漲35%！32%！31%！當下資本市場為何更看好區(qū)域型房企？

每經記者 陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

漲！漲！漲！

在普遍業(yè)績下滑的大背景下，部分區(qū)域型房企卻在資本市場打了個“翻身仗”。

截至9月7日，據Wind，近20日內，棲霞建設漲幅35.0%，濱江集團32.1%，京投發(fā)展30.95%，京能置業(yè)30.62%等，表現亮眼。

值得一提的是，在近20日內A股房地產板塊漲幅排名前10的公司中，除招商蛇口和金地集團屬于在全國廣泛布局的房企外，其他公司幾乎全為區(qū)域深耕型企業(yè)。比如棲霞建設的主要業(yè)務在南京、無錫和蘇州；濱江集團的核心業(yè)務在杭州。

截至9月7日，房地產板塊近20日內漲幅排行榜 來源：Wind

區(qū)域型房企開打“翻身仗”

“規(guī)模論”的年代，絕大多數區(qū)域深耕型房企并不具備優(yōu)勢。

而行業(yè)下行期，部分房企項目甚至出現交付難題，區(qū)域型深耕房企開始受到市場關注。它們此前因并未大規(guī)模擴張，所以整體仍保持著較低杠桿率，又因為整體項目不多，所以大多數也不存在交付難的痛點。

或許正是基于上述優(yōu)勢，部分區(qū)域深耕型房企開始在資本市場悄然發(fā)力。記者注意到，8月以來，棲霞建設（35.0%）、濱江集團（33.37%）、京投發(fā)展（30.95%）等個股走出了一波逆勢上漲行情。而如果把時間線拉長到從今年年初至今，A股有數只房地產個股實現翻倍，其中就包括濱江集團和中交地產，漲幅分別達150.11%、130.85%。

記者注意到，在目前的A股房地產板塊，整體而言，區(qū)域型地產公司的漲幅要遠高于全國性地產公司。

某不愿具名的證券公司首席分析師9月7日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，部分區(qū)域型房企在資本市場表現之所以更為強勁，有兩個重要原因：從資本市場角度來看，區(qū)域型房企的價格相對較低，游資及機構更容易把價格推高；此外，區(qū)域型房企過往并未出現大規(guī)模擴張，保持著較低杠桿率，所以基本上不會出現市場擔心的交付問題，這也是被看好的重要原因。

“成本更低、效率更高”

以棲霞建設為例，上半年實現營收22.07億元，占營收比重的93.09%；毛利率為28.76%。

從棲霞建設深耕的區(qū)域來看，其地產開發(fā)業(yè)務幾乎全位于長三角區(qū)域，主要集中在無錫、蘇州、南京這幾個城市，先后打造了南京御景灣花園、南京星葉歡樂花園、無錫東方天郡等。

濱江集團也是一家區(qū)域深耕型房企，今年上半年逆勢拿地?？硕饠祿@示，濱江集團上半年全口徑拿地金額為467.3億元，排名第一；中指院數據顯示，1-6月權益拿地金額TOP100中，濱江集團同樣排名第一，拿地金額392億元。

截至2022年上半年，濱江集團62%的土地儲備位于杭州，浙江省內的土地儲備為22%，浙江省外的土地儲備為16%。上半年累計新增30個項目，其中28個位于杭州。

明源不動產研究院首席研究員9月7日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者表示：“從城市分化的角度看，表現好的區(qū)域深耕房企，本身所在以及布局的區(qū)域或城市，都是基本面不錯的，也是近幾年規(guī)模房企收斂聚焦后布局的重點城市，售價和去化有保障。從公司穩(wěn)健的角度看，區(qū)域深耕房企布局聚焦，過去幾年拿的高價地少或者沒有，財務比較穩(wěn)健，現在仍有能力拿地，當下土地價格比狂熱期要合理得多，有合理的利潤空間。”

在艾振強看來，地產下行背景下，區(qū)域型房企反而更容易提高管理運營效率。“區(qū)域房企因為布局密度大，管理的物理半徑小，成本更低、效率更高，同等價格下，其產品品質可以更好，服務質量也更高，更有能力穿越行業(yè)周期。舉個降低成本的典型例子，比如，在一個城市的幾個同類型項目，就可以共用一個售樓處。”

封面圖片來源：攝圖網-500622916