到底有多少房子被空置？機(jī)構(gòu)公布最新數(shù)據(jù)：這個(gè)省會(huì)空置率20%排第一！問題出在哪？

每經(jīng)編輯 孫志成    

關(guān)于中國(guó)究竟有多少房子，又有多少房子在空置，一直討論不休。

事實(shí)上，近些年來，不少機(jī)構(gòu)都發(fā)布了相關(guān)的研究報(bào)告，比如2017年中金公司的《數(shù)說中國(guó)存量住房》稱：2017年末中國(guó)城鎮(zhèn)廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12.1%，其中城區(qū)分別為14.7%和9.7%。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》稱：2017年我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為21.4%。

2014年，西南財(cái)大中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)》則指出：2013年中國(guó)城鎮(zhèn)空置率22.4%，遠(yuǎn)高于其他國(guó)家和地區(qū)。其中，一線城市空置率18%，二線城市空置率27%，三線城市27%。

而近日，貝殼研究院的一份住房空置調(diào)研情況報(bào)告，將人們的目光又拉回到住房空置率這一話題上。

28城平均空置率達(dá)12%

近日，貝殼研究院公布了國(guó)內(nèi)28個(gè)大中城市的住房空置調(diào)研情況，結(jié)果顯示，江西省省會(huì)南昌的住房空置率在被調(diào)研的28個(gè)大中城市中名列第一，達(dá)到20%，也就是說，南昌有五分之一的已售存量住房處于空置狀態(tài)。排第二的是河北廊坊，空置率為19%。

貝殼報(bào)告稱，對(duì)其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的小區(qū)摸底調(diào)研，將3個(gè)月以上無人居住的住房定義為“空置住房”，設(shè)定空置戶數(shù)/總戶數(shù)即為城市住房空置率。

報(bào)告顯示，我國(guó)28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%，相對(duì)處于較高區(qū)間。

住房空置率隨城市能級(jí)依次遞增，一線城市平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個(gè)城市空置率處于合理區(qū)間之內(nèi)，大部分城市處于10%-15%之間，6個(gè)城市高于15%。

圖片來源：貝殼研究院

分城市看，深圳、北京、上?？罩寐首畹?，均在7%以下。西安、鄭州、昆明、合肥、無錫等大部分城市處在10%-15%之間。南昌、廊坊、佛山住房空置率相對(duì)較高，均在15%以上。

貝殼認(rèn)為住房空置率的區(qū)域差異，直接反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的潛力。通常來說，空置率在5%—10%之間是合理的，低于此區(qū)間則認(rèn)為空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高于10%則認(rèn)為空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)。

貝殼研究院表示，此次統(tǒng)計(jì)僅選取了已售存量住房，相較其他統(tǒng)計(jì)口徑，所得出的空置率是偏低的。

事實(shí)上，對(duì)空置率的定義，也有廣義和狹義之分。

廣義空置率，是指 只要某時(shí)刻該房屋無人居住即為空置 ，將裝修中的房屋、不宜居住的危房等全部視為空置，傾向于高估空置率。

狹義空置率 則將裝修中的房屋、危房等從廣義空置中扣除 ，方法上更為科學(xué)合理。

而如何定義無人居住，以及無人居住的時(shí)間長(zhǎng)短，成為空置率統(tǒng)計(jì)的關(guān)鍵。

每個(gè)國(guó)家或地區(qū)的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)也有不小的差異——

美國(guó)會(huì)把度假房、周末房、移動(dòng)住房納入空置房統(tǒng)計(jì)范圍；日本空置房定義是長(zhǎng)期沒有人居住且連續(xù)5年沒有使用過自來水和電；加拿大溫哥華對(duì)空房定義是每個(gè)月要有25天沒有人居住或是一年中有4個(gè)月無人居??；我國(guó)香港則將正在裝修的住房也納入空置房統(tǒng)計(jì)范圍。

為何南昌空置率達(dá)到20%？

根據(jù)克而瑞研究中心，截至今年6月末，南昌市商品房廣義庫(kù)存量達(dá)到8000萬(wàn)平方米以上，在全國(guó)各大中城市里也處于前列。這里的廣義庫(kù)存量，包括已獲批可預(yù)售的商品住宅、已動(dòng)工未獲銷售許可住宅以及未動(dòng)工總建面。

