豫園、螞蟻拿下上海灘百億級(jí)舊改項(xiàng)目 住宅占比約30%

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

被部分業(yè)內(nèi)人士稱為“史詩(shī)級(jí)開(kāi)發(fā)難度”的上海黃浦老城區(qū)福佑地塊，于近日正式“放榜”，公布了最終的實(shí)施主體。

新華社圖

據(jù)上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)的公告，該地塊最終實(shí)施主體為上海復(fù)祐實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、上海云玓企業(yè)管理咨詢有限公司聯(lián)合體，股權(quán)穿透后可見(jiàn)，該實(shí)施主體即郭廣昌的豫園股份（SH600655，股價(jià)8.03元，市值312.5億元）和馬云的螞蟻集團(tuán)。

兩位大佬聯(lián)手，將在百年上海灘的舊改地塊上擦出怎樣的火花？

七成商業(yè)和辦公，住宅均價(jià)或超15萬(wàn)元/平方米

西側(cè)倚靠古香古色的豫園和城隍廟，往東穿過(guò)梧桐小道是繁華熱鬧的外灘。在上海取得這樣一宗寶藏地塊，對(duì)多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都是可遇而不可求的。

據(jù)豫園股份發(fā)布的消息，上述兩家公司聯(lián)合參加了上海市黃浦區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡(jiǎn)稱黃浦區(qū)風(fēng)貌保護(hù)辦）組織的黃浦區(qū)老城廂歷史文化風(fēng)貌區(qū)224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229- 02地塊及224- 04、224- 05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01地下空間地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施主體公開(kāi)遴選活動(dòng)，并經(jīng)遴選評(píng)審被確定為最終實(shí)施主體。

黃浦區(qū)老城廂歷史文化風(fēng)貌區(qū)16宗地塊，即黃浦區(qū)2018年啟動(dòng)舊改征收的福佑地塊。

2021年5月13日下午，上海黃浦區(qū)中山東一路33號(hào)見(jiàn)證了一場(chǎng)史詩(shī)級(jí)土地推介會(huì)，黃浦區(qū)17宗優(yōu)質(zhì)地塊被預(yù)告將在未來(lái)3年內(nèi)推出。據(jù)黃浦區(qū)規(guī)劃資源局消息，該局對(duì)“北部片區(qū)”“老城廂及周邊地區(qū)”“新天地片區(qū)”等黃浦重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域進(jìn)行了具體深入的宣介。其中不乏上海人耳熟能詳?shù)拿~：外灘、新天地、豫園、董家渡、南京路……可謂寸土寸金。

土地推介會(huì)之后，總開(kāi)發(fā)體量65.5萬(wàn)平方米的金陵路豫園站上蓋地塊打響“第一槍”，成交價(jià)133.29億元。加上此前上海城投聯(lián)合體176億元拿下的豫園露香園二期地塊，相似區(qū)位過(guò)往的高地價(jià)直接將此次項(xiàng)目的期待值拉滿。

7月22日，黃浦區(qū)老城廂歷史文化風(fēng)貌區(qū)224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229-02地塊及224-04、224-05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01地下空間地塊，也就是上海人熟知的黃浦老城廂福佑地塊，正式發(fā)布遴選公告。

豫園股份方面表示：“項(xiàng)目地塊使用權(quán)出讓結(jié)果以及細(xì)節(jié)，將根據(jù)后續(xù)土地使用權(quán)出讓工作的安排，由相關(guān)土地管理部門(mén)予以確認(rèn)。當(dāng)前有關(guān)地塊或該項(xiàng)目尚未訂立具有法律約束力的合同。”

上海的建設(shè)用地使用權(quán)以招拍掛程序出讓為主，有些地塊在出讓之前會(huì)舉行遴選活動(dòng)，但有關(guān)歷史風(fēng)貌區(qū)的地塊遴選不多。

今年6月底，黃浦區(qū)風(fēng)貌保護(hù)辦負(fù)責(zé)對(duì)福佑地塊實(shí)施主體組織開(kāi)展公開(kāi)遴選工作。對(duì)該地塊的功能定位是，結(jié)合豫園老城廂打造商業(yè)文化旅游目的地和生活體驗(yàn)地，結(jié)合外灘金融集聚帶打造金融科技產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。地塊應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、辦公、旅游和文化等功能，融合高品質(zhì)住宅。

