上海豪宅真實(shí)數(shù)據(jù)現(xiàn)形：2000萬級(jí)二手房成交量減半

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

兩年前16萬元/平方米，兩年后32萬元/平方米。

自上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)之后，關(guān)于二手豪宅成交的各種“搶購”“暴漲”小道消息在網(wǎng)上蔓延。隨著近日上海貝殼公開二手房成交數(shù)據(jù)，關(guān)于豪宅的成交記錄終于撩開了神秘面紗：市區(qū)高端住宅單價(jià)超越30萬元/平方米大關(guān)、總價(jià)動(dòng)輒半個(gè)“小目標(biāo)”，但成交量遠(yuǎn)未及“逆市熱銷”。

而外環(huán)單價(jià)郊區(qū)次新房也讓不少人驚掉了下巴，外環(huán)外TOD天薈二手房單價(jià)一舉沖破14萬元/平方米；市區(qū)老破小并沒有在怨聲中掉價(jià)，反而保持住了“7萬+”單價(jià)，甚至有所上漲。

8月22日，上海網(wǎng)紅豪宅翠湖天地附近一位中介告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“最近成交還不錯(cuò)，前幾天剛成交了4期一套275平方米的4房，成交價(jià)在9000萬元。”

“這是成交價(jià)，不是房東報(bào)價(jià)，房東報(bào)價(jià)是9600萬元，現(xiàn)在高區(qū)同戶型有房東報(bào)價(jià)差不多1個(gè)億的。”

從16萬/平漲到32萬/平

由于能看見歷年的多次完整成交記錄，翠湖天地和綠城黃浦灣最受關(guān)注。

從貝殼數(shù)據(jù)看，翠湖天地今年6月的低樓層成交單價(jià)已經(jīng)超過32萬元/平方米，而2020年單價(jià)是16萬-18萬元/平方米區(qū)間，兩年間漲幅驚人。

來源：貝殼找房

綠城黃浦灣今年7月的低樓層成交單價(jià)超過22萬元/平方米，而2020年成交的一套單價(jià)約13.7萬元/平方米。再拉長(zhǎng)時(shí)間線，2016、2017年間成交的數(shù)套價(jià)格在8萬-12萬元/平方米，且成交周期多超過1000天。

來源：貝殼找房

很多人質(zhì)疑成交價(jià)格有“包裝”之嫌，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向幾位熱衷買房賣房的達(dá)人求證時(shí)，對(duì)方都表示，在成交記錄里看到過自己親友房屋的記錄，價(jià)格、房型、成交時(shí)間都符合，的確是真實(shí)數(shù)據(jù)。

上海鏈家方面8月22日微信回復(fù)記者，目前沒有發(fā)現(xiàn)“虛假成交”的情況。一方面，房產(chǎn)交易的造假成本很高，例如稅費(fèi)、購房資質(zhì)、房屋交易年限等；另一方面，按照“交易不成傭金全退”這一安心服務(wù)承諾條款，一旦上下家解除交易，鏈家將立刻退還傭金，并刪除該房源的成交記錄。

從成交價(jià)格看，上海作為一線城市，對(duì)于高端住宅的供求仍然高度活躍，但拉長(zhǎng)時(shí)間跨度來看，二手豪宅的熱度其實(shí)在下降。

上海鏈家方面8月19日晚通過微信回復(fù)記者稱，2022年前7個(gè)月，二手房成交中，2000萬元以上住宅成交套數(shù)569套，占總成交的0.74%；新房成交中，2000萬元以上住宅成交套數(shù)2164套，占總成交的4.97%。高端住宅在全市場(chǎng)的成交占比并不高。

從同比來看，2000萬元以上二手房成交同比下降50.4%，2000萬元以上新房成交同比增長(zhǎng)25.7%。主要原因一是新房市場(chǎng)近兩年高端住宅供應(yīng)量增加，使得成交也相應(yīng)增加；二是對(duì)于總價(jià)高的房源，購房者更愿意購買新房。

