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受房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)板塊拖累 每經(jīng)品牌100指數(shù)失守1000點(diǎn)

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-07-17 22:29:51

每經(jīng)記者 劉明濤    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

進(jìn)入7月以來(lái),炎熱的天氣不僅令日常生活充滿焦躁氣息,也讓資本市場(chǎng)異常躁動(dòng)。

由于疫情反復(fù)和信用違約事件突降,又一次打擊了市場(chǎng)信心,導(dǎo)致上周A股各大指數(shù)紛紛下挫,每經(jīng)品牌100指數(shù)也無(wú)法幸免,跌幅5.82%,失守1000點(diǎn)大關(guān)。不過(guò),弱市期間的信用違約事件往往是市場(chǎng)調(diào)整進(jìn)入下半場(chǎng)的標(biāo)志,機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)短期依舊保持樂觀。

楊靖制圖

反轉(zhuǎn)其實(shí)隨時(shí)可能上演

上周,上證指數(shù)下跌3.81%,創(chuàng)業(yè)板指數(shù)調(diào)整2.03%,國(guó)證價(jià)值下跌4.99%,每經(jīng)品牌100指數(shù)則跌5.82%,表現(xiàn)欠佳。

從板塊個(gè)股來(lái)看,房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)板塊跌幅較大,成為壓垮指數(shù)的主要因素。其中碧桂園、龍湖集團(tuán)、阿里巴巴、新城控股跌幅均超過(guò)10%,綠地控股、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科A等跌幅也超過(guò)5%。估值方面,每經(jīng)品牌100指數(shù)平均估值回調(diào)至10.1倍,再度進(jìn)入歷史低點(diǎn),估值優(yōu)勢(shì)明顯。

西部證券表示,當(dāng)前市場(chǎng)并不脆弱,不會(huì)出現(xiàn)上半年市場(chǎng)快速急跌的情況。當(dāng)前只是因?yàn)橐咔閿_動(dòng)下居民就業(yè)和收入的短期影響,仍然屬于現(xiàn)金流量表問題范疇,與2008年美國(guó)金融危機(jī)對(duì)于家庭資產(chǎn)負(fù)債表的沖擊有較大差異。

深圳一不愿具名的私募經(jīng)理也表示,眼下雖然地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)股票市場(chǎng)造成短期影響,但是總體不必過(guò)于悲觀,就市場(chǎng)本身而言,兩個(gè)月時(shí)間,A股從2800點(diǎn)一帶反彈到3400點(diǎn),短期也有調(diào)整需求,只是目前疊加了信用違約事件和疫情反復(fù),放大了市場(chǎng)擔(dān)憂情緒。對(duì)于板塊而言,地產(chǎn)政策松動(dòng)是有目共睹的,在經(jīng)歷持續(xù)估值修復(fù)后,真正的反轉(zhuǎn)其實(shí)隨時(shí)可能上演,此次信用違約事件或許將是地產(chǎn)板塊最后一次深蹲。

地產(chǎn)估值修復(fù)基本到位

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,雖然上周地產(chǎn)板塊遭遇重創(chuàng),個(gè)股跌幅較大,但是從近一年表現(xiàn)來(lái)看,地產(chǎn)行業(yè)的估值修復(fù)已經(jīng)基本到位。

2021年下半年以來(lái),地產(chǎn)板塊總共經(jīng)歷了三輪由政策驅(qū)動(dòng)的估值修復(fù):

第一輪(2021年7~9月):2021年7月初,恒大信用風(fēng)險(xiǎn)事件爆發(fā),商品房銷售額單月同比轉(zhuǎn)負(fù),板塊估值開始下探;8月保利集團(tuán)大股東及高管宣布增持,對(duì)板塊估值起到拉升作用;9月央行定調(diào)“兩維護(hù)”,政策驅(qū)動(dòng)板塊完成第一輪估值修復(fù)。“十一”期間,花樣年等民企發(fā)生債務(wù)違約,估值承壓下行。

第二輪(2021年11月~2022年1月):2021年四季度,恒大、奧園企業(yè)等構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約,針對(duì)性指導(dǎo)政策密集出臺(tái),政策邊際轉(zhuǎn)暖,板塊行情回升。2022年初,銷售延續(xù)低迷表現(xiàn),基本面數(shù)據(jù)降幅擴(kuò)大,市場(chǎng)信心受挫下估值出現(xiàn)回落。

