佳(化名)從案外人胡某、陶某處購買了岳陽市岳陽樓區(qū)得勝南路某小區(qū)房屋,雙方簽訂了房屋買賣合同。
2021年6月26日,小佳開心地入住該房屋。然而她不知道的是, 從2017年7月1日起,該房屋就存在 未繳納水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及滯納金 的情況,累計(jì)已達(dá)兩萬多元。
物業(yè)公司多次向小佳催繳上述費(fèi)用,并于11月1日、11月19日兩次采取了 停水 的極端方式, 她只能出去住酒店。無奈之下,小佳將物業(yè)公司起訴至法院,請(qǐng)求判令被告立即停止侵權(quán)行為、恢復(fù)供水,公開書面道歉并承擔(dān)原告因停水造成的酒店住宿費(fèi)、交通費(fèi)等共計(jì)6000元;重新計(jì)算原告自2021年6月入住至今的水費(fèi)。
物業(yè)公司辯稱,案涉房屋目前供水正常,原告主張以公開方式書面賠禮道歉無事實(shí)及法律依據(jù);停水情況屬實(shí),但停水后原告隨即自行開通,故不存在產(chǎn)生住宿費(fèi)、交通費(fèi)的必要;此外,原告應(yīng)當(dāng)概括承受就案涉房屋所產(chǎn)生的合同義務(wù),其承擔(dān)后可向前業(yè)主追償,原告購買案涉房屋后未及時(shí)告知被告,作為理性的成年人在購二手房時(shí)應(yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)處了解案涉房屋水電費(fèi)等情況,原告未盡到注意義務(wù),自身存在過錯(cuò)。
法院判決:物業(yè)公司恢復(fù)供水,賠1200元
岳陽市岳陽樓區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,供水、供電合同的當(dāng)事人系業(yè)主和自來水公司、供電局。自來水公司、供電局經(jīng)法定程序才有權(quán)終止供應(yīng)水電, 物業(yè)企業(yè)無權(quán)對(duì)業(yè)主斷水?dāng)嚯?。即使是二次供水,物業(yè)公司也無權(quán)停水。 業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)等,物業(yè)公司可以通過訴訟等合法方式解決,不能采取粗暴停水等方式,故被告無權(quán)對(duì)違約業(yè)主采取停水措施。
關(guān)于原告是否應(yīng)概括承受前業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)欠費(fèi)問題。因合同具有相對(duì)性,原業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同未涉及后來的買房者, 新業(yè)主即本案原告沒有義務(wù)支付該部分物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)。 原告與前業(yè)主的房屋買賣合同對(duì)該部分也有約定,且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,約定有效。
另案涉房屋于2020年12月11日過戶至原告小佳名下,過戶登記具有即刻對(duì)外產(chǎn)生公示效力的法律效果,即小佳自2020年12月11日起取得案涉房屋所有權(quán),自此開始的水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等亦應(yīng)由新登記的房主即原告小佳承擔(dān)。雖然原告主張自2021年6月26日實(shí)際入住才應(yīng)開始核算水費(fèi)、物業(yè)費(fèi),但房屋買賣合同僅約束買賣雙方,入住時(shí)間也僅影響原告與原房主內(nèi)部權(quán)利義務(wù)的分配,不能產(chǎn)生對(duì)抗被告物業(yè)公司等外部主體的公示效果,故原告主張亦缺乏法律依據(jù)。 原告應(yīng)從2020年12月11日起繳納案涉房屋物業(yè)費(fèi)及水費(fèi)等,前業(yè)主欠費(fèi)部分被告無權(quán)向原告催討。
圖片來源:攝圖網(wǎng)-500545039
最終,法院判決: 物業(yè)公司 恢復(fù)對(duì)案涉房屋的供水 (此項(xiàng)已履行完畢), 賠償 停水所致原告小佳經(jīng)濟(jì)損失1200元,并向其書面賠禮道歉。
一審判決后,被告不服提出上訴,岳陽市中級(jí)人民法院二審駁回上訴,維持原判。
法官表示,《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十六條規(guī)定:物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi),并自買賣合同簽訂之日起15日內(nèi),將轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用, 由物業(yè)出讓人承擔(dān); 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由物業(yè)受讓人承擔(dān)。雙方另有約定的從其約定。
業(yè)主逾期不支付物業(yè)費(fèi)的,物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁,但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。如果物業(yè)服務(wù)人為催繳物業(yè)費(fèi),采取停止向業(yè)主供電、供水、供熱、供燃?xì)獾却胧?,造成業(yè)主損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
編輯|王月龍 畢陸名 杜波
校對(duì)|盧祥勇
每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自湖南岳陽市岳陽樓區(qū)人民法院
封面圖片來源:攝圖網(wǎng)-500545039
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