郁亮：跑下去

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

這一次，萬科董事會(huì)主席郁亮不忐忑了。

今年3月的年度業(yè)績(jī)會(huì)，郁亮表示自己“特別忐忑不安，就像一個(gè)學(xué)生沒考好試要拿成績(jī)單給父母看一樣”。

時(shí)隔5個(gè)月，郁亮帶著止跌企穩(wěn)的半年答卷向行業(yè)傳遞信心。

今年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2069.2億元，同比增長(zhǎng)23.8%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)122.2億元，同比增長(zhǎng)10.6%，實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。

8月31日，萬科召開2022年度中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。會(huì)上，面對(duì)外界最關(guān)心的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)問題，郁亮重申了其在6月股東大會(huì)上的判斷：從短期來看，市場(chǎng)已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過程。

他認(rèn)為，市場(chǎng)收縮過了頭，反而會(huì)積蓄自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能。“現(xiàn)在穩(wěn)預(yù)期出現(xiàn)了比較大的挑戰(zhàn)，要重建市場(chǎng)信心。”

穩(wěn)預(yù)期出現(xiàn)了比較大挑戰(zhàn)

在行業(yè)各方言論中，“信心恢復(fù)”一直被認(rèn)為是當(dāng)前最關(guān)鍵、最緊要的事。過去一兩年，部分龍頭房企還能跳脫行業(yè)大勢(shì)，走出獨(dú)立行情，但當(dāng)下也難獨(dú)善其身。

2022年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積1,290.7萬平方米，銷售金額2,152.9億元，同比分別下降41.1%和39.3%。

銷售同比下滑是絕大多數(shù)TOP50房企的業(yè)績(jī)現(xiàn)狀。

郁亮坦言，7、8月和6月之間的銷售數(shù)據(jù)確實(shí)出現(xiàn)了比較明顯的落差，但一方面，6月的快速大幅回升，包含疫情回補(bǔ)、季節(jié)性等短期因素，后續(xù)本身就會(huì)有所回落；另一方面，7月以來，出現(xiàn)了“停貸”事件等新問題，一些出險(xiǎn)企業(yè)無法完成交樓，對(duì)消費(fèi)者買房的信心造成了一定影響。

在今年6月的股東大會(huì)上，郁亮不再喊“狼來了”，而是希望給行業(yè)傳遞信心，首次拋出了“短期房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底”言論。此后，關(guān)于短期市場(chǎng)是否真正觸底也在持續(xù)引發(fā)行業(yè)討論。

盡管7、8月數(shù)據(jù)出現(xiàn)了回落，但郁亮認(rèn)為，住房的剛性需求仍然很強(qiáng)，依然是個(gè)10萬億量級(jí)的巨大市場(chǎng)，常做常有，常做常新。

舉例而言，目前市場(chǎng)的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10億-11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米。而按照當(dāng)前新開工的降幅，新建住宅還達(dá)不到自然更新所需要的水平，這還沒有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此當(dāng)前市場(chǎng)肯定是偏低了，不會(huì)一直維持在這個(gè)水平。

“市場(chǎng)收縮過了頭，反而會(huì)積蓄自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。所以住宅剛需是存在的，這個(gè)市場(chǎng)仍然是蠻大的?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)來看，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的三大目標(biāo)，前兩個(gè)基本已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，現(xiàn)在穩(wěn)預(yù)期出現(xiàn)比較大的挑戰(zhàn)。”

上半年，萬科實(shí)現(xiàn)超11.5萬套住宅的平穩(wěn)交付，35%交付批次實(shí)現(xiàn)交房即交證，較2021年全年的比例提升10個(gè)百分點(diǎn)。今年以來，萬科竣工規(guī)模保持增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)竣工面積1443.7萬平方米，同比增長(zhǎng)17.8%，預(yù)計(jì)全年竣工面積與年初計(jì)劃基本持平。

關(guān)于萬物云分拆上市的問題，郁亮認(rèn)為，分拆物業(yè)上市不是賣豬仔，好的價(jià)錢就賣掉。而是說通過上市獲得更多發(fā)展空間，所以說不在于短期市場(chǎng)估值，更在于怎么獲得更多力量支持其進(jìn)一步發(fā)展。