9月5日，好地研究院執(zhí)行院長(zhǎng)方曉泉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示，這種帶建設(shè)方案出讓的一般都是舊改地塊，遴選活動(dòng)過(guò)后，會(huì)掛到公開(kāi)市場(chǎng)，競(jìng)買(mǎi)人基本上已確定。

記者根據(jù)地塊實(shí)施主體公開(kāi)遴選信息文件測(cè)算后了解到，該地塊出讓總面積10.82萬(wàn)平方米，其中地上宗地面積10.03萬(wàn)平方米，地下水平投影占地總面積7950.6平方米，只有224-01一宗為純住宅用地。整個(gè)地塊住宅部分的土地面積最高為3.32萬(wàn)平方米，其余七成是商業(yè)和辦公部分，住宅部分的地上計(jì)容建筑占總面積的比例還不到30%。

最關(guān)鍵的是，整個(gè)建筑群的高度除了225-02地塊不超過(guò)100米，其余地塊均不超過(guò)12米。

盡管目前官方尚未公布該地塊的出讓價(jià)以及未來(lái)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，但上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在電話中向記者表示，福佑地塊相當(dāng)于“上海市中心里的中心”，項(xiàng)目極為稀缺，參考周邊樓盤(pán)，未來(lái)住宅部分的均價(jià)或?qū)⒊^(guò)15萬(wàn)元/平方米。

涉及高比例風(fēng)貌保護(hù)區(qū) 出讓條件無(wú)比嚴(yán)苛

值得一提的是，復(fù)星+阿里聯(lián)合體在取得上海福佑地塊的同時(shí)，也不得不承受老城廂“地王”皇冠之重。

該地塊涉及高比例風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，也不可以在土地出讓合同中的開(kāi)竣工日期上出現(xiàn)“拖沓”。根據(jù)黃浦區(qū)風(fēng)貌保護(hù)辦的要求，項(xiàng)目須在交地后6個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。而且，受讓人按照出讓年限整體持有商業(yè)物業(yè)，在項(xiàng)目規(guī)劃土地綜合驗(yàn)收通過(guò)之日起，自持建筑面積不低于60%的辦公物業(yè)不少于20年，并接受相關(guān)管理部門(mén)按全生命周期管理要求對(duì)其進(jìn)行履約監(jiān)管。

“自合同簽訂之日起的5個(gè)工作日內(nèi)，受讓人應(yīng)當(dāng)向地方國(guó)庫(kù)支付保證合同切實(shí)履行的定金，可分期支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款余額，分期支付的期限不得超過(guò)一年。”黃浦區(qū)風(fēng)貌保護(hù)辦在公開(kāi)遴選問(wèn)題答疑時(shí)表示。

與此同時(shí)，該地塊的條件還包括，拿地單位須于簽訂國(guó)有建設(shè)用地出讓合同至項(xiàng)目規(guī)劃資源綜合驗(yàn)收通過(guò)期間，對(duì)黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)不少于120億元。項(xiàng)目規(guī)劃資源綜合驗(yàn)收通過(guò)后，5年內(nèi)對(duì)黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)不少于144億元。

綜合黃浦區(qū)近兩年出讓的上海城投露香園二期地塊和嘉里建設(shè)金陵?yáng)|路項(xiàng)目來(lái)看，福佑地塊的土地價(jià)值大概率也將超過(guò)百億元。

“上海老城廂的確應(yīng)該進(jìn)一步舊區(qū)改造，”方曉泉認(rèn)為，上述通過(guò)政府引導(dǎo)社會(huì)資本的方式，依靠豫園商城長(zhǎng)期在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域和商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)，以及螞蟻集團(tuán)的資金支持，有利于推進(jìn)上海舊區(qū)改造的進(jìn)程。

上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)顯示，福佑地塊內(nèi)有兩處文物保護(hù)點(diǎn)（老慶云銀樓舊址、陸深舊居）和兩處優(yōu)秀歷史建筑（童涵春堂、仁記珠寶銀樓），在完成地塊出讓工作后，兩處文物保護(hù)點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)屬于受讓人所有。

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