年內(nèi)三連降！5年期以上LPR下調(diào)15基點 房貸利率下限達2019年以來新低

每經(jīng)記者 肖世清  包晶晶    每經(jīng)實習(xí)編輯 馬子卿    

7月份，新增社會融資創(chuàng)6年新低，住戶貸款同比少增2842億元，下半年市場壓力陡增。近日，繼央行下調(diào)中期借貸便利操作（MLF）利率后，本月1年期、5年期以上LPR雙雙下調(diào)。

8月22日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新一期貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%?！睹咳战?jīng)濟新聞》注意到，兩項貸款利率分別較上一期下調(diào)了5個、15個基點。值得注意的是，2022年以來，5年期以上LPR共計下調(diào)35個基點，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。

資料來源：全國銀行間同業(yè)拆借中心

中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明對記者表示，這次下調(diào)符合預(yù)期，因為上周央行下調(diào)了OMO和MLF利率，所以本周一LPR順應(yīng)下調(diào)。從下調(diào)幅度上來看，1年期LPR下調(diào)5個基點，5年期以上下調(diào)15個基點也代表了央行當(dāng)下政策更加聚焦刺激中長期信貸需求。

值得注意的是，今年以來，1年期LPR下調(diào)了2次，累計下調(diào)了15個基點；5年期以上LPR則下調(diào)了3次，累計下調(diào)35個基點。東方金誠首席宏觀分析師王青認為，8月，5年期LPR報價降幅更大。這意味著在政策性降息引領(lǐng)下，新一輪穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市措施正在加碼，重點指向提振宏觀經(jīng)濟總需求。

房地產(chǎn)方面，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜8月22日在接受采訪時對每經(jīng)記者表示：“本次5年期以上LPR下降至4.3%，同時亦預(yù)示著購買普通住宅的首套房房貸利率下限降至4.1%，二套房房貸利率下限為4.9%，近期部分二三線城市房貸利率已下調(diào)至此前房貸利率下限水平，本次LPR調(diào)降后，房貸利率下限進一步降低，各地房貸利率下調(diào)仍存在空間。”

7月企業(yè)融資及居民信貸需求均偏弱 8月LPR非對稱下調(diào)

根據(jù)中國人民銀行8月12日發(fā)布的7月金融數(shù)據(jù)顯示，M2同比增長12%，增速分別比上月末和上年同期高0.6個和3.7個百分點。7月存量社融規(guī)模334.9萬億元，同比增長10.7%，較6月回落0.1個百分點，新增社會融資規(guī)模7561億元，同比少增3191億元，創(chuàng)近六年單月新低。

居民信貸方面，7月住戶貸款增加1217億元，同比少增2842億元，同樣出現(xiàn)較大幅度回落。整體來看，7月金融數(shù)據(jù)不及預(yù)期，企業(yè)融資及居民信貸需求均偏弱。

對此，陳文靜向記者指出，“8月15日央行開展4000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對8月16日到期的6000億元MLF的續(xù)做)和20億元公開市場逆回購操作，中標(biāo)利率分別為2.75%、2.0%，均較前期下降10個基點。此次縮量續(xù)作符合央行在8月10日“貨幣政策執(zhí)行報告”中‘堅持不搞大水漫灌’、‘不超發(fā)貨幣’、‘保持流動性合理充裕’等的基調(diào)，此次降息主要目的為降低實際貸款利率，使市場主體感受到融資成本下降，激活實體融資需求。”

回顧2019年，房貸利率換錨5年期以上LPR，即房貸利率為5年前以上LPR加固定基點，隨5年期以上LPR浮動，而本次LPR的調(diào)整將同樣帶動房貸利率調(diào)整。

據(jù)悉，LPR利率由兩部分組成，即公開市場操作利率與銀行加點，其中，公開市場操作利率主要指中期借貸便利（MLF）利率。8月15日，央行開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作，將MLF中標(biāo)利率下降10個基點至2.75%。

資料來源：中國人民銀行官網(wǎng)

