年內(nèi)三連降！5年期以上LPR下調(diào)15基點 房貸利率下限達2019年以來新低

每經(jīng)記者 肖世清  包晶晶    每經(jīng)實習編輯 馬子卿    

7月份，新增社會融資創(chuàng)6年新低，住戶貸款同比少增2842億元，下半年市場壓力陡增。近日，繼央行下調(diào)中期借貸便利操作（MLF）利率后，本月1年期、5年期以上LPR雙雙下調(diào)。

8月22日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新一期貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%?！睹咳战?jīng)濟新聞》注意到，兩項貸款利率分別較上一期下調(diào)了5個、15個基點。值得注意的是，2022年以來，5年期以上LPR共計下調(diào)35個基點，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。

資料來源：全國銀行間同業(yè)拆借中心

中信證券首席經(jīng)濟學家明明對記者表示，這次下調(diào)符合預期，因為上周央行下調(diào)了OMO和MLF利率，所以本周一LPR順應下調(diào)。從下調(diào)幅度上來看，1年期LPR下調(diào)5個基點，5年期以上下調(diào)15個基點也代表了央行當下政策更加聚焦刺激中長期信貸需求。

值得注意的是，今年以來，1年期LPR下調(diào)了2次，累計下調(diào)了15個基點；5年期以上LPR則下調(diào)了3次，累計下調(diào)35個基點。東方金誠首席宏觀分析師王青認為，8月，5年期LPR報價降幅更大。這意味著在政策性降息引領(lǐng)下，新一輪穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市措施正在加碼，重點指向提振宏觀經(jīng)濟總需求。

房地產(chǎn)方面，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜8月22日在接受采訪時對每經(jīng)記者表示：“本次5年期以上LPR下降至4.3%，同時亦預示著購買普通住宅的首套房房貸利率下限降至4.1%，二套房房貸利率下限為4.9%，近期部分二三線城市房貸利率已下調(diào)至此前房貸利率下限水平，本次LPR調(diào)降后，房貸利率下限進一步降低，各地房貸利率下調(diào)仍存在空間。”

7月企業(yè)融資及居民信貸需求均偏弱 8月LPR非對稱下調(diào)

根據(jù)中國人民銀行8月12日發(fā)布的7月金融數(shù)據(jù)顯示，M2同比增長12%，增速分別比上月末和上年同期高0.6個和3.7個百分點。7月存量社融規(guī)模334.9萬億元，同比增長10.7%，較6月回落0.1個百分點，新增社會融資規(guī)模7561億元，同比少增3191億元，創(chuàng)近六年單月新低。

居民信貸方面，7月住戶貸款增加1217億元，同比少增2842億元，同樣出現(xiàn)較大幅度回落。整體來看，7月金融數(shù)據(jù)不及預期，企業(yè)融資及居民信貸需求均偏弱。

對此，陳文靜向記者指出，“8月15日央行開展4000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對8月16日到期的6000億元MLF的續(xù)做)和20億元公開市場逆回購操作，中標利率分別為2.75%、2.0%，均較前期下降10個基點。此次縮量續(xù)作符合央行在8月10日“貨幣政策執(zhí)行報告”中‘堅持不搞大水漫灌’、‘不超發(fā)貨幣’、‘保持流動性合理充裕’等的基調(diào)，此次降息主要目的為降低實際貸款利率，使市場主體感受到融資成本下降，激活實體融資需求。”

回顧2019年，房貸利率換錨5年期以上LPR，即房貸利率為5年前以上LPR加固定基點，隨5年期以上LPR浮動，而本次LPR的調(diào)整將同樣帶動房貸利率調(diào)整。

據(jù)悉，LPR利率由兩部分組成，即公開市場操作利率與銀行加點，其中，公開市場操作利率主要指中期借貸便利（MLF）利率。8月15日，央行開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作，將MLF中標利率下降10個基點至2.75%。

資料來源：中國人民銀行官網(wǎng)

