龍湖的韌性與定力

在這個炎熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)卻體會到一些“涼意”。

在房地產(chǎn)行業(yè)自顧不暇時，疫情照舊頻頻來襲，讓本就脆弱的市場雪上加霜，穿越周期成為所有人的共識。

8月進(jìn)入尾聲，房企紛紛交出2022年上半年成績單，營業(yè)收入腰斬、凈利潤虧損占據(jù)主流。

然而，越是艱難的時刻，我們越需要相信“沒有一個冬天不可逾越”。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境承壓時，房地產(chǎn)行業(yè)整體出清更像是一次提前的刮骨療傷，“高杠桿”、“高負(fù)債”的痼疾得到根除。

行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整后，如何穩(wěn)定穿越周期，積蓄能量，向更健康的方向發(fā)展，是所有房企需要面對的考驗。8月26日，“示范生”龍湖集團(tuán)公布業(yè)績，營業(yè)收入948億元，同比增長56%；核心權(quán)益后凈利潤66億元，同比增長6%，展現(xiàn)出“示范生”該有的韌性與底色，為行業(yè)貢獻(xiàn)了一個應(yīng)對新常態(tài)的樣本。

定一個前瞻性規(guī)劃

在風(fēng)云變幻，風(fēng)口迭起的時代，堅守是一份難得的品質(zhì)，龍湖對堅守的偏好，一度被認(rèn)為是保守。

那是10年前，國內(nèi)剛剛熬過金融危機(jī)，房地產(chǎn)作為排頭兵，自然吸入大量資金，房企的戰(zhàn)線全面拉長，從一二線，到三四五六線，拿地毫不手軟，銷售規(guī)模呈現(xiàn)指數(shù)級增長。

而龍湖被作為反面典型，直指“保守”、“錯失戰(zhàn)機(jī)”。要知道，龍湖自重慶起家，非常擅長在郊區(qū)打造高端、低密度住宅，按理來說，是非常適合去下沉市場擴(kuò)大規(guī)模，制造影響力的，但當(dāng)所有人都在往下沉市場沖的時候，龍湖不為所動，還每年把一部分利潤投入到回報周期長、占用資金多的商業(yè)項目上。

2015年金融政策再一次量化寬松，地產(chǎn)市場行情好到根本不愁賣，龍湖依舊拒絕誘惑，繼續(xù)埋頭走自己的路。

面對質(zhì)疑，龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍拋下一句“風(fēng)物長宜放眼量”，還順勢推出“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”的戰(zhàn)略，后來升級為“空間即服務(wù)”，把進(jìn)軍高能級城市和經(jīng)營性業(yè)務(wù)提升到公司戰(zhàn)略級別。

龍湖CEO陳序平曾透露，到目前為止，龍湖在全國進(jìn)入的城市只有68個，而且90%以上的項目都在一二線城市，是進(jìn)入城市最少的房企之一。

如此克制，是因為龍湖給自己制定了一條拿地鐵律，即“拿好地、拿合理價格的地”。據(jù)說龍湖會根據(jù)地塊來測算利潤，如果達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)堅決不拿，而且拿地的金額與銷售回款、凈負(fù)債率掛鉤，相比規(guī)模，利潤質(zhì)量和安全可持續(xù)性才是龍湖關(guān)注的重點。

后面的故事，大家都知道。2021年行業(yè)震蕩，到2022年銷售降至冰點，利好政策相繼落地，龍湖5、6月銷售額環(huán)比分別增長23%、75%，在房企中率先回暖。

2022年中期業(yè)績可以看到，龍湖營業(yè)收入達(dá)到948億元，同比增長56%，權(quán)益銷售面積341萬平方米。受到大環(huán)境影響，龍湖業(yè)績沒有那么亮眼，但有正增長已屬不易，公司的排名也進(jìn)一步提升，《財富》世界500強(qiáng)來到第412位。

站在當(dāng)下，再回味吳亞軍說的那句“風(fēng)物長宜放眼量”，頗有一番感慨。

所以前段時間龍湖被做空時，吳亞軍才敢說，我們很早看到行業(yè)的問題，依靠龍湖的原則才走到今天，并不在意做空，而是在考慮未來5年的事。

織一張資金安全網(wǎng)

龍湖原則具體是什么，吳亞軍沒說，但有一條肯定是“不借貴錢”。

龍湖早期的內(nèi)部信中有提到，龍湖在進(jìn)入房地產(chǎn)不久，就研究了國外許多房地產(chǎn)公司的沒落，其中很重要的一條就是敢用“貴”的錢。房地產(chǎn)與資金密不可分，但過度借貸和承擔(dān)過高的利息，一定會讓企業(yè)“背著棉花包下水——越背越沉”，所以龍湖就此定下一個規(guī)矩：借錢，但不借“貴”的錢。

