每經(jīng)品房｜二手房成交量連創(chuàng)10年新高！成都這些樓盤為何受購房者青睞？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

成都二手房單月成交紀錄正在不斷被打破。

據(jù)成都市住建局公開數(shù)據(jù)，今年6月成都二手房成交量達16699套，創(chuàng)下近10年月度新高；7月二手房成交17296套，環(huán)比增長3.6%，同比增386.1%，創(chuàng)下自2012年1月以來的最高月度成交紀錄。

事實上，早在今年3月份，成都二手房成交量就突破萬套大關(guān)，達13858套；此后4月、5月依舊維持在單月1.2萬套以上的高位；到了6月、7月，成交量屢創(chuàng)近10年新高。據(jù)貝殼找房，截至8月21日，成都二手房掛牌數(shù)量增至176181套。

在業(yè)內(nèi)分析看來，成都近半年二手房成交量激增，一方面是受“5•31”新政影響：降低購房社保要求、二手房交易增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年外；另一方面，還與“利率下調(diào)”、新房戶型面積過大等有關(guān)。如在成交戶型面積方面，成都二手房成交套均面積明顯低于新房。

數(shù)據(jù)來源：成都市住建局

一個可供佐證的數(shù)據(jù)是，7月成都二手房成交17296萬套，成交面積162萬平方米，戶均面積93平方米；而新房成交1.6萬套，成交面積卻達到了202萬平方米，戶均面積126平方米。盡管7月二手房成交套數(shù)比新房多出了1000多套，但是新房的成交面積卻超過二手房40萬平方米，高出幅度達到25%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者通過貝殼找房網(wǎng)站檢索發(fā)現(xiàn)，目前成都二手房供應(yīng)主力集中在建面約70-110平方米，約占3成、共計5萬套。這個面積段的房源主要對應(yīng)首次置業(yè)的剛需購房群體，戶型多為套二、套三。

在貝殼找房APP歷史成交排行榜前十的樓盤中，派克公館（1607套）、南湖國際社區(qū)（1463套）、上錦頤園（1155套）、金科一城（1140套）等樓盤的主力戶型均在該范圍內(nèi)。每經(jīng)品房小程序通過11個維度對上述部分熱銷樓盤進行綜合測評。

以位于郫都區(qū)的派克公館項目為例，每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為12014元/平方米。

從周邊配套看，派克公館的各項配置得分上整體偏差較大，不過在教育配置、消費檔次方面表現(xiàn)最為突出。每經(jīng)品房小程序顯示，派克公館1公里范圍內(nèi)僅有1所小學(xué)，但仍優(yōu)于郫都區(qū)83%的住宅項目，屬于小學(xué)舒適度高的區(qū)域；周邊兩所幼兒園（貝佳樂幼兒園、京師小學(xué)堂成都國際幼兒園）與小區(qū)的距離均500米左右，屬于幼兒園舒適度中等的區(qū)域。

小區(qū)周邊人口73%屬于工作人口，這在一定程度上導(dǎo)致該區(qū)域消費檔次較高。目前，周邊餐飲消費客單價65元，全國對比的消費檔次指數(shù)是1.8，相當于1-2線城市之間的水平，高于郫都區(qū)94%的住宅項目，同城對比屬于高檔消費區(qū)域。

但需要注意的是，目前派克公館周邊一公里范圍內(nèi)尚處于醫(yī)療配置、購物配置缺失的狀態(tài)，而人口結(jié)構(gòu)、商務(wù)密度等也均處于區(qū)域內(nèi)偏下水平。

綜合以上各維度，每經(jīng)品房小程序預(yù)計，派克公館未來幾年的房價漲幅將跑平郫都區(qū)的平均漲幅，高于郫都區(qū)66%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

作為建筑面積達150萬平方米的大型居住社區(qū)，南湖國際社區(qū)坐落在占地6000畝的南湖度假風(fēng)景區(qū)內(nèi)。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為18071元/平方米。

小區(qū)緊鄰劍南大道與益州大道路，交通優(yōu)勢明顯，周邊1公里范圍內(nèi)配置有公交站點13個，地鐵5號線二江寺站距離小區(qū)較近。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目周邊主干道早晚高峰平均車速優(yōu)于區(qū)域內(nèi)80%的小區(qū)，駕車出行極為便利。

教育和醫(yī)療配套方面，南湖國際社區(qū)周圍1公里內(nèi)有2所幼兒園和2所小學(xué)；距離最近的三甲醫(yī)院有3公里，四川省人民醫(yī)院距小區(qū)不到兩公里，優(yōu)于區(qū)域內(nèi)34%的住宅項目。此外，項目周邊有大大小小的購物場所11個，購物便利度優(yōu)于區(qū)域內(nèi)62%的住宅小區(qū)，相對屬于舒適度適中的區(qū)域。

基于目前區(qū)域消費檔次、商務(wù)密度等維度，每經(jīng)品房小程序測算，南湖國際社區(qū)的價格在未來幾年的房價漲幅會跑平雙流區(qū)的平均漲幅，高于該區(qū)域44%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

再看位于城西的上錦頤園，其近期銷售均價為9639元/平方米，每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為9547元/平方米。

據(jù)每經(jīng)品房小程序，上錦頤園在區(qū)域內(nèi)屬于幼兒園、地鐵配置等配套稍高的小區(qū)，但購物以及交通人口結(jié)構(gòu)等方面仍有不足。

具體來看，該區(qū)域內(nèi)工作人口占72%，老年人口居多、學(xué)生兒童比例較??；周邊共有大小醫(yī)療機構(gòu)3個，處于郫都區(qū)內(nèi)中等偏上的水平；而周邊尚無購物場所，購物舒適度較低。

教育配置方面，上錦頤園周邊雖有4所幼兒園，但只有1所小學(xué)（尚陽小學(xué)）；公共交通優(yōu)勢同樣不明顯，周邊有14個公交車站，僅優(yōu)于郫都開區(qū)34%的項目。

從消費水平來看，項目周邊餐飲消費客單價52元，相當于2-3線城市之間的水平，屬于消費檔次適中的區(qū)域。

從上述各維度綜合來看，每經(jīng)品房小程序顯示，上錦頤園未來幾年房價漲幅將跑平郫都區(qū)平均漲幅，高于區(qū)域內(nèi)38%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-400119561