深圳樓市現(xiàn)狀：有新房低于備案價(jià)售，半數(shù)二手房“按參考價(jià)賣”

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

即便價(jià)格有倒掛，深圳新房也不好賣了。

6月底以來(lái)，深圳各大新房樓盤都在想盡辦法做宣傳，六八折、特價(jià)房源、低首付等宣傳海報(bào)眼花繚亂，甚至低于項(xiàng)目備案價(jià)銷售。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，近期深圳多個(gè)新開盤的項(xiàng)目，去化率在20%~50%不等，50%左右的去化率已經(jīng)算是不錯(cuò)的成績(jī)。在目前的市場(chǎng)，去化難已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。連深圳業(yè)內(nèi)人士都感嘆，“賣得差是正常，賣好了才不正常”。

新房低于備案價(jià)銷售

深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，深圳上半年上市的39個(gè)新房住宅項(xiàng)目中，僅3個(gè)項(xiàng)目開盤售罄，大幅低于去年同期水平，接近六成項(xiàng)目開盤去化低于五成。優(yōu)質(zhì)樓盤數(shù)量較少，加上產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)購(gòu)房者觀望情緒較濃。

赤灣片區(qū)的前海宸灣（備案名伴山伴海廣場(chǎng)）6月21日獲批預(yù)售，備案住宅約246套，建面約109~143平方米，備案單價(jià)（帶裝修）在8.62萬(wàn)~11.99萬(wàn)元/平方米，整體備案均價(jià)約10.43萬(wàn)元/平方米，總價(jià)區(qū)間約954萬(wàn)~1547萬(wàn)元/套。

7月25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢深圳住建系統(tǒng)顯示，前海宸灣項(xiàng)目目前已簽認(rèn)購(gòu)書、已備案房源為6套。

近期，一些關(guān)于前海宸灣特價(jià)房源的海報(bào)顯示，均價(jià)最低7.26萬(wàn)元/平方米（毛坯）起，精裝需另加5000元/平方米，實(shí)際單價(jià)約7.76萬(wàn)元/平方米，較最低備案價(jià)便宜0.86萬(wàn)元/平方米，還有個(gè)別特價(jià)房源加精裝后均價(jià)在7.9萬(wàn)元/平方米、9.2萬(wàn)元/平方米，宣傳海報(bào)還顯示“與周邊價(jià)格倒掛5萬(wàn)~8萬(wàn)元/平方米，一套房?jī)糍?00萬(wàn)~800萬(wàn)元”等。

7月25日下午，記者以購(gòu)房者身份咨詢前海宸灣項(xiàng)目了解到，目前七八萬(wàn)均價(jià)的特價(jià)房源已經(jīng)賣完。

同日，為該項(xiàng)目特價(jià)房源宣傳過的多位深圳資深中介人士通過微信告訴記者，赤灣片區(qū)是前海蛇口自貿(mào)區(qū)比較靠邊的位置，周邊配套也還在發(fā)展過程中，目前購(gòu)房群體都以剛需為主，配套和位置比較被看重。

“這種特價(jià)房主要目的是廣告效應(yīng)，不是出貨。目前行情狀態(tài)下，賣得差是正常，賣好了才不正常。”該中介表示。

半數(shù)二手房按參考價(jià)賣

樂有家研究中心在《2022年上半年深圳樓市報(bào)告》提到，隨著銷量的走低，深圳新房市場(chǎng)的去化周期也逐漸走高。過去12個(gè)月里，深圳一手住宅去化周期從2021年7月的5.7個(gè)月，到2022年6月的10.3個(gè)月，近乎翻倍。當(dāng)下，去庫(kù)存不僅是深圳，更是全國(guó)各大城市新房市場(chǎng)的主要目標(biāo)。

2022年上半年，深圳一手住宅網(wǎng)簽16126套，環(huán)比下跌39%，同比下跌39%。這是近年來(lái)的成交低谷，比2020年上半年還少601套，新房市場(chǎng)的低迷明顯可見。

7月25日，美聯(lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰通過電話向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年以來(lái)深圳二手房?jī)r(jià)格回調(diào)明顯，也會(huì)導(dǎo)致一手房有所滯銷。以往因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格較高，一手限價(jià)下倒掛明顯，除了個(gè)別特別中心的區(qū)域，現(xiàn)在不少區(qū)域一二手價(jià)格已經(jīng)非常接近了。在參考價(jià)實(shí)行后，經(jīng)過一年半的調(diào)整，很多二手房業(yè)主都愿意降價(jià)，買家的選擇更多。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份開始，成交價(jià)與參考價(jià)偏差值大于20%的房源占比銳減，由此前的33%~56%減少為20%左右，2022年6月占比僅17%。而10%偏差值以內(nèi)的占比目前在40%至50%之間，可見市面上半數(shù)成交房源基本都能“按參考價(jià)賣”，這已經(jīng)成為當(dāng)前深圳二手樓市的大趨勢(shì)。

7月25日，深圳淘房前線創(chuàng)始人謝林鋒在電話中對(duì)記者指出，剛需對(duì)市場(chǎng)的信心仍在恢復(fù)之中。從購(gòu)買力上來(lái)看，剛需雖然付得起首付，但不少新房項(xiàng)目的月供壓力仍然不小。

江少杰補(bǔ)充道，現(xiàn)在的市場(chǎng)行情可以說(shuō)回歸理性，但仍然是相對(duì)偏差一點(diǎn)的狀態(tài)。下半年如果沒有明顯政策面的變化，整體市場(chǎng)還是會(huì)慢慢沉底，愿意讓利的二手房業(yè)主可能會(huì)慢慢增加，大部分盤面的溢價(jià)空間擴(kuò)大。