這條規(guī)矩的結(jié)果是，龍湖融資成本一直保持低位運行，還有不斷下降的趨勢。2022年中報顯示，龍湖平均借貸成本進(jìn)一步降低至3.99%，跟大多數(shù)有國資背景的地產(chǎn)公司持平。

用“三道紅線”來衡量，龍湖連續(xù)六年保持綠檔，截至2022年6月31日，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率為55%，現(xiàn)金短債比達(dá)到4.07倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.09倍）。

可以窺見龍湖負(fù)債維持較為安全的水平，“進(jìn)可攻退可守”，既沒有過高的負(fù)債隱患，也不會太過保守而浪費上市公司的融資機(jī)會。2022年上半年，龍湖平均借貸年限長達(dá)6.28年。在融資較為困難的今天，龍湖還在持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高長債的比例，一方面可以避免債務(wù)過于集中到某一個時間段，另一方面長債的利率更低，達(dá)到不借“貴錢”的目的。

在財務(wù)上的自律，讓龍湖獲得更高的信用評級。截至目前，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別對龍湖保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級評級，這在行業(yè)里并不多見，龍湖也憑借高信用評級，形成了正向循環(huán)。

5月份，龍湖還被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為“示范房企”，試點發(fā)行信用保護(hù)債券；8月份，中債全額擔(dān)保債券發(fā)行，又是龍湖打頭；遭遇做空后，7家境內(nèi)外銀行還為龍湖提供35億元的銀團(tuán)貸。這些都是財務(wù)自律的獎賞，也構(gòu)成龍湖穩(wěn)健的融資來源，保障資金流動性的安全。

遭遇嚴(yán)峻行情之后，龍湖也在爭取把更多資金留在公司，比如降低分紅比例，大股東以股代息。在特殊時刻，儲備更多資金，意味著更多的回旋空間和主動性，而這些都得到股東們的支持，畢竟他們是一群奉行長期主義價值的人。

造一艘諾亞方舟

奉行長期價值，需要有前瞻性的戰(zhàn)略作為基礎(chǔ)，也需要安全的資金池作為保障，否則可能活不到價值兌現(xiàn)的那一天。

龍湖似乎天然具備這種危機(jī)意識的氣質(zhì)，2021年2月，吳亞軍在公司內(nèi)部做過一次極限壓力測試：假如有一天，所有銀行對龍湖關(guān)門，同時公司的銷售額腰斬，我們還能不能發(fā)出工資，能不能還得起債？

商品房總有到頂?shù)囊惶?，利率總有回歸正常的一天，這是懸在所有房企頭上的“大洪水”，不幸的是2022年“大洪水”降落了。

龍湖則在十年前，為自己造了一艘諾亞方舟。

在造方舟前，吳亞軍攜團(tuán)隊考察了美國、澳大利亞、德國、倫敦、日本等地區(qū)的大量案例。他們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)城鎮(zhèn)化速度慢下來，持有沉淀資產(chǎn)會成為主流。而日本經(jīng)濟(jì)在20世紀(jì)90年代垮塌時，收租物業(yè)的承壓性相對良好，能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，幫助企業(yè)渡過危機(jī)。

多維度交叉考察之后，商業(yè)的大方向被確定下來。龍湖又請咨詢機(jī)構(gòu)仔細(xì)研究鴻基、恒隆的發(fā)展路徑，對商業(yè)地產(chǎn)的培育周期、投入節(jié)奏有了更切實的把握。

2003年，龍湖在重慶北城開出第一家天街，到現(xiàn)已經(jīng)開業(yè)了65家。2022年上半年，龍湖商業(yè)投資收入達(dá)到46.5億元，同比增長26%。龍湖的商業(yè)成績，還贏得同行的贊許，在今年的博鰲論壇上，恒隆董事長陳啟東說：“也不是每個人都是瘋子，在行業(yè)也有一些非常成功的例子，我非常敬佩一個朋友，大概是15年前，我認(rèn)識的龍湖的吳亞軍女士，她頭腦清醒，她不是最大的，但是最好的之一。”

商業(yè)之外，龍湖的諾亞方舟上還裝進(jìn)了冠寓、龍湖智創(chuàng)生活等業(yè)務(wù)，這些經(jīng)營性業(yè)務(wù)，成為龍湖抵御風(fēng)險、穿越周期的穩(wěn)壓器。2022年上半年，龍湖經(jīng)營性收入達(dá)到110億元，同比增長26%，每個月固定的經(jīng)營性收入就接近20億元。

穩(wěn)定的經(jīng)營性收入，進(jìn)一步加固龍湖的安全護(hù)城，為其贏得更多的回旋余地和戰(zhàn)略主動性。

2022年中期業(yè)績會上，龍湖喊出“聚焦協(xié)同，穿越周期”，在人心惶惶的時候，他們反而對未來更加篤定。

信心是黃金，是房地產(chǎn)行業(yè)御寒的“羽絨服”，在行業(yè)的冬天，將信心傳遞給每一個人。

（文中觀點不代表本報觀點，不作為投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）