每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-08-17 23:05:34
◎濟(jì)南的創(chuàng)新之處在于,聯(lián)合自然資源和規(guī)劃局、住房公積金中心、銀行和公證等多個(gè)部門,引入公證處“提存賬戶”,為加快二手房交易流程,為“用新貸還舊貸”“帶押過戶”新流程的實(shí)施提供了政策保障。今年以來,已有多個(gè)城市嘗試二手房“帶抵押過戶”業(yè)務(wù)。
每經(jīng)記者 劉頌輝 每經(jīng)編輯 魏文藝
過去16年,一直在濟(jì)南市歷下區(qū)從事房產(chǎn)中介的文謙,幾乎每次都要等客戶找親戚朋友湊錢,或者從墊資公司籌集過橋資金解押了房產(chǎn)證,才能賣掉名下的房產(chǎn)。
如今,這種狀況將發(fā)生改變。
8月17日上午,濟(jì)南市委市政府召開新聞發(fā)布會(huì)宣布,創(chuàng)新推出二手房“帶押過戶”登記模式,對(duì)于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的,實(shí)現(xiàn)不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款。“帶押過戶”在工行、建行和北京銀行等多家銀行試點(diǎn)成功,將在全市二手房市場(chǎng)全面推行。
濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心黨委書記、主任杜建剛在發(fā)布會(huì)上表示,這樣的舉措大大降低了交易成本,還可以全面化解交易風(fēng)險(xiǎn)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,今年以來,國內(nèi)多個(gè)城市嘗試二手房“帶抵押過戶”業(yè)務(wù),除了濟(jì)南,還有山東青島、廣東珠海、云南昆明、江蘇無錫、浙江金華等。濟(jì)南的創(chuàng)新之處在于,聯(lián)合自然資源和規(guī)劃局、住房公積金中心、銀行和公證等多個(gè)部門,引入公證處“提存賬戶”,為加快二手房交易流程,為“用新貸還舊貸”“帶押過戶”新流程的實(shí)施提供了政策保障。
來源:濟(jì)南發(fā)布官微
文謙在國內(nèi)一家大型房屋經(jīng)紀(jì)公司工作,門店在濟(jì)南市歷下區(qū)。8月17日,他通過電話向記者介紹,過去這些年,在濟(jì)南出售二手房,房主都要經(jīng)歷或者湊錢還清銀行貸款,或者向金融公司借款的“煩惱”。
“解押資金不是小數(shù)目,墊資公司放出的過橋資金會(huì)按照月數(shù)來向房主收取利息。”文謙稱,與自己公司合作的墊資機(jī)構(gòu),貸款利率高達(dá)2.5%,借款100萬元,一個(gè)月手續(xù)費(fèi)大概要2.5萬元,“而且是在銀行順利給到房產(chǎn)證的情況下。”
盡管《民法典》正式實(shí)施后,根據(jù)第406條規(guī)定,“抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”,但是在很多城市,銀行出于保護(hù)債權(quán)的考慮,在辦理二手房貸款時(shí),約定了買房人不允許帶押過戶。
據(jù)杜建剛介紹,濟(jì)南推出二手房“帶押過戶”,就是帶著抵押過戶,把解除抵押放在了最后環(huán)節(jié),這一點(diǎn)調(diào)整帶來兩方面的好處。
一方面,傳統(tǒng)模式要求先解押才能過戶,解押就必須要還款,不還款就不可能解押,也就無法辦理過戶。而買方如果需要貸款購房,就必須先辦理過戶和抵押,銀行才能放款,在這種情況下,賣方想要用買方的錢還貸是不可能的,就必須籌措過橋資金,因此額外增加了一大筆支出。而“帶押過戶”的模式,是使用了買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款,不必籌措過橋資金,降低交易成本。
來源:濟(jì)南發(fā)布官微
同時(shí),在傳統(tǒng)流程下,環(huán)節(jié)多而且時(shí)間長,一旦買賣雙方任何一方出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛,導(dǎo)致法院查封了房子,對(duì)整個(gè)交易會(huì)產(chǎn)生不利影響。而新模式是不需要先解押,買方把房款打到提存賬戶就可以拿到房,如果過戶存在問題,房款還能原路返還,最大程度保障了雙方利益,將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。新流程實(shí)施后,買賣雙方無需跑腿,辦理時(shí)限由原先的十幾天壓縮至1-3個(gè)工作日辦結(jié)。
引入公證“提存賬戶”是濟(jì)南的重要?jiǎng)?chuàng)新環(huán)節(jié)之一。齊魯公證處黨支部書記、主任馮培明在發(fā)布會(huì)上表示,公證處是法律規(guī)定的提存機(jī)構(gòu),提存分為清償性提存和擔(dān)保性提存。買賣雙方在簽署買賣合同的同時(shí)會(huì)同步簽署提存協(xié)議、委托書,由買方將首付款和買方的銀行貸款提存到公證處提存賬戶,在完成房產(chǎn)過戶登記后,公證處將上述款項(xiàng)打入賣家銀行賬戶用于償還賣家尚未償付的貸款,剩余部分打入賣方個(gè)人賬戶。
事實(shí)上,針對(duì)二手房交易“帶押過戶”的措施,濟(jì)南并非是“第一個(gè)吃螃蟹”。
據(jù)廣東省珠海市政府辦公室官方信息平臺(tái)的消息,今年2月份,珠海市不動(dòng)產(chǎn)中心推出的二手房交易“帶押過戶”五合一新模式,讓購房者“只跑一趟銀行”,就可辦好贖樓、解押、過戶、貸款、抵押“五件事”。
