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前業(yè)主欠下2萬多物業(yè)費,物業(yè)公司卻停水向新業(yè)主催繳?法院判了!

每日經(jīng)濟新聞 2022-09-18 10:52:15

每經(jīng)編輯 畢陸名

買了一套二手房,結果前業(yè)主欠了兩萬多的物業(yè)費,物業(yè)公司反向自己索要,不交就停止供水?近日,湖南岳陽市岳陽樓區(qū)人民法院審理了這起侵權責任糾紛案件。

買二手房“被坑”:前業(yè)主欠兩萬多物業(yè)費

2020年12月,小佳(化名)從案外人胡某、陶某處購買了岳陽市岳陽樓區(qū)得勝南路某小區(qū)房屋,雙方簽訂了房屋買賣合同。

2021年6月26日,小佳開心地入住該房屋。然而她不知道的是,從2017年7月1日起,該房屋就存在未繳納水費、物業(yè)費及滯納金的情況,累計已達兩萬多元。

物業(yè)公司多次向小佳催繳上述費用,并于11月1日、11月19日兩次采取了停水的極端方式,她只能出去住酒店。無奈之下,小佳將物業(yè)公司起訴至法院,請求判令被告立即停止侵權行為、恢復供水,公開書面道歉并承擔原告因停水造成的酒店住宿費、交通費等共計6000元;重新計算原告自2021年6月入住至今的水費。

物業(yè)公司辯稱,案涉房屋目前供水正常,原告主張以公開方式書面賠禮道歉無事實及法律依據(jù);停水情況屬實,但停水后原告隨即自行開通,故不存在產(chǎn)生住宿費、交通費的必要;此外,原告應當概括承受就案涉房屋所產(chǎn)生的合同義務,其承擔后可向前業(yè)主追償,原告購買案涉房屋后未及時告知被告,作為理性的成年人在購二手房時應當?shù)轿飿I(yè)處了解案涉房屋水電費等情況,原告未盡到注意義務,自身存在過錯。

法院判決:物業(yè)公司恢復供水,賠1200元

岳陽市岳陽樓區(qū)人民法院經(jīng)審理認為,供水、供電合同的當事人系業(yè)主和自來水公司、供電局。自來水公司、供電局經(jīng)法定程序才有權終止供應水電,物業(yè)企業(yè)無權對業(yè)主斷水斷電。即使是二次供水,物業(yè)公司也無權停水。業(yè)主不繳納物業(yè)費、水費等,物業(yè)公司可以通過訴訟等合法方式解決,不能采取粗暴停水等方式,故被告無權對違約業(yè)主采取停水措施。

關于原告是否應概括承受前業(yè)主的物業(yè)費、水費欠費問題。因合同具有相對性,原業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務合同未涉及后來的買房者,新業(yè)主即本案原告沒有義務支付該部分物業(yè)費欠費。原告與前業(yè)主的房屋買賣合同對該部分也有約定,且不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定,約定有效。

另案涉房屋于2020年12月11日過戶至原告小佳名下,過戶登記具有即刻對外產(chǎn)生公示效力的法律效果,即小佳自2020年12月11日起取得案涉房屋所有權,自此開始的水費、物業(yè)費等亦應由新登記的房主即原告小佳承擔。雖然原告主張自2021年6月26日實際入住才應開始核算水費、物業(yè)費,但房屋買賣合同僅約束買賣雙方,入住時間也僅影響原告與原房主內(nèi)部權利義務的分配,不能產(chǎn)生對抗被告物業(yè)公司等外部主體的公示效果,故原告主張亦缺乏法律依據(jù)。原告應從2020年12月11日起繳納案涉房屋物業(yè)費及水費等,前業(yè)主欠費部分被告無權向原告催討。

圖片來源:攝圖網(wǎng)-500545039

最終,法院判決:物業(yè)公司恢復對案涉房屋的供水(此項已履行完畢),賠償停水所致原告小佳經(jīng)濟損失1200元,并向其書面賠禮道歉。

一審判決后,被告不服提出上訴,岳陽市中級人民法院二審駁回上訴,維持原判。

法官表示,《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》第十六條規(guī)定:物業(yè)產(chǎn)權轉移時,業(yè)主應當結清物業(yè)服務費,并自買賣合同簽訂之日起15日內(nèi),將轉讓事項告知物業(yè)服務企業(yè)。產(chǎn)權轉移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)服務費用,由物業(yè)出讓人承擔;產(chǎn)權轉移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務費用,由物業(yè)受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。

業(yè)主逾期不支付物業(yè)費的,物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁,但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。如果物業(yè)服務人為催繳物業(yè)費,采取停止向業(yè)主供電、供水、供熱、供燃氣等措施,造成業(yè)主損失的,應當承擔相應賠償責任。

每日經(jīng)濟新聞綜合湖南岳陽市岳陽樓區(qū)人民法院

封面圖片來源:攝圖網(wǎng)-500545039

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