對此，多位分析人士對記者表示，8月MLF利率下調(diào)，意味著當(dāng)月LPR報價的定價基礎(chǔ)發(fā)生變化，8月LPR報價下調(diào)在意料之中。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，本次LPR利率下調(diào)，符合市場預(yù)期，主要是上周央行調(diào)降MLF利率錨，央行通過調(diào)整政策利率引導(dǎo)金融機構(gòu)進一步合理讓利實體經(jīng)濟，鞏固經(jīng)濟復(fù)蘇基礎(chǔ)；同時，近期公布數(shù)據(jù)顯示，金融機構(gòu)也面臨實體經(jīng)濟融資偏弱的問題，金融機構(gòu)通過適度調(diào)降利率，有助于刺激融資回暖；目前處于經(jīng)濟復(fù)蘇關(guān)鍵階段，央行加大政策支持力度，促進需求加快恢復(fù)。

另外，本月1年期、5年期以上LPR調(diào)整幅度并不一致。其中，1年期品種由此前的3.7%下調(diào)5個基點至3.65%，5年期以上品種由4.45%下調(diào)15個基點至4.3%。

當(dāng)記者問及本月LPR非對稱下調(diào)的原因時，明明表示：“目前短端利率處于相對較低的水平，所以1年期LPR，僅下調(diào)了5個基點，大幅下調(diào)的必要性不強。5年期LPR下調(diào)，對于信貸會有一定的刺激作用，再配合上近期的一系列穩(wěn)增長政策，估計本月信貸增速會有所回升。”

周茂華認為，一方面，金融機構(gòu)全面降低實體經(jīng)濟貸款成本，意在刺激寬信用，促進內(nèi)需加快恢復(fù)；另一方面，5年期利率下調(diào)幅度相對更大，針對目前經(jīng)濟復(fù)蘇中突出問題，加大穩(wěn)樓市金融支持力度。

今年以來5年期以上LPR“三連降” 房貸利率下限達2019年以來新低

記者注意到，5年期限以上LPR作為房貸利率的參考基礎(chǔ)，該項利率調(diào)整會給購房家庭帶來影響。年初至今，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)3次，累計下調(diào)35個基點。

2022年1月，1年期、5年期以上LPR分別從3.8%和4.65%降至3.7%和4.6%；5月份，5年期以上LPR再度降至4.45%，1年期保持不變。此次5年期以上LPR再度大幅下調(diào)15個基點，業(yè)內(nèi)人士表示降幅超出預(yù)期。

資料來源：中國人民銀行官網(wǎng)

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉8月22日接受采訪時對每經(jīng)記者表示，“LPR下調(diào)預(yù)料在之中，但力度超出預(yù)期。市場普遍預(yù)計本月1年期將會下調(diào)10個基點，5年期以上則會超過10個基點。但此次5年期下調(diào)15個基點，超出了市場預(yù)期。這次5年期的LPR的調(diào)降力度和5月20日的力度一樣，但1年期LPR降幅只有5個點，主要原因是融資環(huán)境很寬松，銀行同業(yè)拆借、企業(yè)票據(jù)融資利率，降到1%以下了，歷史新低，不需要再次下降了。”

連續(xù)三次下調(diào)之后，首套和二套房房貸利率也下限降至4.1%、4.9%，而這一下限已經(jīng)探至2019年以來的新低。據(jù)分析人士計算，5年期LPR下調(diào)后，以100萬房貸、等額本息償還30年計算，此次LPR降低15個基點至4.3%，月供也將減少89.25元，30年月供一共減少3.2萬元。

陳文靜認為：“5月15日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，調(diào)整購買普通住宅的首套房房貸利率下限為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行（為5年期LPR+60個基點）。此次LPR下調(diào)后，各地房貸利率仍有進一步下調(diào)空間。”

此前，8月18日，國務(wù)院常務(wù)會議指出，完善市場化利率形成和傳導(dǎo)機制，發(fā)揮貸款市場報價利率指導(dǎo)作用，支持信貸有效需求回升，推動降低企業(yè)綜合融資成本和個人消費信貸成本。

王青認為，由于居民房貸屬于個人消費信貸，因此本次會議實際上著重強調(diào)了要推動降低居民房貸利率。這是8月5年期以上LPR報價更大幅度下調(diào)的一個重要推動因素。

他表示，8月LPR報價如期下調(diào)，市場因素和政策面推動下，5年期LPR報價降幅更大。這意味著在政策性降息引領(lǐng)下，新一輪穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市措施正在加碼，重點指向提振宏觀經(jīng)濟總需求。

