房地產(chǎn)如何破局？出險(xiǎn)房企如何解困？

每經(jīng)記者 劉頌輝 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 魏文藝    

8月8日~10日，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦、每日經(jīng)濟(jì)新聞等聯(lián)合主辦的2022博鰲房地產(chǎn)論壇在廣州舉行。

主辦方供圖

隨著以“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”為代表的金融驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展模式逐步退出歷史舞臺(tái)，在轉(zhuǎn)入“高質(zhì)量發(fā)展的下半場(chǎng)”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，行業(yè)該如何發(fā)展？出險(xiǎn)房企如何解困？與會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)，以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)探索者們，共同聚焦房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，探尋行業(yè)破局與未來發(fā)展路徑。

原國(guó)務(wù)院參事夏斌：解決出險(xiǎn)房企問題，應(yīng)系統(tǒng)歸納分類施策

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，原國(guó)務(wù)院參事、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽(yù)所長(zhǎng)夏斌分享了其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看法。

談及目前地產(chǎn)行業(yè)面臨的流動(dòng)性問題以及部分房企的債務(wù)問題，夏斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)于房企的債務(wù)問題以及部分項(xiàng)目的交房問題，基本都保持著一個(gè)核心宗旨，即穩(wěn)住不發(fā)生金融性系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。“我們時(shí)常聽到一個(gè)詞，叫‘壓實(shí)地方政府責(zé)任’，怎樣壓實(shí)責(zé)任，這其中就需要各地政府進(jìn)行牽頭、協(xié)調(diào)和調(diào)動(dòng)資源去解決問題。”

在夏斌看來，壓實(shí)地方政府責(zé)任并不等同于政府兜底。解決出險(xiǎn)房企的問題應(yīng)該進(jìn)行系統(tǒng)歸納，不同區(qū)域可以對(duì)不同項(xiàng)目有不一樣的處理方式，堅(jiān)持系統(tǒng)化思維，分類施策。比如對(duì)于資不抵債的企業(yè)，該破產(chǎn)還得破產(chǎn)；對(duì)于具備盤活價(jià)值的項(xiàng)目，可以由政府出面進(jìn)行牽頭，交由資產(chǎn)管理公司參與問題樓盤的盤活等。

社科院大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮：動(dòng)員銀行、資管解決房企不良貸款問題

“地產(chǎn)企業(yè)存在不良貸款的問題，應(yīng)當(dāng)動(dòng)員有條件的銀行、資產(chǎn)管理公司來托管，采取方法幫助解決他們的困難。”

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇的“債務(wù)危機(jī)與解決之道”討論環(huán)節(jié)，社科院大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮表示，回顧過去，四大行也曾遇到類似情況，是由政府成立四大資產(chǎn)管理公司采取債轉(zhuǎn)股解決了問題。而且，前幾年地方政府債務(wù)問題，是通過發(fā)行低價(jià)的新債騰挪原來高價(jià)的老債，這也是一種技術(shù)辦法。

“當(dāng)下我覺得應(yīng)當(dāng)通過政府推動(dòng)，來把已建成但還不能出售的房子作為社保用房或者租賃用房，甚至是由政府收購(gòu)，以此滿足買不起房子的人的需求，我想這是一個(gè)辦法。”陳淮說。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)樊綱：房地產(chǎn)目前處低谷，政策出現(xiàn)較好調(diào)整

“行業(yè)都在談風(fēng)險(xiǎn)，想著如何渡過難關(guān)，但是在行業(yè)悲觀的狀態(tài)下，是否可以找到一些樂觀的事情？”

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱做題為“宏觀經(jīng)濟(jì)大盤與房地產(chǎn)大周期”主旨演講。

樊綱提到，房地產(chǎn)行業(yè)目前處在較為悲觀的狀態(tài)，市場(chǎng)較為低迷，而且存在波動(dòng)，但也應(yīng)該看到，國(guó)內(nèi)制造業(yè)表現(xiàn)還可以，一方面得益于電商快遞業(yè)的發(fā)展，另一方得益于國(guó)際市場(chǎng)的出口保持增長(zhǎng)，發(fā)展韌勁依然存在。