對此，多位分析人士對記者表示，8月MLF利率下調(diào)，意味著當月LPR報價的定價基礎(chǔ)發(fā)生變化，8月LPR報價下調(diào)在意料之中。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，本次LPR利率下調(diào)，符合市場預期，主要是上周央行調(diào)降MLF利率錨，央行通過調(diào)整政策利率引導金融機構(gòu)進一步合理讓利實體經(jīng)濟，鞏固經(jīng)濟復蘇基礎(chǔ)；同時，近期公布數(shù)據(jù)顯示，金融機構(gòu)也面臨實體經(jīng)濟融資偏弱的問題，金融機構(gòu)通過適度調(diào)降利率，有助于刺激融資回暖；目前處于經(jīng)濟復蘇關(guān)鍵階段，央行加大政策支持力度，促進需求加快恢復。

另外，本月1年期、5年期以上LPR調(diào)整幅度并不一致。其中，1年期品種由此前的3.7%下調(diào)5個基點至3.65%，5年期以上品種由4.45%下調(diào)15個基點至4.3%。

當記者問及本月LPR非對稱下調(diào)的原因時，明明表示：“目前短端利率處于相對較低的水平，所以1年期LPR，僅下調(diào)了5個基點，大幅下調(diào)的必要性不強。5年期LPR下調(diào)，對于信貸會有一定的刺激作用，再配合上近期的一系列穩(wěn)增長政策，估計本月信貸增速會有所回升。”

周茂華認為，一方面，金融機構(gòu)全面降低實體經(jīng)濟貸款成本，意在刺激寬信用，促進內(nèi)需加快恢復；另一方面，5年期利率下調(diào)幅度相對更大，針對目前經(jīng)濟復蘇中突出問題，加大穩(wěn)樓市金融支持力度。

今年以來5年期以上LPR“三連降” 房貸利率下限達2019年以來新低

記者注意到，5年期限以上LPR作為房貸利率的參考基礎(chǔ)，該項利率調(diào)整會給購房家庭帶來影響。年初至今，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)3次，累計下調(diào)35個基點。

2022年1月，1年期、5年期以上LPR分別從3.8%和4.65%降至3.7%和4.6%；5月份，5年期以上LPR再度降至4.45%，1年期保持不變。此次5年期以上LPR再度大幅下調(diào)15個基點，業(yè)內(nèi)人士表示降幅超出預期。

資料來源：中國人民銀行官網(wǎng)

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉8月22日接受采訪時對每經(jīng)記者表示，“LPR下調(diào)預料在之中，但力度超出預期。市場普遍預計本月1年期將會下調(diào)10個基點，5年期以上則會超過10個基點。但此次5年期下調(diào)15個基點，超出了市場預期。這次5年期的LPR的調(diào)降力度和5月20日的力度一樣，但1年期LPR降幅只有5個點，主要原因是融資環(huán)境很寬松，銀行同業(yè)拆借、企業(yè)票據(jù)融資利率，降到1%以下了，歷史新低，不需要再次下降了。”

連續(xù)三次下調(diào)之后，首套和二套房房貸利率也下限降至4.1%、4.9%，而這一下限已經(jīng)探至2019年以來的新低。據(jù)分析人士計算，5年期LPR下調(diào)后，以100萬房貸、等額本息償還30年計算，此次LPR降低15個基點至4.3%，月供也將減少89.25元，30年月供一共減少3.2萬元。

陳文靜認為：“5月15日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，調(diào)整購買普通住宅的首套房房貸利率下限為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行（為5年期LPR+60個基點）。此次LPR下調(diào)后，各地房貸利率仍有進一步下調(diào)空間。”

此前，8月18日，國務院常務會議指出，完善市場化利率形成和傳導機制，發(fā)揮貸款市場報價利率指導作用，支持信貸有效需求回升，推動降低企業(yè)綜合融資成本和個人消費信貸成本。

王青認為，由于居民房貸屬于個人消費信貸，因此本次會議實際上著重強調(diào)了要推動降低居民房貸利率。這是8月5年期以上LPR報價更大幅度下調(diào)的一個重要推動因素。

他表示，8月LPR報價如期下調(diào)，市場因素和政策面推動下，5年期LPR報價降幅更大。這意味著在政策性降息引領(lǐng)下，新一輪穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市措施正在加碼，重點指向提振宏觀經(jīng)濟總需求。