專家：下半年LPR仍有一定下調(diào)空間 物價總體有望保持穩(wěn)定

談及本次，利率調(diào)整后給市場帶來的影響。周茂華表示，LPR利率下調(diào)有助于引導(dǎo)金融機構(gòu)下調(diào)個人和企業(yè)融資成本，穩(wěn)定市場對經(jīng)濟復(fù)蘇前景預(yù)期，提振個人和企業(yè)融資需求。其中，5年期LPR利率下調(diào)，將直接降低制造業(yè)行業(yè)企業(yè)和居民商品房購房成本。金融機構(gòu)貸款利率下調(diào)，銀行凈息差縮窄，勢必推動銀行金融機構(gòu)加大負債端管理，通過優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定負債成本。

“從目前國內(nèi)實體經(jīng)濟面臨困難與挑戰(zhàn)看，降息政策需要與財政、產(chǎn)業(yè)等政策配合，起到降低實體經(jīng)濟綜合融資成本效果。精準(zhǔn)防疫，落實好保供穩(wěn)價措施，紓困助企、穩(wěn)增長政策，保持物價穩(wěn)定，就業(yè)持續(xù)改善，內(nèi)需穩(wěn)步恢復(fù)。”周茂華稱。

“下半年仍有一定下調(diào)空間，特別是5年期LPR報價還會有15-20個基點的較大降幅。”王青認為：一方面，疫情波動下，下半年消費修復(fù)將較為溫和，房地產(chǎn)還會低位運行一段時間，另外，在全球經(jīng)濟衰退陰影下，此前對經(jīng)濟增長拉動作用較大的出口存在減速趨勢。這些因素意味著政策面有可能進一步加大穩(wěn)增長力度，重點是刺激國內(nèi)總需求。

另一方面，下半年國內(nèi)物價形勢總體有望保持穩(wěn)定，豬肉價格上漲帶動的結(jié)構(gòu)性通脹難以引發(fā)物價全面大幅大漲，扣除食品和能源價格的核心CPI將持續(xù)保持2.0%以下的低位（8月為0.8%），不會對未來宏觀政策形成較大掣肘。與此同時，下半年美聯(lián)儲等海外央行在政策收緊過程中，會更多考慮由此帶來的經(jīng)濟衰退風(fēng)險，政策收緊步伐有可能放緩。這意味著國內(nèi)政策寬松的外部約束也在減輕。

各地樓市政策有望持續(xù)優(yōu)化 熱點城市企穩(wěn)可期

“本次降息是落實國務(wù)院‘支持住房剛性和改善性需求’的要求，房貸利率下調(diào)可降低購房者置業(yè)成本，對市場信心和市場預(yù)期的企穩(wěn)將起到積極作用。”陳文靜提出了自己的觀點。

根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，僅7月單月，全國已有83省市累計出臺93條房地產(chǎn)調(diào)控政策，在7月28日政治局會議提出“因城施策用足用好政策工具箱”后，各地政策松動繼續(xù)向一二線城市擴展，政策力度也有逐漸加大的趨勢。

8月4日，北京宣布“對中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購買試點項目，并把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定的支持政策。”；廣州8月8日再次下調(diào)落戶門檻，現(xiàn)本科學(xué)歷、社保在保即可申請入戶；8月，上海臨港新片區(qū)定向優(yōu)化人才購房政策，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個稅，或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)可以限購1套住房。不過，所購住房自合同網(wǎng)簽備案滿7年后方可轉(zhuǎn)讓。此外，8月17日濟南宣布推廣二手房“帶押過戶”，激發(fā)二手房市場的交易活力

“預(yù)計下半年經(jīng)濟大省仍將持續(xù)出臺穩(wěn)樓市政策，將有更多城市在優(yōu)化認房認貸標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)降首付比例等配套政策方向進行發(fā)力，配套政策的疊加出臺，將更好地促進剛性和改善性住房需求釋放，帶動樓市的企穩(wěn)恢復(fù)。”

“整體來看，當(dāng)前經(jīng)濟恢復(fù)速度較慢，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2021年2月至今持續(xù)下行，房地產(chǎn)銷售面積再度走低，而7月部分城市出現(xiàn)項目集體“斷供”的事件，進一步加大了房地產(chǎn)市場恢復(fù)的難度。政治局會議“因城施策用足用好政策工具箱”定調(diào)后，預(yù)計調(diào)控政策或?qū)⒊掷m(xù)加力優(yōu)化，疊加信貸環(huán)境的優(yōu)化改善，政策效果有望逐漸顯現(xiàn)，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸回升，后續(xù)市場有望企穩(wěn)，熱點一二線城市或穩(wěn)步復(fù)蘇。”陳文靜強調(diào)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