內(nèi)蒙古住建廳：將取消“公攤面積”列為立法項目建議上報！公攤面積到底能不能取消？專家分析……

每經(jīng)編輯 黃勝    

據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳網(wǎng)站8月24日消息，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳近期答復內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)十二屆五次會議王鳳華委員《關于規(guī)范房屋“公攤面積 的提案》稱，委員提出的在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計價依據(jù)，對維護老百姓切身利益具有積極的作用，因此我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。

內(nèi)蒙古住建廳：將取消“公攤面積”列為立法項目建議上報

內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳在答復中表示，誠如委員所指出的，目前，全國在商品住宅的交易和確權中普遍以共有建筑面積為標準，公攤面積確定具有很強的專業(yè)性，廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀的了解實際套內(nèi)面積，且公攤面積因項目不同存在差異，造成消費者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。

關于使用套內(nèi)面積作為計價依據(jù)問題，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳答復稱，委員提出的在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計價依據(jù)， 對防止出現(xiàn)公攤面積無序增加，減少購房過程中的矛盾糾紛，維護老百姓切身利益具有積極的作用。因此，我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計價依據(jù)，已經(jīng)實施多年，并且已有法律法規(guī)確認，如果改革計價依據(jù)，首先必須修改完善相關配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計價方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設置合理的過渡期，以實現(xiàn)計價依據(jù)和標準從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡，因此實施的難度較大，周期較長。

關于公攤面積信息公開透明問題，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳答復稱，目前，全區(qū)商品房屋買賣實行房屋網(wǎng)簽備案制度，在網(wǎng)簽中使用由我廳和內(nèi)蒙古自治區(qū)市場監(jiān)督管理局共同制定的《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房屋買賣合同（預售）（現(xiàn)售）示范文本》，其中第三條第 4 項即要求填寫商品房的房地產(chǎn)測繪機構、預測建筑面積、套內(nèi)面積、分攤共有建筑面積等信息。

什么是“公攤面積”？如何計算？

據(jù)央視新聞，公攤面積制度在我國存在已久，當時的建設部曾在《建筑面積計算規(guī)則》《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》中對公攤面積有相應的規(guī)定。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，也明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。

具體來說，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。

而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：

圖源：央視新聞截圖

一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。

二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。簡單來說，如果電梯和公共設施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

“公攤面積”多少算合理？由誰來測算？

公攤面積在多大范圍內(nèi)算是合理，國家目前并沒有明確的規(guī)定，在實際操作過程中，這一點往往容易產(chǎn)生糾紛。

北京市房地產(chǎn)法學會副會長 趙秀池：老百姓對公攤面積的認知還不是完全了解，因為它專業(yè)性很強。

那么公攤由誰來測算呢？一般情況下，一個住宅小區(qū)的公攤數(shù)據(jù)，需要經(jīng)過以下程序：一個是設計單位的圖紙測算，一個是主管部門對公攤的核算，在項目竣工后，測繪部門還要對房產(chǎn)面積再進行一次測算。目前，涉及公攤測量，我國共有《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》2個國家標準，但由于一些地方還沒有建立多測合一體系，缺乏第三方的監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計算不透明等現(xiàn)象。

“公攤面積”易引發(fā)糾紛 是否能取消？

有觀點認為，在商品房銷售中附加公攤面積雖是全國普遍現(xiàn)象，但公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，特別是部分開發(fā)商利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算的能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，讓購房者很受傷，因此建議取消公攤。而在業(yè)內(nèi)人士看來，取消不可能一蹴而就，甚至會影響到購房者的權利。因為在《商品房銷售管理辦法》中明確指出：分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長 虞曉芬：（目前）按照建筑面積來進行計價或者產(chǎn)權確認，也是對老百姓權益的一個保護，因為你公用部分也是屬于我們老百姓所有的，還是有它的合理性的。

而從購房人的角度來說，公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質(zhì)。公攤面積太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶，公共活動區(qū)域減少等配套設施問題，進而影響居住的質(zhì)量與舒適度。

此外，取消公攤面積后，還會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責任帶來許多現(xiàn)實問題。因此，完全取消公攤，在實踐過程中會出現(xiàn)很多困難和問題。

每日經(jīng)濟新聞綜合自內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳網(wǎng)站、央視新聞

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500635638