“應(yīng)該說我們的根基還在，制造業(yè)主體以及產(chǎn)業(yè)鏈還在，因此同全世界比較起來，仍然是增長(zhǎng)比較好的。”樊綱認(rèn)為。

樊綱表示，今年以來宏觀政策出現(xiàn)了較好調(diào)整，其中就包括房地產(chǎn)政策，比如因城施策、保交樓以及房地產(chǎn)紓困基金等等。有了政策上的調(diào)整，也就還值得期待。

旭輝控股董事局主席林中：無論何種困難，開發(fā)商都應(yīng)全力保交樓

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，旭輝控股董事局主席林中在談到“債務(wù)危機(jī)與解決之道”時(shí)，林中表示，房地產(chǎn)行業(yè)面臨這類問題的根本原因，依然是民營(yíng)房企在房地產(chǎn)大發(fā)展的階段，采用高負(fù)債、高杠桿和高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式，而且很多企業(yè)持續(xù)多年，還對(duì)此產(chǎn)生了路徑依賴。

“企業(yè)首先要積極自救，不僅要有信心，有覺醒，還要有毅力”，林中表示，在自救過程中，民營(yíng)房企可能要去聯(lián)系外部的利益相關(guān)者、銀行、債權(quán)人以及政府方面，內(nèi)部要開源節(jié)流，主動(dòng)求變。

林中提到，保交樓、保穩(wěn)定和保民生不僅是一家企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，更是企業(yè)對(duì)客戶的承諾。在契約社會(huì)，一定要講究這種契約精神，不管企業(yè)存在多大多嚴(yán)重的困難，都應(yīng)該全力以赴保交樓。

林中建議，金融機(jī)構(gòu)或者監(jiān)管部門能讓銷售回款和開發(fā)貸款產(chǎn)生時(shí)間錯(cuò)配，以此延長(zhǎng)開發(fā)貸款的期限。

其解釋道，以前開發(fā)貸款基本上是2~3年，按照市場(chǎng)上行的節(jié)奏，償還貸款基本上沒有問題，但如今市場(chǎng)變?nèi)趿?，銷售周期拉長(zhǎng)了，所以產(chǎn)生了時(shí)間錯(cuò)配。

林中還建議，民營(yíng)房企在主動(dòng)或被動(dòng)地降杠桿，這個(gè)過程中希望能保持平穩(wěn)下行，實(shí)現(xiàn)軟著陸，資金方面也需要得到相應(yīng)支持。

“對(duì)不同企業(yè)要分類對(duì)待，對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)，要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離，讓地方政府、地方監(jiān)管部門以及AMC進(jìn)入。對(duì)還沒有出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)，可以扶一把。因?yàn)?，只要注入一些流?dòng)性，他們就能挺過這一關(guān)。”林中呼吁。

恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗：住房進(jìn)入薄利多銷環(huán)節(jié)，民企仍有機(jī)會(huì)

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗做了題為“如何把握機(jī)遇和應(yīng)對(duì)危機(jī)”的主旨演講。

陳啟宗表示，過往10多年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式并不適應(yīng)當(dāng)下的背景。過往大家關(guān)注的是賣了多少房子，比拼的是營(yíng)業(yè)額。“從過往地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，做大就得借錢。對(duì)一個(gè)行業(yè)來說，當(dāng)大部分參與者頭腦發(fā)熱，那就帶來了整個(gè)行業(yè)的瘋狂。”

“機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)是成正比的，不要只看到收益，卻不愿意去接受這其中的風(fēng)險(xiǎn)。”陳啟宗認(rèn)為，現(xiàn)如今地產(chǎn)商應(yīng)該清醒過來。

在陳啟宗看來，風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇是平衡的，賺錢越多的行業(yè)，機(jī)會(huì)越大的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增加。凡是進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)家，通常都是野心比較大的，他們不想賺小錢，只想賺大錢。“你想賺到大錢，就理應(yīng)承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境變了，政策變嚴(yán)了，整體風(fēng)險(xiǎn)自然更大了，企業(yè)也應(yīng)該接受這樣的現(xiàn)實(shí)。”