《南昌市2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均住房建筑面積為38.47平方米。依此計(jì)算，南昌市現(xiàn)有商品房廣義庫(kù)存量，足夠208萬(wàn)新增人口居住。此外，南昌市的建成區(qū)面積近十年從208平方公里大幅增長(zhǎng)至366平方公里，漲幅達(dá)到76%。

不過，據(jù)南昌統(tǒng)計(jì)局，南昌市常住人口近十年增長(zhǎng)135萬(wàn)、戶籍人口增長(zhǎng)36萬(wàn)，常住人口十年增長(zhǎng)率僅為26.5%。由此可見，南昌存在建設(shè)速度遠(yuǎn)大于人口增長(zhǎng)速度的問題。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-ID：501579265

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，在南昌房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)超過十年的吳可（化名）表示：“對(duì)購(gòu)房人來說，南昌已經(jīng)遍地是新城，處處有規(guī)劃，大部分新城的住宅項(xiàng)目都以大體量剛需樓盤為主，如果不了解門道，很難辨別哪里真正值得購(gòu)買。像九龍湖、象湖、經(jīng)開區(qū)等地方的新樓盤去化是比較難的，人氣也不足。”

吳可以九龍湖片區(qū)舉例，該片區(qū)目前高樓林立，但是入住率肉眼可見較低，到了晚上亮燈率不足50%，“之前南昌有一家本土自媒體就對(duì)九龍湖做過調(diào)研，這邊小區(qū)整體的裝修率在60-80%，入住率不到一半”。

近十年來，南昌不僅規(guī)劃了大量新城，還十分偏好建設(shè)超高層建筑，這讓整座城市不斷“向上”成長(zhǎng)，徹底改變了天際線面貌，但也加重了空置率問題。

貝殼研究院認(rèn)為，一旦商品房空置率過高，在限購(gòu)放松之際就會(huì)出現(xiàn)二手房新增掛牌房源激增問題。多機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，南昌目前二手房掛牌套數(shù)已經(jīng)超過6萬(wàn)套，今年上半年月均成交二手房約1230套，二手房去化周期達(dá)到48個(gè)月。

影響住房空置率的具體因素較多

據(jù)貝殼分析，影響住房空置率的原因大致可分別為宏觀、微觀兩類。在宏觀層面，購(gòu)房門檻、老齡化程度和租金回報(bào)均會(huì)影響住房空置率變化。比如，當(dāng)老齡化達(dá)到一定程度，住房需求會(huì)下降。

比如， 南通老齡化人口占比為23%，空置率為15% ；重慶老齡化人口占比達(dá)17%，空置率為17%，兩個(gè)城市的老齡化及空置率均處于較高水平。而在深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低于10%。 尤其是深圳老齡化人口占比為3.2%，空置率僅5.3% 。

同時(shí)，城市購(gòu)房門檻也會(huì)對(duì)空置率形成約束。房?jī)r(jià)越高、按揭貸款比例越高的城市， 擁有多套住房的成本越高，進(jìn)而住房空置成本越高 。

比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國(guó)購(gòu)房門檻最高，但其住房空置率僅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房?jī)r(jià)也越低。

此外，持有空置住房的機(jī)會(huì)成本，即租金回報(bào)的高低也是決定空置率的核心因素。

微觀層面上，樓齡和物業(yè)類型是影響小區(qū)空置率的兩大因素。比如，老舊小區(qū)的空置率較低，因?yàn)榇蟛糠掷吓f小區(qū)通常都位于市中心，交通配套都比較便利，住房需求比較旺盛，導(dǎo)致很少有住房空置。反而是次新小區(qū)，業(yè)主通常出于裝修或通風(fēng)等原因不著急入住，購(gòu)買新小區(qū)的投資客也不以居住為目的。此外，從地理位置來看，次新小區(qū)多位于離市中心較遠(yuǎn)的郊區(qū)，小區(qū)配套不齊全，出租或出售的難度相對(duì)較高，因此住房空置率更高。

從物業(yè)類型看，住房空置率由低到高依次為住宅<公寓<別墅，其中住宅類小區(qū)的整體空置率較別墅小區(qū)低5%。這是因?yàn)?，公寓和別墅的空置率較高主要與其多元化的使用場(chǎng)景有關(guān)，比如部分公寓用于投資經(jīng)營(yíng)，部分別墅用于度假等。

編輯|孫志成 杜恒峰 杜波

校對(duì)|盧祥勇

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自貝殼研究院官網(wǎng)、第一財(cái)經(jīng)等