房產(chǎn)·半年報(bào)現(xiàn)場| 新城悅服務(wù)戚小明：上半年確實(shí)受部分影響 但房地產(chǎn)非關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)均保持良好增長

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“物業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)具備一定的關(guān)聯(lián)性，但不論是政策導(dǎo)向，還是商業(yè)模式、業(yè)務(wù)屬性，物業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)都有顯著的區(qū)別，新城悅服務(wù)要在穩(wěn)健關(guān)聯(lián)企業(yè)護(hù)航的背景下，堅(jiān)持自身高質(zhì)增長，逐步實(shí)現(xiàn)獨(dú)立市場化，鑄就高價(jià)值公司。”

8月29日，新城悅服務(wù)（01755HK，股價(jià)7.2港元，市值62.68億港元）召開2022年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)，公司首席執(zhí)行官戚小明、首席財(cái)務(wù)官左衛(wèi)、首席戰(zhàn)略官尤建峰等出席。報(bào)告期內(nèi)，新城悅服務(wù)收入約人民幣（下同）24.66億元，同比增長約31.4%；毛利達(dá)到約7.16億元，歸母凈利約3.6億元。

截至2022年6月30日，新城悅服務(wù)在管面積約172.2百萬平方米，較2021年末凈增加約18.7百萬平方米，其中來自集團(tuán)第三方的面積占比約50.9%；集團(tuán)的合約面積約297.0百萬平方米，占比約44%。

地產(chǎn)行業(yè)承壓令物企面對潛在風(fēng)險(xiǎn)

中報(bào)顯示，在新城悅服務(wù)收入中，物業(yè)管理服務(wù)收入為約13.93億元，所占收入比例約56.5%，較2021年同期增長約51.4%；社區(qū)增值服務(wù)收入6.25億元，占比約25.3%，同比增長約113.2%。

管理層透露，新城悅服務(wù)上半年在深耕城市開拓大后勤業(yè)務(wù)，相繼與蘇州海奧斯和天津金玉達(dá)成戰(zhàn)略股權(quán)合作。截至目前，新城悅服務(wù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)院、學(xué)校、公建等非居業(yè)態(tài)全覆蓋。上半年在“大后勤”拓展成果落地方面，高校領(lǐng)域，中標(biāo)復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海大學(xué)等團(tuán)餐項(xiàng)目；企業(yè)及辦公領(lǐng)域，中標(biāo)中國移動(dòng)多個(gè)區(qū)域樞紐、國家電投集團(tuán)多個(gè)發(fā)電廠等后勤服務(wù)項(xiàng)目；醫(yī)院領(lǐng)域，中標(biāo)北京大學(xué)濱海醫(yī)院等項(xiàng)目，也實(shí)現(xiàn)了太倉第一人民醫(yī)院、嘉善第三人民醫(yī)院由單一服務(wù)向大后勤綜合服務(wù)的內(nèi)容延伸。預(yù)計(jì)鎖定明年收入約5億元。

值得注意的是，今年上半年，智慧園區(qū)服務(wù)收入和開發(fā)商增值服務(wù)收入同比出現(xiàn)下滑，分別為1.74億元和2.74億元，下降幅度分別為36.3%和29.8%。

對此，戚小明坦言：“我們有開發(fā)商的背景，確實(shí)也受到了部分影響，我們的開發(fā)商增值服務(wù)、智慧園區(qū)服務(wù)等等收入出現(xiàn)了一定程度下降，但我們自始至終都定位在一家走市場化發(fā)展之路，并且尋求高質(zhì)量發(fā)展的獨(dú)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，我們要和管理方保持很好的密切關(guān)系，也要走我們自己市場化的道路。”

但同時(shí)戚小明也強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商強(qiáng)關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)占比已經(jīng)發(fā)生了顯著降低，收入端強(qiáng)關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)占比只有18%，毛利占比更是連14%都不到。應(yīng)該說，整體的房地產(chǎn)相關(guān)性弱化趨勢相當(dāng)明顯，和房地產(chǎn)非關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)均保持了良好增長，已經(jīng)形成增長曲線。

核心歸母凈利同比增長3成

截至2022年6月30日，新城悅服務(wù)毛利達(dá)到約7.16億元，較2021年同期約5.75億元增長約24.6%；毛利率29%，較2021年同期的30.6%下降1.6個(gè)百分點(diǎn)；核心歸母凈利潤達(dá)到約3.6億元，較2021年同期增長約30.1%。

對應(yīng)收賬款較2021年末增長，左衛(wèi)回應(yīng)稱：“第一，從物業(yè)企業(yè)的應(yīng)收賬款回款特點(diǎn)而言，通常年末的應(yīng)收賬款會(huì)小于中期應(yīng)收賬款；第二，關(guān)聯(lián)方回款2021年中期是3.69億元，同比增加1.6%，上海今年4-5月全程封控導(dǎo)致部分付款審批流程的進(jìn)展較慢；第三，并購子公司的應(yīng)收賬款相較2021年中期的應(yīng)收賬款1.15億元，增加了1.2億元，原因是2021年中期并表的并購子公司數(shù)量達(dá)到10家，而2022年中期并表的并購子公司數(shù)量還只有4家；此外，如果不考慮收并購子公司的應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)，2022年中期同比是增加38%，基本上和公司的物業(yè)管理費(fèi)收入增速保持一致。”

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