漲35%！32%！31%！當(dāng)下資本市場(chǎng)為何更看好區(qū)域型房企？

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

漲！漲！漲！

在普遍業(yè)績(jī)下滑的大背景下，部分區(qū)域型房企卻在資本市場(chǎng)打了個(gè)“翻身仗”。

截至9月7日，據(jù)Wind，近20日內(nèi)，棲霞建設(shè)漲幅35.0%，濱江集團(tuán)32.1%，京投發(fā)展30.95%，京能置業(yè)30.62%等，表現(xiàn)亮眼。

值得一提的是，在近20日內(nèi)A股房地產(chǎn)板塊漲幅排名前10的公司中，除招商蛇口和金地集團(tuán)屬于在全國(guó)廣泛布局的房企外，其他公司幾乎全為區(qū)域深耕型企業(yè)。比如棲霞建設(shè)的主要業(yè)務(wù)在南京、無(wú)錫和蘇州；濱江集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)在杭州。

截至9月7日，房地產(chǎn)板塊近20日內(nèi)漲幅排行榜 來(lái)源：Wind

區(qū)域型房企開打“翻身仗”

“規(guī)模論”的年代，絕大多數(shù)區(qū)域深耕型房企并不具備優(yōu)勢(shì)。

而行業(yè)下行期，部分房企項(xiàng)目甚至出現(xiàn)交付難題，區(qū)域型深耕房企開始受到市場(chǎng)關(guān)注。它們此前因并未大規(guī)模擴(kuò)張，所以整體仍保持著較低杠桿率，又因?yàn)檎w項(xiàng)目不多，所以大多數(shù)也不存在交付難的痛點(diǎn)。

或許正是基于上述優(yōu)勢(shì)，部分區(qū)域深耕型房企開始在資本市場(chǎng)悄然發(fā)力。記者注意到，8月以來(lái)，棲霞建設(shè)（35.0%）、濱江集團(tuán)（33.37%）、京投發(fā)展（30.95%）等個(gè)股走出了一波逆勢(shì)上漲行情。而如果把時(shí)間線拉長(zhǎng)到從今年年初至今，A股有數(shù)只房地產(chǎn)個(gè)股實(shí)現(xiàn)翻倍，其中就包括濱江集團(tuán)和中交地產(chǎn)，漲幅分別達(dá)150.11%、130.85%。

記者注意到，在目前的A股房地產(chǎn)板塊，整體而言，區(qū)域型地產(chǎn)公司的漲幅要遠(yuǎn)高于全國(guó)性地產(chǎn)公司。

某不愿具名的證券公司首席分析師9月7日下午通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，部分區(qū)域型房企在資本市場(chǎng)表現(xiàn)之所以更為強(qiáng)勁，有兩個(gè)重要原因：從資本市場(chǎng)角度來(lái)看，區(qū)域型房企的價(jià)格相對(duì)較低，游資及機(jī)構(gòu)更容易把價(jià)格推高；此外，區(qū)域型房企過(guò)往并未出現(xiàn)大規(guī)模擴(kuò)張，保持著較低杠桿率，所以基本上不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)擔(dān)心的交付問(wèn)題，這也是被看好的重要原因。

“成本更低、效率更高”

以棲霞建設(shè)為例，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收22.07億元，占營(yíng)收比重的93.09%；毛利率為28.76%。

從棲霞建設(shè)深耕的區(qū)域來(lái)看，其地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)幾乎全位于長(zhǎng)三角區(qū)域，主要集中在無(wú)錫、蘇州、南京這幾個(gè)城市，先后打造了南京御景灣花園、南京星葉歡樂(lè)花園、無(wú)錫東方天郡等。

濱江集團(tuán)也是一家區(qū)域深耕型房企，今年上半年逆勢(shì)拿地?？硕饠?shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)上半年全口徑拿地金額為467.3億元，排名第一；中指院數(shù)據(jù)顯示，1-6月權(quán)益拿地金額TOP100中，濱江集團(tuán)同樣排名第一，拿地金額392億元。

截至2022年上半年，濱江集團(tuán)62%的土地儲(chǔ)備位于杭州，浙江省內(nèi)的土地儲(chǔ)備為22%，浙江省外的土地儲(chǔ)備為16%。上半年累計(jì)新增30個(gè)項(xiàng)目，其中28個(gè)位于杭州。

明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員9月7日下午通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“從城市分化的角度看，表現(xiàn)好的區(qū)域深耕房企，本身所在以及布局的區(qū)域或城市，都是基本面不錯(cuò)的，也是近幾年規(guī)模房企收斂聚焦后布局的重點(diǎn)城市，售價(jià)和去化有保障。從公司穩(wěn)健的角度看，區(qū)域深耕房企布局聚焦，過(guò)去幾年拿的高價(jià)地少或者沒(méi)有，財(cái)務(wù)比較穩(wěn)健，現(xiàn)在仍有能力拿地，當(dāng)下土地價(jià)格比狂熱期要合理得多，有合理的利潤(rùn)空間。”

在艾振強(qiáng)看來(lái)，地產(chǎn)下行背景下，區(qū)域型房企反而更容易提高管理運(yùn)營(yíng)效率。“區(qū)域房企因?yàn)椴季置芏却?，管理的物理半徑小，成本更低、效率更高，同等價(jià)格下，其產(chǎn)品品質(zhì)可以更好，服務(wù)質(zhì)量也更高，更有能力穿越行業(yè)周期。舉個(gè)降低成本的典型例子，比如，在一個(gè)城市的幾個(gè)同類型項(xiàng)目，就可以共用一個(gè)售樓處。”

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500622916