“團(tuán)購買房”逐步席卷全國，是送優(yōu)惠還是搶市場？專家：效果可期

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“團(tuán)購買房”正逐步席卷多地樓市。

9月15日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從浙江諸暨市政府網(wǎng)站獲悉，諸暨近日發(fā)布一系列樓市新政，涉及加大住房公積金支持力度、實(shí)施契稅補(bǔ)貼、下調(diào)首付比例、鼓勵(lì)房企開展團(tuán)購優(yōu)惠等。

根據(jù)《諸暨市行政區(qū)域內(nèi)推行房地產(chǎn)交易契稅財(cái)政補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》（下稱《細(xì)則》），在備案價(jià)浮動(dòng)基準(zhǔn)上，對(duì)團(tuán)購5套及以上（疊排或排屋3套及以上）商品住宅的，可以再下浮5%以內(nèi)；對(duì)團(tuán)購10套及以上（疊排或排屋6套及以上）的，可以再下浮8%以內(nèi)。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來盛行的團(tuán)購政策，均意在促進(jìn)整個(gè)市場活躍度和銷量的提升，加快市場信心恢復(fù)，但后續(xù)效果也要取決于房企營銷層面對(duì)目標(biāo)客群的定位和搜尋。尤其是目前的團(tuán)購政策，很多都面向公職人員和收入穩(wěn)定群體，效果還是可以期待的。

官方支持團(tuán)購買房

作為浙江的經(jīng)濟(jì)大縣之一，諸暨樓市一直有著較強(qiáng)的去化表現(xiàn)。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年浙江省樓市成交規(guī)模超過100萬平方米的縣市有18個(gè)，占比超過3成；而成交面積超過200萬平方米的僅有慈溪、諸暨、義烏。不過受整體房市場環(huán)境影響，多數(shù)縣市的商品房成交面積同比上一年明顯下降，諸暨也不例外，2021年成交面積同比下降15%左右。

進(jìn)入2022年，這一狀況并未有明顯改善。為進(jìn)一步刺激樓市，諸暨發(fā)布《細(xì)則》明確，在2022年9月1日至2022年10月31日期間（以辦理新建商品住房合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)），購買新建商品住房，按所繳契稅地方留存部分100%給予補(bǔ)貼；在2022年11月1日至2022年12月31日期間，購買新建商品住房，按所繳契稅地方留存部分80%給予補(bǔ)貼。

此次諸暨房地產(chǎn)交易稅款財(cái)政補(bǔ)貼采取“先繳后補(bǔ)”的方式，以購房人為申領(lǐng)人，一房只能享受一次補(bǔ)貼。

同時(shí)，公積金貸款額度調(diào)整為單職工60萬元、雙職工80萬元首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%，鼓勵(lì)各銀行根據(jù)LPR執(zhí)行最優(yōu)惠利率；個(gè)人住房貸款發(fā)放加快，對(duì)符合個(gè)人住房貸款發(fā)放條件的，應(yīng)放盡放。

最引發(fā)關(guān)注的一條是，在備案價(jià)浮動(dòng)基準(zhǔn)上，對(duì)團(tuán)購5套及以上（疊排或排屋3套及以上）商品住宅的可以再下浮5%以內(nèi)，對(duì)團(tuán)購10套及以上（疊排或排屋6套及以上）的可以再下浮8%以內(nèi)。鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽，組織商品房集中批量購買活動(dòng)，與開發(fā)企業(yè)協(xié)商達(dá)成的優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

“諸暨團(tuán)購政策明確了備案價(jià)允許下浮的概念，和常規(guī)的鼓勵(lì)房企降價(jià)操作是有差異的，這是政府層面對(duì)團(tuán)購的支持。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)9月15日在微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從政策端明確房企給予的價(jià)格優(yōu)惠不計(jì)入備案價(jià)格跌幅比例范圍，這是一種比較友好的降價(jià)措施，是以價(jià)換量在團(tuán)購市場的體現(xiàn)。

“團(tuán)購住房逐漸從民間自發(fā)操作進(jìn)入到官方層面，尤其是在備案價(jià)允許下調(diào)的規(guī)定中可以看出，政府層面給予了較多政策保障。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，這其實(shí)也是批量去庫存的重要體現(xiàn)，說明當(dāng)前蓄客難度略大，而團(tuán)購涉及的降價(jià)操作，和目前各地打擊違規(guī)降價(jià)的操作有本質(zhì)區(qū)別，“是被允許的，也是合規(guī)的。”

人越多越便宜

此類團(tuán)購政策早已有之。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自今年6月以來，已有太原、中山、沈陽、桐廬、銅陵、普洱、巴中、黃岡、長春等多地發(fā)布了類似政策。

如長春7月8日發(fā)文稱，支持機(jī)關(guān)單位、國有企事業(yè)單位、大專院校、科研院所和社會(huì)群體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽，組織商品房集中批量購買活動(dòng)；團(tuán)購房需取得商品房預(yù)售許可，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得低于成本價(jià)格銷售。

不少城市對(duì)團(tuán)購房源予以優(yōu)惠。

湖北黃岡對(duì)20人以上團(tuán)購承諾不低于個(gè)人總房款3%的優(yōu)惠。

浙江桐廬在備案價(jià)打折后價(jià)格基礎(chǔ)上，對(duì)一次性購買10套及以上（純疊排或排屋項(xiàng)目5套及以上）商品住宅的再下浮優(yōu)惠3%；對(duì)一次性購買20套及以上的再下浮優(yōu)惠5%。

浙江淳安則提出房地產(chǎn)企業(yè)以樓盤為單位，對(duì)“活動(dòng)房源池”內(nèi)的團(tuán)購新建商品住宅給予鎖定價(jià)再下浮的優(yōu)惠，其中團(tuán)購5套及以上的下浮2%；團(tuán)購10套及以上的下浮3%；團(tuán)購20套及以上的下浮4%；團(tuán)購50套及以上的下浮5%。

四川眉山也表示，根據(jù)一次性團(tuán)購數(shù)量在30、50、100套以上的，給予3%-5%優(yōu)惠。

值得注意的是，還有城市同時(shí)明確，團(tuán)購商品住房與開發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)達(dá)成的優(yōu)惠價(jià)格，不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。這也意味著，這不算違背“樓市限跌令”。

“從落地團(tuán)購的城市來看，大都是三四線城市，即使有長春、太原這類省會(huì)城市，也是今年市場熱度低，去化難度大的區(qū)域。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波今日在接受記者微信采訪時(shí)表示，開展商品房團(tuán)購，意圖促進(jìn)整個(gè)市場活躍度和銷量提升，加快市場信心恢復(fù)。

至于市場效果，張波坦言需視當(dāng)?shù)毓┣笄闆r及基本面分類看待。“目前來看，團(tuán)購的作用在各地會(huì)呈現(xiàn)一定分化：如果城市明顯供大于求，市場信心依然處于相對(duì)底部，團(tuán)購所起到的提振效果就會(huì)相對(duì)有限；而對(duì)于一些已經(jīng)觸底并開始回升的城市，團(tuán)購所起到的作用才會(huì)更加明顯。”

“由于部分三四線今年房價(jià)回調(diào)力度較大，甚至有些項(xiàng)目短期內(nèi)打折幅度非常明顯，這就在一定程度上弱化了團(tuán)購的吸引力。一般來說，團(tuán)購在市場平穩(wěn)階段起到的效果會(huì)更明顯。”張波說。

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