房企業(yè)績(jī)半年考·金融街 | 凈利增超8成！金融街上半年盈利主要靠出售資產(chǎn)及資產(chǎn)估值提升

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年3月末，金融街控股股份有限公司（SZ000402，股價(jià)5.57元，市值166.48億元；以下簡(jiǎn)稱金融街）出售了旗下金融街麗思卡爾頓酒店，這也成為該公司上半年的主要盈利點(diǎn)。

7月14日金融街公布的2022年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，今年1-6月預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)10.9億元至12.7億元，比上年同期增長(zhǎng)80%-110%。雖然表面上業(yè)績(jī)有了大幅增長(zhǎng)，但金融街取得盈利增長(zhǎng)的手段是依靠賣資產(chǎn)和資產(chǎn)評(píng)估，而該公司從去年以來(lái)，便一直使用這種方式來(lái)盈利了。

金融街控股方面告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“對(duì)于資產(chǎn)出售，公司并不是有持續(xù)性的計(jì)劃或行為，本身就是公司的戰(zhàn)略之一。”

近9成盈利靠出售資產(chǎn)

根據(jù)業(yè)績(jī)預(yù)告，金融街上半年的業(yè)績(jī)可謂優(yōu)秀，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)達(dá)1.5億元至2.3億元，比上年同期增長(zhǎng)120%-240%。

對(duì)于上半年的業(yè)績(jī)變化原因，金融街在公告中表示，“一是公司開發(fā)銷售業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)，開發(fā)銷售業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收益較去年同期增加。”但關(guān)于銷售的增加，預(yù)告中尚未有詳細(xì)數(shù)據(jù)，具體情況不得而知。

金融街2022年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告

但后面的第二、三點(diǎn)原因，金融街都給出了具體情況和金額。

公告表示，“二是公司將持有的北京金融街麗思卡爾頓酒店（公司及全資子公司北京金融街里茲置業(yè)有限公司共同持有）出售給北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司，其轉(zhuǎn)讓收益（非經(jīng)常性損益）對(duì)公司歸屬于母公司凈利潤(rùn)影響約7.8億元。”

事實(shí)上，早在今年3月29日，金融街董事會(huì)便通過(guò)了出售北京金融街麗思卡爾頓酒店的議案，將其以10.8億元的價(jià)格賣給了北京金融街投資。3月31日，該公司與金融街集團(tuán)已履行完畢標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商登記變更，以及全部股權(quán)和資產(chǎn)交接工作。

“三是上海靜安融悅中心項(xiàng)目部分辦公樓、商業(yè)及配套車位……公司聘請(qǐng)獨(dú)立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行審核，其岀損益（非經(jīng)常性損益）對(duì)公司歸屬于母公司凈利潤(rùn)影響約1.2億元。”也就是說(shuō)，金融街的資產(chǎn)估值得到了相應(yīng)提升，金融街將估計(jì)提高的部分算入了歸母凈利中。

上述兩項(xiàng)相加共計(jì)9億元，和上半年的歸母凈利潤(rùn)（10.9億元至12.7億元）相比，金融街在開發(fā)銷售業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面的收益占比就顯得不值一提了。

7月20日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以投資者的身份撥打了金融街投資者咨詢電話，對(duì)方表示，“金融街原本除卻開發(fā)就有資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)，近些年公司確實(shí)有優(yōu)化持有物業(yè)的戰(zhàn)略，后期也會(huì)堅(jiān)持開發(fā)業(yè)務(wù)和持有業(yè)務(wù)，不會(huì)一條腿走路。對(duì)于資產(chǎn)出售，公司并不是有持續(xù)性的計(jì)劃或行為，本身就是公司的戰(zhàn)略之一，金融街近期也有一些合理的增持。”

“賣賣賣”之路早已開啟

值得注意的是，金融街從幾年前就開啟了“賣賣賣”之路。

據(jù)2020年年報(bào)，金融街通過(guò)退出中信城B地塊、出售金融街•萬(wàn)科豐科中心項(xiàng)目股權(quán)，回籠資金超百億元。

至2021年上半年，金融街經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~繼續(xù)大幅增加至42.66億元，而2020年同期為-16.13億元，變化主要原因之一便是退出北京中信城B地塊，收回資金占用費(fèi)。

2021年1月，金融街?jǐn)M將全資子公司德勝公司100%股權(quán)及債權(quán)通過(guò)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出售，掛牌起始價(jià)格為15.75億元，德勝公司持有德勝國(guó)際中心部分物業(yè)，中心位于北京市西城區(qū)德勝門外大街83號(hào)，總建筑面積約22.95萬(wàn)平方米。

2021年9月24日，金融街與凱龍公司簽署了《產(chǎn)權(quán)交易合同》并提交北京產(chǎn)權(quán)交易所審核。2021年9月26日，北京產(chǎn)權(quán)交易所出具《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易憑證》，根據(jù)掛牌規(guī)則和條件，金融街轉(zhuǎn)讓德勝公司100%股權(quán)及債權(quán)給凱龍公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為底價(jià)為15.75億元。

如果單就地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)看，金融街的經(jīng)營(yíng)狀況在一季報(bào)中展現(xiàn)得更為明晰。

_{來(lái)源：金融街2022年第一季度報(bào)告}

今年一季度，金融街僅實(shí)現(xiàn)銷售簽約額49.7億元，銷售面積21.6萬(wàn)平方米。從產(chǎn)品類型看，金融街的住宅產(chǎn)品銷售簽約額42.4億元；商務(wù)產(chǎn)品銷售簽約額7.3億元。

因而可以看到，一季度金融街不少經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)是負(fù)值。如經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-23.9億元，上年同期為46.1億元。金融街承認(rèn)，“變化主要原因一是受新冠肺炎疫情和行業(yè)調(diào)整持續(xù)影響，公司銷售簽約和銷售回款金額較去年同期減少。”

同時(shí)，一季度金融街投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-7.1億元，上年同期為17.1億元；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-24.1億元，上年同期為-59.5億元。金融街表示，“變化主要是公司根據(jù)資金計(jì)劃和安排，有序壓降有息負(fù)債，償還借款較去年同期減少。”

這其實(shí)是延續(xù)了2021年的趨勢(shì)。據(jù)2021年年報(bào)，金融街歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)約為16.43億元，較2020年下降34.25%；實(shí)現(xiàn)銷售簽約額339億元，同比下降16%。

“如果出售一個(gè)項(xiàng)目就能改善財(cái)務(wù)狀況，那么說(shuō)明公司本身的規(guī)模有限。企業(yè)肯定不能將資產(chǎn)出售作為經(jīng)常性收益，還是要做好物業(yè)銷售的主營(yíng)業(yè)務(wù)。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)7月20日下午通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，金融街近年來(lái)總體還是穩(wěn)健的，該公司資產(chǎn)質(zhì)量較高，總體安全?？傊?，能夠有一個(gè)教好的財(cái)務(wù)表現(xiàn)是值得肯定的，但是后續(xù)需要繼續(xù)做好主營(yíng)業(yè)務(wù)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。”

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500531153