債務(wù)規(guī)?？煽?金科股份多元業(yè)務(wù)拓寬長期發(fā)展路徑

每經(jīng)編輯 方奕奕

在遍布挑戰(zhàn)的行業(yè)形勢下，依托“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢，金科股份整體經(jīng)營彰顯韌性和穩(wěn)定性。

2022年上半年，金科股份實現(xiàn)營業(yè)收入313.22億元，實現(xiàn)結(jié)算面積約395萬平方米，錄得銷售金額約417億元，依然位居行業(yè)前列；實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額87.3億元，持續(xù)為正。公司總資產(chǎn)達3392.22億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)332.5億元。報告期內(nèi)，公司降債成果顯著，有息負債規(guī)模進一步降至673.68億元，較上年末壓降約132億元；實現(xiàn)銷售回款536億元，回款率超100%。

面對市場波動與流動性考驗，金科股份正以持續(xù)的戰(zhàn)略聚焦、組織高效運營，積極應(yīng)對每一次挑戰(zhàn)，并在行業(yè)轉(zhuǎn)型調(diào)整之時，提前布局，找到能夠帶來源源不斷利潤、回款及現(xiàn)金流的“穩(wěn)壓器”。

完成交付626萬平方米

隨著相關(guān)會議對房地產(chǎn)再度表態(tài)，以及5月份以來金融機構(gòu)、地方政府的多項政策支持，目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀也逐步回暖，行業(yè)也逐步進入修復(fù)階段。

半年報數(shù)據(jù)顯示，2022年1-6月，金科錄得銷售金額約417億元，實現(xiàn)結(jié)算面積約395萬平方米。尤其是5月、6月，金科的銷售規(guī)模，更是分別環(huán)比增長28.8%、22.2%，銷售回溫速度持續(xù)位居行業(yè)前列。

穩(wěn)健的銷售背后，是金科持續(xù)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”工作。

作為“美好生活服務(wù)商”的金科，自去年下半年開始就曾多次對外表示，未來一段時間將把“穩(wěn)生產(chǎn)”“保交樓”作為公司發(fā)展的首要任務(wù)。在長期主義發(fā)展理念加持下，金科不僅以穩(wěn)健經(jīng)營實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，在高品質(zhì)交付方面同樣表現(xiàn)亮眼：

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，金科交付項目98個，總交付批次118，總交付體量達到626萬平方米；其中，僅住宅交付總套數(shù)32693戶，遍布全國47個城市；而提前交付項目就達到49個，這也意味著，一半的項目都進行了提前交付。

于金科而言，行業(yè)再難，公司高品質(zhì)的產(chǎn)品交付目標(biāo)，不會有變化。半年3萬余套如期保證交付，50%提前交付，不僅是金科用心構(gòu)筑美好家園的承諾兌現(xiàn)，更是金科平衡資金支付盤面的印證。

報告顯示，2022年上半年，金科股份實現(xiàn)營業(yè)收入313.22億元；實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額87.3億元，同比大幅增長247.20%。

有息負債降了132億元

過去一段時間里，盡管金融監(jiān)管機構(gòu)已多次喊話，房地產(chǎn)融資也正逐步恢復(fù)，但依舊需要時間和信心。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。

基于自身的財務(wù)結(jié)構(gòu)，公司根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，于報告期內(nèi)先后完成“19金科03”“20金科03”“21金科地產(chǎn)SCP003”“20金科地產(chǎn)MTN001”“20金科地產(chǎn)MTN002”和應(yīng)收賬款A(yù)BS展期工作，并按照展期方案完成了約定本金分期及利息的支付工作。

在業(yè)內(nèi)分析人士看來，債券的展期是房企在行業(yè)流動性持續(xù)緊繃的情況下，在到期債務(wù)處理和穩(wěn)定經(jīng)營中間找到的一種平衡。通過這一方式，房企前期受到擠壓的經(jīng)營資金壓力將得到緩解，并支持到全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)、高質(zhì)量的產(chǎn)品施工和交付，從而公司將獲得長期穩(wěn)定的運營現(xiàn)金流，進入到相對良性的債務(wù)清償和發(fā)展循環(huán)中。“走出短期流動性困難局面，或許只是時間問題。”

此后，公司成立專項工作小組，積極推動包括國資平臺在內(nèi)的戰(zhàn)略投資者引進工作；溝通、協(xié)調(diào)和爭取政府紓困政策支持，特別是針對緩解短期資金流動性壓力、化解存量債務(wù)風(fēng)險和盤活各類監(jiān)管資金方面，“政府及相關(guān)部門給予了大力支持”。