第三輪(2022年3~4月):2022年3月,高層會(huì)議提出“防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”,同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)定調(diào)穩(wěn)增長(zhǎng),地產(chǎn)股迎來(lái)反彈行情。但4月疫情反復(fù)疊加市場(chǎng)對(duì)本輪放松的政策上限存在擔(dān)憂,板塊估值跟隨基本面趨勢(shì)再次震蕩下行。

地產(chǎn)2022年7月銷售數(shù)據(jù)不及預(yù)期等再度擾動(dòng)行業(yè)。不過(guò),中信證券預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍處于復(fù)蘇通道,比如按揭貸款利率仍有明顯的下降空間,因城施策的空間依然不小,且交付問題、信用問題、投資問題、拿地問題交織,也意味著政策有加碼的意愿。

的確,房地產(chǎn)回歸正常軌道是當(dāng)前政府、企業(yè)、居民的共同利益所在。進(jìn)入下半年,在基數(shù)明顯下降、疫情趨于穩(wěn)定、放松政策起效、前期需求釋放的共同作用之下,單月同比降幅大概率收窄。最難熬的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去,靜候三季度基本面修復(fù)。

成分股有多家優(yōu)質(zhì)房企

天風(fēng)證券表示,如果房地產(chǎn)基本面短期復(fù)蘇趨勢(shì)確立,在行業(yè)市凈率觸底的背景下,下半年銷售回暖有望推動(dòng)預(yù)期修正和估值滯后修復(fù),基本面潛在交易價(jià)值向好。看好行業(yè)從“舊三高”向“新三高”切換的投資邏輯,即由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高能級(jí)、高信用、高品質(zhì)”。具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲(chǔ)備的央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業(yè)復(fù)蘇。

每經(jīng)品牌100指數(shù)成分股就不乏多家優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè),比如龍湖集團(tuán)、碧桂園、招商蛇口、萬(wàn)科A等。

以龍湖集團(tuán)(HK00960,股價(jià)28.00港元,市值1702億港元)為例,該集團(tuán)拿地方面資金優(yōu)勢(shì)顯著,連續(xù)穩(wěn)定增儲(chǔ),同時(shí)公司的多元化業(yè)務(wù)均處于高速增長(zhǎng)中,利潤(rùn)率可觀。2021年,公司實(shí)現(xiàn)12座商場(chǎng)開業(yè),其中包括11個(gè)重資產(chǎn)和首座輕資產(chǎn)項(xiàng)目武漢范湖里。截至2021年末,該公司的開業(yè)商場(chǎng)個(gè)數(shù)為61個(gè),2022年計(jì)劃開業(yè)13個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目和5個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目,截至2022年末的開業(yè)商場(chǎng)總數(shù)將達(dá)到79個(gè)。2021年,該公司實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)零售額467億元,同比增長(zhǎng)53%,其中同店同比增長(zhǎng)22%;所有輕+重商場(chǎng)的年租金為82億元,同比增長(zhǎng)40%,同店同比增長(zhǎng)12%。2021年商場(chǎng)的平均出租率保持97%的較高水平。

2021年,在地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”方面,龍湖集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率(扣除預(yù)收款)為67.4%,凈負(fù)債率為46.7%,現(xiàn)金短債覆蓋比為6.11,“三道紅線”穩(wěn)居綠檔,杠桿水平長(zhǎng)期維持穩(wěn)定克制。

同樣,A股中的招商蛇口(SZ001979,股價(jià)12.24元,市值947.27億元),該公司近3年拿地強(qiáng)度逆勢(shì)提升,核心城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)占比較高,為公司未來(lái)銷售總量提升和穩(wěn)定的去化率奠定基礎(chǔ)。當(dāng)前行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下,公司有望成為最終受益者。

首創(chuàng)證券認(rèn)為,目前融資集中度提升已傳導(dǎo)到拿地端,疊加土地市場(chǎng)潛在利潤(rùn)率回升,未來(lái)招商蛇口的市場(chǎng)集中度以及利潤(rùn)率有望迎來(lái)雙升。“十四五”期間,隨著“雙百”戰(zhàn)略逐步落地,公司核心城市的自持類物業(yè)數(shù)量及占比穩(wěn)健提升。行業(yè)格局改善帶來(lái)龍頭公司市場(chǎng)集中度和利潤(rùn)率雙升,以及永續(xù)類業(yè)務(wù)占比提升,將改善公司的長(zhǎng)期估值水平。

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