而翠湖天地和綠城黃浦灣房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，與市區(qū)內(nèi)新房供應(yīng)不足不無關(guān)系。

“從二手房高端住宅成交價(jià)格來看，豪宅一房一議，不同位置、不同產(chǎn)品會(huì)存在一定溢價(jià)。雖然有部分熱度轉(zhuǎn)移到了新房市場(chǎng)，但從全市場(chǎng)的角度來看，高端住宅的熱度仍然是下降的。即使新房成交同比有增長(zhǎng)，但需考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后的影響，比如2021年以及之前供應(yīng)的大量高端住宅分別遞延和分散到現(xiàn)在來網(wǎng)簽，所以網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)增加，但不代表實(shí)際的熱度和購買力增加。”上海鏈家表示。

翠湖天地雋薈 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

與之相反，剛剛過去的7月份，上海低總價(jià)剛需房源的成交占比反而在擴(kuò)大。上海鏈家方面認(rèn)為，主要原因一是剛需購房者的購房周期相對(duì)更短，遇到合適房源會(huì)較快出手；二是低總價(jià)房源對(duì)于購房者來說壓力更小，目前貸款仍受到“三價(jià)就低”的指導(dǎo)，資金能力還是會(huì)受到一定限制；三是近年來上海的落戶政策和人才引進(jìn)政策都有放松，擁有購房資格的同時(shí)也擴(kuò)大了剛需購房的需求。

房東“意難平”

豪宅畢竟是成交的“非主流”，對(duì)于剛需和剛改置業(yè)而言，成交價(jià)格的公開，令不少房東“意難平”。

比如既是賣方又是買方的邢女士就對(duì)此表示不太支持，在貝殼公布?xì)v史成交之前，她剛剛以不錯(cuò)的價(jià)格賣掉一套房，準(zhǔn)備去打新?lián)u號(hào)。

“我不喜歡價(jià)格都公布出來，不利于賣房”，邢女士8月19日通過微信對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“參考成交價(jià)賣房的人，都是自己沒有心理價(jià)位的。要是自己已經(jīng)有目標(biāo)，而且想賣高點(diǎn)，肯定不希望公開。”

“我們小區(qū)賣掉的幾套都是只委托一家小中介，所以可以賣得高一點(diǎn)。”她補(bǔ)充說。

唐小姐則認(rèn)為：“必須呈現(xiàn)真實(shí)成交價(jià)，這也是我掛牌對(duì)標(biāo)價(jià)格的底氣。”

邢女士和唐小姐相左的觀點(diǎn)恰恰反應(yīng)了當(dāng)下制約二手房成交的最主要原因——對(duì)價(jià)格預(yù)期的分歧。

上海鏈家方面微信回復(fù)記者稱，“本次數(shù)據(jù)庫升級(jí)有助于進(jìn)一步提升市場(chǎng)透明度和信息公開化，信息對(duì)稱有助于買賣雙方做出更合理的預(yù)判，從而更快更好地達(dá)成交易。目前市場(chǎng)上房東和購房者仍存在價(jià)格分歧，主要是房東預(yù)期較高，而購房者則對(duì)后市存在不確定性。真實(shí)的成交數(shù)據(jù)有助于房東合理制定掛牌價(jià)格。對(duì)于合理區(qū)間內(nèi)的報(bào)價(jià)，購房者更容易對(duì)交易達(dá)成一致，進(jìn)一步促進(jìn)成交。”

公開成交價(jià)格后，房東根據(jù)成交價(jià)調(diào)整心理預(yù)期和掛牌價(jià)，買方則能夠在既定的預(yù)算范圍內(nèi)篩選適合的房源。“我心理價(jià)位和公開顯示的價(jià)格差不多，我覺得公開挺好的，有利于指導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格以和及時(shí)察覺小區(qū)的價(jià)格趨勢(shì)。”另一位買房人王先生對(duì)記者說。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