專家：下半年LPR仍有一定下調(diào)空間 物價總體有望保持穩(wěn)定

談及本次，利率調(diào)整后給市場帶來的影響。周茂華表示，LPR利率下調(diào)有助于引導金融機構(gòu)下調(diào)個人和企業(yè)融資成本，穩(wěn)定市場對經(jīng)濟復蘇前景預期，提振個人和企業(yè)融資需求。其中，5年期LPR利率下調(diào)，將直接降低制造業(yè)行業(yè)企業(yè)和居民商品房購房成本。金融機構(gòu)貸款利率下調(diào)，銀行凈息差縮窄，勢必推動銀行金融機構(gòu)加大負債端管理，通過優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定負債成本。

“從目前國內(nèi)實體經(jīng)濟面臨困難與挑戰(zhàn)看，降息政策需要與財政、產(chǎn)業(yè)等政策配合，起到降低實體經(jīng)濟綜合融資成本效果。精準防疫，落實好保供穩(wěn)價措施，紓困助企、穩(wěn)增長政策，保持物價穩(wěn)定，就業(yè)持續(xù)改善，內(nèi)需穩(wěn)步恢復。”周茂華稱。

“下半年仍有一定下調(diào)空間，特別是5年期LPR報價還會有15-20個基點的較大降幅。”王青認為：一方面，疫情波動下，下半年消費修復將較為溫和，房地產(chǎn)還會低位運行一段時間，另外，在全球經(jīng)濟衰退陰影下，此前對經(jīng)濟增長拉動作用較大的出口存在減速趨勢。這些因素意味著政策面有可能進一步加大穩(wěn)增長力度，重點是刺激國內(nèi)總需求。

另一方面，下半年國內(nèi)物價形勢總體有望保持穩(wěn)定，豬肉價格上漲帶動的結(jié)構(gòu)性通脹難以引發(fā)物價全面大幅大漲，扣除食品和能源價格的核心CPI將持續(xù)保持2.0%以下的低位（8月為0.8%），不會對未來宏觀政策形成較大掣肘。與此同時，下半年美聯(lián)儲等海外央行在政策收緊過程中，會更多考慮由此帶來的經(jīng)濟衰退風險，政策收緊步伐有可能放緩。這意味著國內(nèi)政策寬松的外部約束也在減輕。

各地樓市政策有望持續(xù)優(yōu)化 熱點城市企穩(wěn)可期

“本次降息是落實國務院‘支持住房剛性和改善性需求’的要求，房貸利率下調(diào)可降低購房者置業(yè)成本，對市場信心和市場預期的企穩(wěn)將起到積極作用。”陳文靜提出了自己的觀點。

根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，僅7月單月，全國已有83省市累計出臺93條房地產(chǎn)調(diào)控政策，在7月28日政治局會議提出“因城施策用足用好政策工具箱”后，各地政策松動繼續(xù)向一二線城市擴展，政策力度也有逐漸加大的趨勢。

8月4日，北京宣布“對中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購買試點項目，并把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定的支持政策。”；廣州8月8日再次下調(diào)落戶門檻，現(xiàn)本科學歷、社保在保即可申請入戶；8月，上海臨港新片區(qū)定向優(yōu)化人才購房政策，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個稅，或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)可以限購1套住房。不過，所購住房自合同網(wǎng)簽備案滿7年后方可轉(zhuǎn)讓。此外，8月17日濟南宣布推廣二手房“帶押過戶”，激發(fā)二手房市場的交易活力

“預計下半年經(jīng)濟大省仍將持續(xù)出臺穩(wěn)樓市政策，將有更多城市在優(yōu)化認房認貸標準，調(diào)降首付比例等配套政策方向進行發(fā)力，配套政策的疊加出臺，將更好地促進剛性和改善性住房需求釋放，帶動樓市的企穩(wěn)恢復。”

“整體來看，當前經(jīng)濟恢復速度較慢，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2021年2月至今持續(xù)下行，房地產(chǎn)銷售面積再度走低，而7月部分城市出現(xiàn)項目集體“斷供”的事件，進一步加大了房地產(chǎn)市場恢復的難度。政治局會議“因城施策用足用好政策工具箱”定調(diào)后，預計調(diào)控政策或?qū)⒊掷m(xù)加力優(yōu)化，疊加信貸環(huán)境的優(yōu)化改善，政策效果有望逐漸顯現(xiàn)，購房者預期和置業(yè)信心有望逐漸回升，后續(xù)市場有望企穩(wěn)，熱點一二線城市或穩(wěn)步復蘇。”陳文靜強調(diào)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