如今看來，金科這些努力似乎已有了成效。

就在半年報發(fā)布的一周前，金科股份發(fā)布的一則《關(guān)于對控股子公司提供擔(dān)保的進展公告》提及全資子公司向重慶發(fā)展產(chǎn)業(yè)有限公司借款2.4億元，期限3年。

通過股權(quán)穿透后發(fā)現(xiàn)，重慶發(fā)展產(chǎn)業(yè)有限公司旗下控股的企業(yè)中，就包括了重慶民營企業(yè)紓困股權(quán)投資基金合伙企業(yè)，以及重慶渝擎科商業(yè)管理合伙企業(yè)。而早在5月份，就有知情人士稱，重慶市政府對金科集團制定了相關(guān)紓困措施，其中就包括分批發(fā)放紓困資金，以借款和質(zhì)押項目股權(quán)等。

不僅如此。報告期內(nèi)，公司還通過壓減債務(wù)規(guī)模、開展存量債務(wù)管理、搶抓銷售回款等措施，進一步護航公司經(jīng)營。截至報告期末，金科股份實現(xiàn)銷售回款536億元，回款率超100%；有息負債規(guī)模降至673.68億元，較上年末壓降約132億元，降債成果顯著；除正常開展與銀行等金融機構(gòu)常規(guī)融資業(yè)務(wù)外，公司成功發(fā)行“22金科01”公司債券，募集規(guī)模為15億元，有效支持公司良性循環(huán)。

針對后續(xù)即將到期或具有回售選擇權(quán)的債券類融資，金科表示將壓實償債主體責(zé)任，積極與持有人進行溝通，妥善協(xié)商回售方案及還款安排。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)走“穩(wěn)”了

對于身處資金密集型行業(yè)的房企而言，擁有充裕的資金，很大程度上意味著房企有更大的投資空間和安全性。

特別是當(dāng)行業(yè)高周轉(zhuǎn)、高利潤模式一去不復(fù)返，開發(fā)性業(yè)務(wù)利潤被攤薄時，擁有長線且具有持續(xù)穩(wěn)定增長的“造血”業(yè)務(wù)，對企業(yè)能否搶占行業(yè)未來新階段的競爭格局至關(guān)重要。

過去幾年時間里，金科一直在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外，持續(xù)在代建業(yè)務(wù)、智慧服務(wù)、商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)運營等方面探索、升級多元化業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展，如今這些“探索”步入收獲期。

具體來看，在“元宇宙”新商業(yè)理念下，金科商業(yè)的輕資產(chǎn)項目獲得多重突破。繼今年3月與四川營山華邦“時代天薈”項目簽約后，今年6月，金科商業(yè)又攜手重慶數(shù)字大廈，合力打造一個新的數(shù)字經(jīng)濟核心載體、元宇宙商業(yè)集群、智慧園區(qū)運營標(biāo)桿。僅報告期內(nèi)，金科商業(yè)新簽約逾10個項目。截至2022年6月底，金科已在全國擁有商業(yè)項目80余個，總體量約307萬平方米，同收入近3億元。

報告期內(nèi)，金科服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入25.65億元、凈利潤3.72億元，合約管理面積達到3.74億平方米，獨立第三方占比約為71%，獨立發(fā)展能力強勁；產(chǎn)業(yè)運營方面，累計開發(fā)和管理園區(qū)28個，面積超過1300萬方，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過3千家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過2000億元。

尤其需要指出的是，作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，更好地前瞻行業(yè)趨勢會為實現(xiàn)彎道超車增加砝碼。特別是近兩年來房企紛紛開始涉足的代建領(lǐng)域，金科早在2017年便開始布局。

如今，金科代建業(yè)務(wù)發(fā)展模式日趨成型。截至報告期末，公司累計簽約項目近30個，代建管理儲備建筑規(guī)模681萬平方米，代建儲備貨值約538億元；僅今年上半年新增代建儲備建筑面積約82萬平方米，實現(xiàn)銷售金額超41億元，典型如今年6月，公司位于上海的代建項目康橋開盤當(dāng)日勁銷33億元，去化率達90%。

在區(qū)域布局上，金科的代建業(yè)務(wù)已進駐全國17個?。ㄊ校?1座城市，重點布局華東及大灣區(qū)等經(jīng)濟活躍地區(qū)，且項目集中聚集在上海、南京、深圳、惠州等一二線城市。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2017-2020年，房地產(chǎn)代建的營業(yè)收入復(fù)合增長率達到19.5%。特別是自2017年以來，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的凈利潤率水平始終高于25%，到2020年達到25.4%，高出傳統(tǒng)房地產(chǎn)凈利潤率超10個百分點。

如此來看，代建業(yè)務(wù)具備負債低、盈利高的特征，這樣的輕資產(chǎn)運營模式與公司“降低負債”“提升盈利能力”的策略不謀而合，正成為公司經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻源。

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