兩位頂級商界大佬聯(lián)手，拿下上海灘百億級舊改地塊，會擦出怎樣的火花？

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤 孫志成 蓋源源    

被部分業(yè)內(nèi)人士稱為“史詩級開發(fā)難度”的上海黃浦老城區(qū)福佑地塊，于近日正式“放榜”，公布了最終的實施主體。

據(jù)上海土地市場官網(wǎng)的公告，該地塊最終實施主體為上海復(fù)祐實業(yè)發(fā)展有限公司、上海云玓企業(yè)管理咨詢有限公司聯(lián)合體，股權(quán)穿透后可見， 該實施主體即郭廣昌的豫園股份（600655.SH，股價8.06元，市值313.62億元）和馬云的螞蟻集團 。

兩位浙商大佬聯(lián)手，將在百年上海灘的舊改地塊上擦出怎樣的火花？

地塊涉及范圍示意圖 來源：上海市黃浦區(qū)人民政府公布的項目技術(shù)方案設(shè)計任務(wù)書

7成商業(yè)和辦公

西側(cè)倚靠古香古色的豫園和城隍廟，往東穿過梧桐小道是繁華熱鬧的外灘……在上海取得這樣一宗寶藏地塊，對多數(shù)開發(fā)商來說都是可遇而不可求的。

據(jù)豫園股份發(fā)布的消息，上述兩家公司聯(lián)合參加了上海市黃浦區(qū)歷史風貌保護項目推進領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡稱黃浦區(qū)風貌保護辦）組織的黃浦區(qū)老城廂歷史文化風貌區(qū)224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229-02地塊及224-04、224-05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01地下空間地塊歷史風貌保護項目實施主體公開遴選活動，并經(jīng)遴選評審被確定為最終實施主體。

黃浦區(qū)老城廂歷史文化風貌區(qū)16宗地塊，即黃浦區(qū)2018年啟動舊改征收的福佑地塊。

2021年5月13日下午，上海黃浦區(qū)中山東一路33號見證了一場史詩級土地推介會，黃浦區(qū)17宗優(yōu)質(zhì)地塊被預(yù)告將在未來3年內(nèi)被推出。據(jù)黃浦規(guī)劃資源局消息，該局對“北部片區(qū)”、“老城廂及周邊地區(qū)”、“新天地片區(qū)”等黃浦重點發(fā)展區(qū)域進行了具體深入的宣介。其中不乏耳熟能詳?shù)拿~：外灘、新天地、豫園、董家渡、南京路……寸土寸金。

來源：黃浦區(qū)規(guī)劃資源局

土地推介會之后，總開發(fā)體量65.5萬平方米的金陵路豫園站上蓋地塊打響第一槍，成交價133.29億元。加上此前上海城投聯(lián)合體176億元拿下的豫園露香園二期地塊，相似區(qū)位過往的高地價直接將此次項目的期待值拉滿。

7月22日，黃浦區(qū)老城廂歷史文化風貌區(qū)224-01、224-02、224-03、224-06、225-02、225-04、228-01、229-02地塊及224-04、224-05、224-08、225-03、225-05、225-06、229-03、229-01地下空間地塊，也就是上海人熟知的黃浦老城廂福佑地塊，正式發(fā)布遴選公告。

豫園股份方面表示：“項目地塊使用權(quán)出讓結(jié)果以及細節(jié)，將根據(jù)后續(xù)土地使用權(quán)出讓工作的安排，由相關(guān)土地管理部門予以確認。當前有關(guān)地塊或該項目尚未訂立具有法律約束力的合同。”

上海的建設(shè)用地使用權(quán)以招拍掛程序出讓為主，有些地塊在出讓之前會舉行遴選活動，但有關(guān)歷史風貌區(qū)的地塊遴選不多。

今年6月底，黃浦區(qū)風貌保護辦負責對福佑地塊實施主體組織開展公開遴選工作。對該地塊的功能定位是，結(jié)合豫園老城廂打造商業(yè)文化旅游目的地和生活體驗地，結(jié)合外灘金融集聚帶打造金融科技產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。地塊應(yīng)重點發(fā)展商業(yè)、辦公、旅游和文化等功能，融合高品質(zhì)住宅。

9月5日，好地研究院執(zhí)行院長方曉泉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者電話采訪時表示，這種帶建設(shè)方案出讓的一般都是舊改地塊，遴選活動過后，會掛到公開市場，競買人基本上已確定。

記者根據(jù)地塊實施主體公開遴選信息文件測算后了解到，該地塊出讓總面積10.82萬平方米，其中地上宗地面積10.03萬平方米，地下水平投影占地總面積7950.6平方米，只有224-01一宗為純住宅用地。整個地塊住宅部分的土地面積最高為3.32萬平方米，其余7成是商業(yè)和辦公部分，住宅部分的地上計容建筑占總面積還不到30%。

最關(guān)鍵的是，整個建筑群的高度除了225-02地塊不超過100米，其余地塊均不超過12米。

盡管目前官方尚未公布該地塊的出讓價以及未來房地聯(lián)動價，但上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在電話中向記者表示，福佑地塊相當于“上海市中心里的中心”，項目極為稀缺，參考周邊樓盤，未來住宅部分的均價或?qū)⒊^15萬元/平方米。

無比嚴苛的“定向”出讓條件

值得一提的是， 復(fù)星+阿里聯(lián)合體在取得上海福佑地塊的同時，也不得不承受老城廂地王皇冠之重 。

該地塊涉及高比例風貌保護區(qū)，也不可以在土地出讓合同中的開竣工日期上出現(xiàn)“拖沓”。根據(jù)黃浦區(qū)風貌保護辦的要求，項目須在交地后6個月內(nèi)開工。而且，受讓人按照出讓年限整體持有商業(yè)物業(yè)，在項目規(guī)劃土地綜合驗收通過之日起，自持建筑面積不低于60%的辦公物業(yè)不少于20年，并接受相關(guān)管理部門按全生命周期管理要求對其進行履約監(jiān)管。

嚴苛的出讓條件 來源：上海市黃浦區(qū)人民政府

“自合同簽訂之日起的5個工作日內(nèi)，受讓人應(yīng)當向地方國庫支付保證合同切實履行的定金，可分期支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款余額，分期支付的期限不得超過一年。”黃浦區(qū)風貌保護辦在公開遴選問題答疑時表示。

與此同時，該地塊的條件還包括，拿地單位須于簽訂國有建設(shè)用地出讓合同至項目規(guī)劃資源綜合驗收通過期間，對黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻不少于120億元。項目規(guī)劃資源綜合驗收通過后，5年內(nèi)對黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻不少于144億元。

綜合黃浦區(qū)近兩年出讓的上海城投露香園二期地塊和嘉里建設(shè)金陵東路項目來看，福佑地塊的土地價值大概率也將超過百億元。

“上海老城廂的確應(yīng)該進一步舊區(qū)改造，”方曉泉認為，上述通過政府引導(dǎo)社會資本的方式，依靠豫園商城長期在開發(fā)領(lǐng)域和商業(yè)運營方面的經(jīng)驗，以及螞蟻集團的資金支持，有利于推進上海舊區(qū)改造的進程。

上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)顯示，福佑地塊內(nèi)有兩處文物保護點（老慶云銀樓舊址、陸深舊居）和兩處優(yōu)秀歷史建筑（童涵春堂、仁記珠寶銀樓），在完成地塊出讓工作后，兩處文物保護點的產(chǎn)權(quán)屬于受讓人所有。

記者|劉頌輝 編輯|陳夢妤 孫志成 蓋源源

校對|段煉

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