談及未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，陳啟宗表示，“行業(yè)會(huì)一直在，因?yàn)槿丝偸怯匈I房和住房的需求，而且我國(guó)也還處于城鎮(zhèn)化的過程中，住房不可能全由政府來負(fù)責(zé)，民企還有市場(chǎng)機(jī)會(huì)。中國(guó)的住房行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)薄利多銷的環(huán)節(jié)，在利越來越薄的時(shí)候，就要更多地銷售，才能夠賺同樣的錢。并不是說從今以后就沒有賺錢的機(jī)會(huì)，而是不同的賺錢方式，薄利多銷的時(shí)候要做的跟從前是有點(diǎn)不一樣的。”

陳啟宗提到，從個(gè)人角度來看，如何把握行業(yè)的機(jī)遇。“大家要認(rèn)清楚，我們所面臨的機(jī)遇是什么，是賺錢的機(jī)遇，還是不破產(chǎn)的機(jī)遇，還是退出地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)遇。時(shí)間來了，你就應(yīng)該把握退出房地產(chǎn)機(jī)遇，企業(yè)是需要轉(zhuǎn)型還是轉(zhuǎn)行，企業(yè)也必須去思考。”

萬物云管理合伙人、首席科學(xué)家丁險(xiǎn)峰：如地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，將產(chǎn)生萬億級(jí)GMV中介

“過去大家把視頻內(nèi)容數(shù)字化，出現(xiàn)了短視頻行業(yè)；如果地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化，未來將產(chǎn)生一個(gè)萬億級(jí)GMV中介行業(yè)。”在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，萬物云管理合伙人、首席科學(xué)家丁險(xiǎn)峰發(fā)表《物業(yè)行業(yè)的“萬億”機(jī)會(huì)》主題演講。

丁險(xiǎn)峰認(rèn)為，要解決地產(chǎn)行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問題，必須利用5G等技術(shù)構(gòu)建分布式云，并且建設(shè)一套數(shù)字原生軟件體系。

“未來，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)分布式原生體系下面，大量計(jì)算、存儲(chǔ)資源需要被池化，然后被調(diào)度，需要通過大量深度AI學(xué)習(xí)、分布式AI學(xué)習(xí)來解決這些問題”，在丁險(xiǎn)峰看來，中心云和邊緣云之間存在操作系統(tǒng)調(diào)度問題，這是一個(gè)數(shù)字孿生體系下的數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，有冷數(shù)據(jù)、熱數(shù)據(jù)，保持?jǐn)?shù)據(jù)的一致性和安全性是亟需解決的問題之一。

高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君：有足夠資管人才，是保證項(xiàng)目收益重要因素

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)談到，盡管宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷著短期波動(dòng)，但江浙滬一帶經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)依舊表現(xiàn)穩(wěn)健，區(qū)域發(fā)展方向較為明晰，未來能維持較好預(yù)判。

鄧懿君提到，成熟玩家的市場(chǎng)，參與主體基本都懂得如何專業(yè)地將產(chǎn)品做好，把服務(wù)水平提高，將服務(wù)成本降低。

反過來辯證地看，其認(rèn)為也會(huì)帶來一個(gè)現(xiàn)象，即商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的想象空間不大，很難在這一區(qū)域內(nèi)打造出項(xiàng)目“爆點(diǎn)”。據(jù)鄧懿君介紹，高力國(guó)際長(zhǎng)期致力于充當(dāng)資產(chǎn)管理角色，保證資產(chǎn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和增值。

“具備足夠的資產(chǎn)管理人才，是保證項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)收益的重要因素”，鄧懿君認(rèn)為，當(dāng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)至第十年，是否還能有長(zhǎng)期收益的能力與生命力，就是非?？简?yàn)資產(chǎn)管理人才的命題。

東方證券總裁助理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇：房?jī)r(jià)與收入增長(zhǎng)相匹配，才是真正良性發(fā)展

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，東方證券總裁助理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇在論壇直播間分享了自己對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看法。

