降價2億還是沒人要，這個地標(biāo)級建筑為何這么難賣？

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

降價2億元，流拍12次，什么樣的地標(biāo)建筑落得如此現(xiàn)狀？

7月27日，位于廣西壯族自治區(qū)南寧市青秀區(qū)桃源路43號的廣西富滿地大酒店（農(nóng)資大廈）再次拍賣，起拍價格2.63億元，評估價4.63億元，最終因無人出價而流拍。

昨日（7月28日），阿里法拍再次降價掛出這一標(biāo)的，起拍價格調(diào)整為2.5億元，繼續(xù)降價千余萬元，8月2日再次開拍。

“富滿地拍賣了？以前去南寧，第一選擇就是入住富滿地大酒店。”

作為曾經(jīng)的片區(qū)第一高樓，富滿地大酒店在很多人眼中仍是彼時繁華的代表。

12次流拍，降價2億仍無人接手

這并不是富滿地大酒店第一次流拍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢獲悉，從2020年底至今，該項(xiàng)目先后14次被擺上拍賣貨架，每次上架圍觀和設(shè)置提醒的人數(shù)都不少，但終都因無人報名或無人出價，慘遭12次流拍。

2020年底，富滿地大酒店首次亮相拍賣市場，起拍價和評估價均為4.63億元，但隨后拍賣被中止，原因官方并未公示。

去年7月底，富滿地大酒店再次上拍，起拍價仍是4,63億元，無人報名、無人出價，繼續(xù)遭遇流拍。此后一年內(nèi)，酒店先后經(jīng)歷了十余次上架、流拍，價格也從最初的4.6億元，跌至如今的2.5億元。

當(dāng)?shù)厝藢Υ瞬粺o唏噓。有人在社交平臺發(fā)文表示：“當(dāng)年，這也是集住宿、餐飲、娛樂及商務(wù)于一身的大型豪華星級酒店，現(xiàn)如今竟然流拍了……”

不過從法拍房市場需求端分析來看，富滿地大酒店算不上是一個值得搶拍的標(biāo)的。

從產(chǎn)品本身來看，富滿地大酒店雖然所處地段繁華，但1998年12月竣工，共有地下2層和地面28層建筑，建成年代相對久遠(yuǎn)，產(chǎn)品設(shè)計也未必能滿足現(xiàn)在商服、住宿餐飲需求，競拍者接手后，如果想要再現(xiàn)早年經(jīng)營輝煌，勢必還要投入資金和人力進(jìn)行翻新。

此外，買方還需要接手員工的勞動關(guān)系。競買須知提到，富滿地大酒店為廣西富滿地農(nóng)資集團(tuán)股份有限公司（下稱農(nóng)資集團(tuán)）的主要經(jīng)營性資產(chǎn)，采取整體出售（拍賣），相關(guān)的管理員工的勞動關(guān)系一并轉(zhuǎn)移，僅向競買人和抵押權(quán)人提供），買受人應(yīng)維持該資產(chǎn)的經(jīng)營。

通常一個拍賣標(biāo)的最多為三次起拍，即一拍、二拍和變賣，為何富滿地大酒店能夠進(jìn)行多次拍賣？

廣東中矩律師事務(wù)所律師鄭博恩7月28日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時表示，對于不動產(chǎn)多次流拍后，法院確認(rèn)的破產(chǎn)管理人會按照規(guī)定將其作價交申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債。申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣。直到變賣階段均無人愿意購買，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

有租約有查封有抵押

實(shí)際上，富滿地大酒店的真正流拍原因，或與其債務(wù)抵押有很大關(guān)系。

記者梳理競拍公告獲悉，從產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來看，富滿地大酒店是有租約、有查封、有抵押的“三有”標(biāo)的，后期協(xié)商和處理的難度，某種程度上也會勸退很多人。此外，該標(biāo)的所有人已經(jīng)破產(chǎn)，自身風(fēng)險也較高。

一位曾有意向參與競拍的廣西當(dāng)?shù)厝耸吭谏缃黄脚_表示，去年12月份本想競標(biāo)，深入了解到里面人事關(guān)系復(fù)雜，地段非常好，價格也不算高，只怕后續(xù)運(yùn)作事情多。

而另一位關(guān)注該標(biāo)的人士分析認(rèn)為，市場難以接受的原因是1300多平方米占地面積，產(chǎn)權(quán)只還有46年，其次除要接管老員工外，現(xiàn)有租戶也難處理。他表示，如果不是危房，按建筑面積平均每平方米5000元計價，同時解除現(xiàn)有租約，可考慮接手。

據(jù)悉，作為曾經(jīng)廣西最大的農(nóng)資經(jīng)營企業(yè)，農(nóng)資集團(tuán)旗下子公司眾多，是廣西壯族自治區(qū)供銷合作社于1985年11月26日發(fā)起設(shè)立的集體所有制公司，注冊資本9666萬元。

啟信寶顯示，目前該公司股東有廣西壯族自治區(qū)振合供銷投資有限公司、廣西從容富農(nóng)投資有限公司及自然人，持股比例分別為54.95%、45%、0.05%。

不過2018年，農(nóng)資集團(tuán)向法院申請了破產(chǎn)重整，后法院受理并指定廣西德弘冠破產(chǎn)清算有限公司擔(dān)任其管理人，此后該司便開啟了重整投資人招募和賣賣賣之旅。

作為廣西頭部農(nóng)資公司之一，農(nóng)資集團(tuán)經(jīng)營至此令外界錯愕不已。2016年時，廣西當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)媒曾對彼時富滿地董事長廖肖坤進(jìn)行了專訪，其表示計劃在三到五年內(nèi)成立“四個1000家”。即增加建設(shè)1000家富滿地農(nóng)資超市，1000家供銷·富滿地超市，1000家“百色一號”冷鏈便利，1000家富滿地綠色農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作社。

只是不曾想到，不到3年，公司就已破產(chǎn)，而核心資產(chǎn)多次流拍，難置換回寶貴現(xiàn)金流。

鄭恩博表示，拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，因此，該位于核心地產(chǎn)的破產(chǎn)資產(chǎn)多次無法拍出的原因主要是基于拍賣法相關(guān)規(guī)定，這也會造成競買人在買下來后有可能長期無法獲得拍賣物使用權(quán)，導(dǎo)致實(shí)際權(quán)益受損。這也是其難被市場接受的重要原因之一。

封面圖片來源：阿里法拍