通過買方、賣方、銀行簽訂三方資金監(jiān)管協(xié)議,約定在賣方貸款銀行抵押權(quán)首次登記完成后,從資金監(jiān)管賬戶直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶,剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣方個(gè)人銀行賬戶。以一套價(jià)值1000萬元的房產(chǎn)為例,按七成貸款額及原1個(gè)月貸款期計(jì)息,賣方可直接節(jié)省“贖樓”融資成本15萬-20萬元。
今年6月,浙江省金華市首筆二手房“帶抵押過戶”按揭貸款業(yè)務(wù)在金華銀行市府支行落地,實(shí)現(xiàn)了二手房買賣轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷登記、抵押再次登記“三合一”辦理。江蘇省無錫市下轄的江陰市不動(dòng)產(chǎn)登記中心也完成了無錫的首筆個(gè)人存量房帶抵押過戶業(yè)務(wù),實(shí)現(xiàn)存量房買賣轉(zhuǎn)移登記、抵押變更登記、抵押首次登記“三合一”辦理。
據(jù)了解,江陰市不動(dòng)產(chǎn)登記中心聯(lián)合江陰市住建局、無錫市住房置業(yè)融資擔(dān)保有限公司等部門推出“安居寶”民生項(xiàng)目,為二手房交易提供便利,促進(jìn)交易市場(chǎng)活躍。
錦天城律師事務(wù)所資深律師張春光8月17日下午在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書面采訪時(shí)表示,房屋可帶抵押轉(zhuǎn)讓,是《民法典》的一大“創(chuàng)新”,即《民法典》認(rèn)可了抵押權(quán)具有追及力,這是《民法典》和之前的法律、司法解釋關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓之規(guī)定最本質(zhì)的區(qū)別。在保護(hù)抵押權(quán)人的基礎(chǔ)上,增加了抵押財(cái)產(chǎn)的流動(dòng)性。
不過,張春光也提到,“帶押過戶”即抵押權(quán)人不變、抵押物不變,在此基礎(chǔ)上所有權(quán)發(fā)生變更。房屋出賣人需要注意的法律風(fēng)險(xiǎn)是,自己已經(jīng)不是房屋所有權(quán)人,但還是債務(wù)人,銀行的錢還要由自己還。如果房屋發(fā)生了一些觸發(fā)提前還款的情形(如新的房屋買受人未按照相關(guān)規(guī)定裝修導(dǎo)致房屋倒塌滅失等),則出賣人就要面臨著貸款提前到期的風(fēng)險(xiǎn)。
而房屋買受人需要注意的是,出賣人如果沒有按約還款,銀行即會(huì)走法律程序司法拍賣其房屋,買受人的所有權(quán)不能對(duì)抗銀行的抵押權(quán)。如此一來,房屋出賣人即面臨著房子被司法拍賣,自己?jiǎn)适袡?quán)并被趕出該房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)。
力推二手房“帶押過戶”措施的背后,是二手房交易長時(shí)間表現(xiàn)低迷的現(xiàn)實(shí)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,今年7月全國100城二手住宅平均價(jià)格為16012元/平方米,環(huán)比下跌0.09%,跌幅較6月擴(kuò)大0.07個(gè)百分點(diǎn);同比上漲0.35%,漲幅較6月收窄0.52個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市共69個(gè),較6月增加11個(gè)。
數(shù)據(jù)來源:中指研究院
貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示,7月貝殼50城二手房景氣指數(shù)較6月下降1,說明業(yè)主預(yù)期仍偏弱。
另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70城房?jī)r(jià)指數(shù),7月份山東濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%,同比下降3.0%。自去年9月份以來,截至今年7月份,濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格已出現(xiàn)11連降。而7月份青島二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%,同比下降1.6%;煙臺(tái)環(huán)比上漲0.9%,同比下降2.5%。
對(duì)于濟(jì)南推出二手房“帶押過戶”的措施,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)8月17日下午通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出,“從目前全國城市看,一些城市的政策還是略顯滯后,僅僅停留在買賣登記同時(shí)進(jìn)行的過程,而實(shí)質(zhì)的問題,即‘如何讓賣家不用籌集款項(xiàng)還貸款’方面沒有真正破解。而此次濟(jì)南看似是一個(gè)二手房交易過戶和登記的政策,其實(shí)也是二手房加快流通和交易的政策,體現(xiàn)了降低二手房交易成本、活躍二手房的政策創(chuàng)新思路。”
(應(yīng)受訪者要求,文中文謙為化名)
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封面圖片來源:攝圖網(wǎng)-500615603
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