“對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來說，增長(zhǎng)的高峰已經(jīng)成為過去時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)屬于常態(tài)化的狀態(tài)，大眾對(duì)房子的熱情，把房子當(dāng)做投資品的熱情，已出現(xiàn)顯著降溫，這是每個(gè)從業(yè)者都需要認(rèn)清的現(xiàn)實(shí)。”

談及房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，邵宇認(rèn)為，可能需要在房?jī)r(jià)上作出一些犧牲。“讓年輕人多生孩子多買房為何難，本質(zhì)上還是收入沒跟上，或者說收入上漲的幅度跟不上房?jī)r(jià)上漲的幅度，歸根結(jié)底還是房?jī)r(jià)太貴了。房地產(chǎn)的良性發(fā)展必須找到居民收入與房?jī)r(jià)之間的動(dòng)態(tài)平衡點(diǎn)。”

邵宇提到，“對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)來說，出臺(tái)各項(xiàng)趨嚴(yán)的政策，目標(biāo)并不是把整個(gè)它打掉，而是想改變地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，希望房?jī)r(jià)跟收入增長(zhǎng)匹配，希望通過壓縮杠桿的方式使其發(fā)展更為平穩(wěn)。”

IWG集團(tuán)中國(guó)區(qū)總裁胡懋：計(jì)劃未來在華靈活辦公網(wǎng)點(diǎn)新增3至5倍

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，IWG集團(tuán)中國(guó)區(qū)總裁胡懋表示，“疫情雖然給整個(gè)行業(yè)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)帶來了負(fù)面效應(yīng)，但對(duì)靈活辦公企業(yè)來說，唯有不斷去做出調(diào)整，才能適應(yīng)各種沖擊。”

胡懋提到，在疫情常態(tài)化背景下，IWG也做出了多維度的調(diào)整和改變。比如開始從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，對(duì)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、品牌價(jià)值的重視，以及通過品牌輸出、經(jīng)營(yíng)管理輸出的輕資產(chǎn)模式，都是一直在嘗試的方向。

“未來一年，公司計(jì)劃拓展超過1000個(gè)的全球網(wǎng)絡(luò)，雖然疫情確實(shí)給行業(yè)帶來了沖擊，但I(xiàn)WG并不會(huì)減少擴(kuò)張的步伐。”胡懋透露，目前IWG的網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)覆蓋了120個(gè)國(guó)家，全球靈活辦公網(wǎng)點(diǎn)大概有3500多個(gè)，覆蓋率位居行業(yè)第一。在中國(guó)，計(jì)劃在未來3~5年將靈活辦公網(wǎng)點(diǎn)新增3-5倍。在擴(kuò)張的同時(shí)，IWG也會(huì)逐步優(yōu)化網(wǎng)點(diǎn)，對(duì)一些盈利能力較差的網(wǎng)點(diǎn)，會(huì)通過合并的方式進(jìn)行調(diào)整。

海南雅誠(chéng)董事長(zhǎng)朱榮斌：變局不是讓行業(yè)垮掉，而是重新洗牌調(diào)整

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)面臨的危機(jī)是否已經(jīng)觸底，在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，房地產(chǎn)明星職業(yè)經(jīng)理人、海南雅誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)朱榮斌表示，大家的關(guān)注點(diǎn)都集中在民營(yíng)企業(yè)，但在我看來，這一次的問題非常嚴(yán)峻，不光是民企，也應(yīng)該關(guān)心行業(yè)內(nèi)的地產(chǎn)國(guó)企。

“我們還是要堅(jiān)信房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)垮掉，也不能垮掉。穩(wěn)樓市舉措我認(rèn)為特別好，企業(yè)要做的事情唯有堅(jiān)守。”

“我經(jīng)常說沒有不好的行業(yè)，只有不好的企業(yè)?，F(xiàn)在我在創(chuàng)業(yè)，也剛剛起步，沒有包袱，可能還是白紙一張，但我希望每一次調(diào)整都是一次變局，變局不是讓這個(gè)行業(yè)垮掉，而是重新洗牌和重新調(diào)整，有更好的公司冒出來，我希望我們是冒出來的公司之一。”

封面圖片來源：主辦方供圖