每經(jīng)AI品房 | 全面取消二手房限售！這個二線城市哪些樓盤值得關(guān)注？

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

長三角區(qū)域又一城市放松限售政策。

據(jù)常州日報8月24日報道，常州將從2022年9月1日起全面取消二手房限售。

據(jù)了解，此次常州的政策調(diào)整僅針對二手房。購房人購買的二手商品住房，指已取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證，但不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理不動產(chǎn)首次登記的商品住房。購房人從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買的新建商品住房，再次上市交易時間維持現(xiàn)有政策不變，即：購房人自取得該房屋不動產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

值得注意的是，今年以來常州曾出臺過多項樓市支持政策：5月，將二套房商業(yè)貸款、公積金貸款最低首付比例均降至30%；8月，對名下有房且貸款已還清的情況下，再次購房仍為首套購房者，執(zhí)行2成首付比例。

不過，常州樓市成交仍不樂觀。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月常州新建商品住宅成交面積23萬平方米，環(huán)比下降33%，同比下降70%；前7月新建商品住宅成交面積177萬平方米，同比下降65%。

雖然樓市整體成交下滑，但常州仍誕生了不少熱銷樓盤。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，7月份常州有6個樓盤的銷售金額超過1億元。那么，這些樓盤為何逆市熱銷？未來增值潛力如何？每經(jīng)品房小程序通過多維度對常州部分熱銷樓盤進(jìn)行綜合測評。

2022年7月常州商品住宅銷售TOP10 數(shù)據(jù)來源：克而瑞

以位于武進(jìn)區(qū)湖塘新天地的星河國際項目為例，該項目的開發(fā)商為常州星河協(xié)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡星河協(xié)通），星河集團(tuán)為其實際實控人。

據(jù)星河集團(tuán)官網(wǎng)，2016年星河國際項目曾連續(xù)5個月位居常州銷冠。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月份星河國際以1.21億元的銷售額排常州商品住宅銷售TOP10的第6位。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目十區(qū)的AI估值參考價為23271元/平方米。

從該項目周邊配置看，該項目在幼兒園配置、小學(xué)配置和消費(fèi)檔次上擁有較高得分，在滿分10分的測評分中，分別得到了9.7分、9.1分和8.9分。

星河國際周邊教育資源優(yōu)勢較為明顯。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目周邊1公里范圍內(nèi)有7所幼兒園、4所小學(xué)，幼兒園配置和小學(xué)配置分別優(yōu)于武進(jìn)區(qū)97%和91%的住宅項目。

但在周邊人口結(jié)構(gòu)、公交配置和通勤車速維度，該項目得分相對較低，分別為5.1分，4.3分和3.6分。

從人口結(jié)構(gòu)來看，該項目周邊1公里范圍內(nèi)工作人口占75%，老年人口占12%，兒童人口占13%，相當(dāng)于2-3線的城市人口結(jié)構(gòu)。此外，項目周邊1公里內(nèi)有20個公交站點，包括長溝河橋站、魚塘路定安路站等，公交配置優(yōu)于武進(jìn)區(qū)36%的住宅項目，屬于出行舒適度適中的區(qū)域。

通過以上測評，每經(jīng)品房小程序顯示，星河國際未來幾年的房價漲幅將跑平武進(jìn)區(qū)平均漲幅，高于該區(qū)74%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年6月金壇區(qū)新房均價為11900元/平方米，是常州市各片區(qū)房價最低的區(qū)域。

以位于該區(qū)域的萬達(dá)光語未來項目為例，其開發(fā)商為常州金壇萬達(dá)地產(chǎn)開發(fā)有限公司，實控人為萬達(dá)集團(tuán)，這也是萬達(dá)深耕常州的第4個項目。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月份萬達(dá)光語未來共銷售37套，位于常州商品住宅銷售TOP10的第10位。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為10967元/平方米。

雖然在價格上比星河國際十區(qū)項目便宜了一半多，但光語未來項目也面臨著公交、購物、人口結(jié)構(gòu)等基礎(chǔ)配套不夠成熟的問題。

在每經(jīng)品房小程序的11個維度測評中，萬達(dá)光語未來項目有6個維度的得分為0，分別為幼兒園配置、消費(fèi)檔次、小學(xué)配置、購物配置、地鐵配置和公交配置。

該項目得分最高的指標(biāo)為通勤車速指標(biāo)，達(dá)到9.4分。項目周邊1公里內(nèi)主要道路的早晚高峰平均車速為43.13公里/小時，優(yōu)于金壇區(qū)94%的住宅項目，屬于出行高度舒適的區(qū)域。

綜合以上多維度測評，每經(jīng)品房小程序顯示，萬達(dá)光語未來項目未來幾年的房價漲幅將跑輸金壇區(qū)平均漲幅，高于該區(qū)0%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

在常州，新北區(qū)的房價僅次于天寧區(qū)。

以位于新北區(qū)的華宇新城天境項目為例，其開發(fā)商為常州祥泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱常州祥泰）。據(jù)啟信寶，常州祥泰由常州新城億昊企業(yè)管理有限公司（以下簡稱新城億昊）持有50%股份，而新城億昊的實控人正是新城控股集團(tuán)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月份，華宇新城天境以0.85億元的銷售額排在常州商品住宅銷售TOP10的第10位。每經(jīng)品房小程序顯示，華宇新城天境項目的AI估值參考價為28319元/平方米。

在每經(jīng)品房小程序的各維度綜合測評中，華宇新城天境的得分較為分化，其中商務(wù)密度、消費(fèi)檔次和購物配置三個維度的得分均在7.5分以上，而幼兒園配置、小學(xué)配置、通勤車速三個指標(biāo)得分均低于4.5分。

商務(wù)密度方面，該項目周邊1公里內(nèi)的商務(wù)人口為5.68萬，在新北區(qū)屬于商務(wù)辦公較為密集的區(qū)域，高于該區(qū)88%的住宅小區(qū)；周邊消費(fèi)檔次高于該區(qū)85%的住宅小區(qū)。

不過華宇新城天境周邊的教育配套相對較差。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目1公里內(nèi)有3所幼兒園，高于新北區(qū)42%的住宅小區(qū)。項目1公里內(nèi)沒有小學(xué)。此外，該小區(qū)周邊主要道路早晚高峰通勤車速為18.29公里/小時，僅優(yōu)于新北區(qū)12%的住宅小區(qū)。

通過以上綜合測評，每經(jīng)品房小程序顯示，華宇新城天境項目未來幾年的房價將跑輸新北區(qū)平均漲幅，高于新北區(qū)51%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-501640735