內(nèi)蒙古住建廳：將取消“公攤面積”列為立法項(xiàng)目建議上報(bào)！公攤面積到底能不能取消？專家分析……

每經(jīng)編輯 黃勝    

據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳網(wǎng)站8月24日消息，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳近期答復(fù)內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)十二屆五次會(huì)議王鳳華委員《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積 的提案》稱，委員提出的在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，對(duì)維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用，因此我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。

內(nèi)蒙古住建廳：將取消“公攤面積”列為立法項(xiàng)目建議上報(bào)

內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在答復(fù)中表示，誠(chéng)如委員所指出的，目前，全國(guó)在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積確定具有很強(qiáng)的專業(yè)性，廣大購(gòu)房者對(duì)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀的了解實(shí)際套內(nèi)面積，且公攤面積因項(xiàng)目不同存在差異，造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。

關(guān)于使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)問(wèn)題，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳答復(fù)稱，委員提出的在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)， 對(duì)防止出現(xiàn)公攤面積無(wú)序增加，減少購(gòu)房過(guò)程中的矛盾糾紛，維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用。因此，我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計(jì)價(jià)依據(jù)，已經(jīng)實(shí)施多年，并且已有法律法規(guī)確認(rèn)，如果改革計(jì)價(jià)依據(jù)，首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計(jì)價(jià)方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過(guò)渡期，以實(shí)現(xiàn)計(jì)價(jià)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過(guò)渡，因此實(shí)施的難度較大，周期較長(zhǎng)。

關(guān)于公攤面積信息公開(kāi)透明問(wèn)題，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳答復(fù)稱，目前，全區(qū)商品房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)行房屋網(wǎng)簽備案制度，在網(wǎng)簽中使用由我廳和內(nèi)蒙古自治區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局共同制定的《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）（現(xiàn)售）示范文本》，其中第三條第 4 項(xiàng)即要求填寫(xiě)商品房的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)、預(yù)測(cè)建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e等信息。

什么是“公攤面積”？如何計(jì)算？

據(jù)央視新聞，公攤面積制度在我國(guó)存在已久，當(dāng)時(shí)的建設(shè)部曾在《建筑面積計(jì)算規(guī)則》《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中對(duì)公攤面積有相應(yīng)的規(guī)定。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，也明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

具體來(lái)說(shuō)，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：

圖源：央視新聞截圖

一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。

二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過(guò)道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

“公攤面積”多少算合理？由誰(shuí)來(lái)測(cè)算？

公攤面積在多大范圍內(nèi)算是合理，國(guó)家目前并沒(méi)有明確的規(guī)定，在實(shí)際操作過(guò)程中，這一點(diǎn)往往容易產(chǎn)生糾紛。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 趙秀池：老百姓對(duì)公攤面積的認(rèn)知還不是完全了解，因?yàn)樗鼘I(yè)性很強(qiáng)。

那么公攤由誰(shuí)來(lái)測(cè)算呢？一般情況下，一個(gè)住宅小區(qū)的公攤數(shù)據(jù)，需要經(jīng)過(guò)以下程序：一個(gè)是設(shè)計(jì)單位的圖紙測(cè)算，一個(gè)是主管部門(mén)對(duì)公攤的核算，在項(xiàng)目竣工后，測(cè)繪部門(mén)還要對(duì)房產(chǎn)面積再進(jìn)行一次測(cè)算。目前，涉及公攤測(cè)量，我國(guó)共有《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》2個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，但由于一些地方還沒(méi)有建立多測(cè)合一體系，缺乏第三方的監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計(jì)算不透明等現(xiàn)象。

“公攤面積”易引發(fā)糾紛 是否能取消？

有觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房銷售中附加公攤面積雖是全國(guó)普遍現(xiàn)象，但公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，特別是部分開(kāi)發(fā)商利用普通購(gòu)房者對(duì)公攤面積缺乏深入了解與測(cè)算的能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，讓購(gòu)房者很受傷，因此建議取消公攤。而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，取消不可能一蹴而就，甚至?xí)绊懙劫?gòu)房者的權(quán)利。因?yàn)樵凇渡唐贩夸N售管理辦法》中明確指出：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 虞曉芬：（目前）按照建筑面積來(lái)進(jìn)行計(jì)價(jià)或者產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，也是對(duì)老百姓權(quán)益的一個(gè)保護(hù)，因?yàn)槟愎貌糠忠彩菍儆谖覀兝习傩账械?，還是有它的合理性的。

而從購(gòu)房人的角度來(lái)說(shuō)，公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質(zhì)。公攤面積太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶，公共活動(dòng)區(qū)域減少等配套設(shè)施問(wèn)題，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。

此外，取消公攤面積后，還會(huì)給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來(lái)許多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，完全取消公攤，在實(shí)踐過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)很多困難和問(wèn)題。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳網(wǎng)站、央視新聞

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500635638