上半年馬馬虎虎

之所以要敬畏市場(chǎng)、尊重市場(chǎng)，就是因?yàn)闆]有誰能做到次次準(zhǔn)確預(yù)判市場(chǎng)、不會(huì)出現(xiàn)失誤。誠如龍頭房企碧桂園、萬科在半年業(yè)績(jī)會(huì)上都表示，即便對(duì)市場(chǎng)變化有提前預(yù)判，但實(shí)際的變化程度仍然超出預(yù)期。

郁亮認(rèn)為，在行業(yè)冬天里，當(dāng)下最重要做的事情就是生火取暖。如果不能生火取暖，在冬天里生存還是很有影響的。萬科歷來重視現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)穩(wěn)健，始終把安全放在第一位，這是萬科牢牢堅(jiān)持的原則。

萬科在規(guī)模和債務(wù)方面一直比較克制，在過去一段時(shí)間的規(guī)模競(jìng)賽中，萬科雖然保持在第一陣營(yíng)，但還是有很多人關(guān)心萬科能不能再回到行業(yè)老大的位置。

對(duì)此，郁亮表示，萬科對(duì)規(guī)模始終抱著克制心態(tài)。去年以來，萬科有關(guān)工作對(duì)應(yīng)的措施采取比較早，也比較扎實(shí)。銷售回款效率一直保持比較高水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)、成本方面有進(jìn)一步優(yōu)化提升。

上半年，萬科保持“綠檔”，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入82.9億元，同比增長(zhǎng)22.2%；持有貨幣資金1410.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總和626.4億元，覆蓋倍數(shù)為2.3倍；凈負(fù)債率35.5%，連續(xù)21年低于40%。

雖然優(yōu)質(zhì)房企在融資端仍然具有一定優(yōu)勢(shì)，但在信心脆弱的當(dāng)下，銷售端的購房者更關(guān)注的是保交付能力，即便是龍頭房企，也需要一再強(qiáng)調(diào)自身的交付能力。

“請(qǐng)客戶放心，我們?nèi)f科會(huì)保證交付、保證質(zhì)量。”從7、8月到今天為止，郁亮基本走遍了全國(guó)30多個(gè)城市，看了100多個(gè)項(xiàng)目，主要任務(wù)是督戰(zhàn)，看萬科的房子交得怎么樣。

當(dāng)然，在郁亮看來，安全只是一個(gè)底線問題，“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”仍然是萬科全年的工作主題。

“上半年從結(jié)果來看，還馬馬虎虎，關(guān)鍵是能不能走下去的問題，能不能保持下去的問題，這個(gè)時(shí)候取決于背后能力有沒有建立起來，我們的肌肉有沒有長(zhǎng)起來。”

萬科總裁祝九勝補(bǔ)充道，萬科現(xiàn)在每天、每周、每月交付復(fù)盤，內(nèi)部也不斷有日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)，不斷進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)分享，不斷進(jìn)行能力積累?？偠灾?，在一個(gè)艱難市場(chǎng)上，對(duì)銷售能力、銷售動(dòng)作鋪排有更高要求，這是不斷長(zhǎng)肌肉的過程，對(duì)此有基本信心。

“市場(chǎng)確實(shí)有低迷一面，這個(gè)時(shí)候毛利率肯定承受一定壓力。對(duì)萬科而言，首要選擇是確保經(jīng)營(yíng)安全，毛利率承壓是一個(gè)短期現(xiàn)象。我們認(rèn)為，沒有哪一個(gè)行業(yè)必然好、也沒有哪一個(gè)必然差，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率最終會(huì)回歸到社會(huì)平均水平。”

萬科上半年獲取新項(xiàng)目19個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積307.8萬平方米。從投資金額來看，一二線城市的占比達(dá)到95.6%，在手資源可滿足后續(xù)發(fā)展需要。截至6月底，在建項(xiàng)目和規(guī)劃中項(xiàng)目的總計(jì)容建筑面積約13722.8萬平方米。

“到未來，在當(dāng)前情況下我們也有非常大壓力，還有非常多指標(biāo)表現(xiàn)不盡如意。對(duì)我們而言，要努力平衡好，遇到問題去解決問題，發(fā)現(xiàn)短板去彌補(bǔ)短板，”郁亮最后總結(jié)道，保持著絕不能躺平、保持跑下去的狀態(tài)，相信一定能夠通過不斷地跑下去，跑出健康、跑出未來。

截至8月31日收盤，萬科A報(bào)16.63元，大漲4.66%，創(chuàng)7月以來最大漲幅。

封面圖片來源：企業(yè)供圖