每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-07-14 22:24:48
每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝
房地產(chǎn)行業(yè)的整體下行,也使得與其關(guān)聯(lián)度極高的物業(yè)行業(yè)未能“獨善其身”。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計,今年上半年58家上市物業(yè)企業(yè)中,有48家(超八成)企業(yè)市值呈現(xiàn)不同程度下跌。其中跌幅最大的領(lǐng)悅服務(wù),相比2021年底11.27億元的市值,縮水81.54%。不僅如此,物業(yè)行業(yè)收并購也在上半年出現(xiàn)疲態(tài),大宗收并購數(shù)量相比去年減少一半。
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對此,7月14日下午,中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時表示,港股物業(yè)服務(wù)板塊去年已實現(xiàn)了較長時間快速增長,自身存在較大回調(diào)壓力。此外,受房地產(chǎn)行業(yè)下行及全球疫情等外部環(huán)境影響,在一定程度上影響了投資者信心,使得物業(yè)服務(wù)板塊加速探底。
今年上市物企難超10家
7月8日,山東首家赴港上市物企魯商服務(wù)正式在港交所主辦上市,成為繼金茂服務(wù)、東原仁知服務(wù)、力高健康生活之后,年內(nèi)第4家成功登陸資本市場的物業(yè)企業(yè)。
事實上,經(jīng)過2020年至2021年物業(yè)上市熱潮后,大多數(shù)頭部房企及大中型房企物業(yè)拆分上市基本完成。如2021年,物業(yè)服務(wù)板塊新增14家上市公司,均在港交所主板,雖然較2020年下降4家,但仍高于2019年的11家,新上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量依然維持高位。
此外,2021年新上市物業(yè)公司規(guī)模相對較小,募集資金數(shù)額也出現(xiàn)了較大回撤,通過IPO從資本市場融資108.1億港元,均值7.7億港元,較2020年的均值38.6億港元下降明顯,也低于2014~2021年物業(yè)服務(wù)上市公司募集資金的平均值11.4億港元。
具體而言,14家物業(yè)公司中募集資金數(shù)額超過20億港元的僅有兩家,分別為越秀服務(wù)和中駿商管;10億~20億港元的有榮萬家和星盛商業(yè),其他公司募集資金均不足10億港元。
但到了今年,仍在IPO路上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅有萬物云、融匯悅生活、蘇新美好生活、魯潤華智慧、龍湖智創(chuàng)生活等8家。“按當(dāng)前情況推斷,預(yù)計本年內(nèi)上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量將不超過10家。”中指物業(yè)研究院分析指出。
值得注意的是,此前曾經(jīng)宣稱不分拆物業(yè)上市的龍湖和萬科,今年上半年先后打破原有計劃,其物業(yè)平臺龍湖智創(chuàng)生活和萬物云分別于1月和4月先后向港交所提交招股書,這預(yù)示著上市物企競爭格局中將迎來兩個“巨無霸”企業(yè)的加入。
根據(jù)萬物云招股書,截至2021年12月31日,萬物云在管住宅及商企物業(yè)建筑面積約7.85億平方米,其中住宅物業(yè)共管理了2823個住宅物業(yè),在管建筑面積約6.6億平方米。而近期更新后的龍湖智創(chuàng)生活招股書顯示,截至今年4月底,其物業(yè)管理服務(wù)簽約及戰(zhàn)略合作建筑面積超過4.8億平方米,在管建筑面積2.74億平方米。
據(jù)克爾瑞物管統(tǒng)計顯示,目前在管面積突破3億平方米的物業(yè)企業(yè)共有6家,分別為碧桂園服務(wù)、萬物云、保利物業(yè)、恒大物業(yè)、綠城服務(wù)及招商積余。
而從營收表現(xiàn)來看,在管面積規(guī)模居前的碧桂園服務(wù)和萬物云,2021年營收分別為288.4億元、237.04億元,也是目前僅有的營收超200億元的物業(yè)公司;龍湖智創(chuàng)生活同期則為110.56億元。
從凈利潤指標(biāo)來看,2021年萬物云凈利潤約為17.14億元;龍湖智創(chuàng)生活凈利潤為13.2億元,但是其15%的凈利率有較為明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢。
據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計,2021年上市物企凈利潤超過10億元的有6家,位居第一位的碧桂園服務(wù),凈利潤為43.49億元。“隨著萬物云、龍湖智創(chuàng)生活的上市,目前物管行業(yè)的競爭格局無疑將重塑。”
不過值得注意的是,作為近年來物業(yè)行業(yè)的熱點,上半年收并購相比去年同期明顯放緩。上半年物業(yè)行業(yè)公開披露的并購案例近20宗,涉及交易金額80億元,較去年同期下降近五成。
牛曉娟表示,物企收并購減少,一方面是前期高增長所帶來的回調(diào)壓力,另外一方面也是在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,各物企對并購態(tài)度更加謹(jǐn)慎,考慮因素也更加的多元。
“未來收并購依然會是推動物業(yè)行業(yè)發(fā)展的重要手段和方式,擴(kuò)規(guī)模仍將持續(xù)。”牛曉娟表示,通過近兩年中指數(shù)據(jù)來看,行業(yè)高增長的發(fā)展邏輯沒有改變,且行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。同時,由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人民對美好生活的需求也將充分影響物業(yè)行業(yè)的業(yè)務(wù)拓展方向。除了滿足基本的物業(yè)服務(wù)外,如何更好地提供多元化和高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)也是每個物業(yè)企業(yè)都需要且正在考慮的重要問題,多元化的發(fā)展依賴于規(guī)模,而收并購是擴(kuò)規(guī)模重要的手段之一。
超八成物企市值下滑
作為能在一定程度上反映資本市場對企業(yè)目前經(jīng)營狀況的評估,以及對未來盈利前景的預(yù)判的重要指標(biāo),物企市值在今年上半年變化尤為明顯,據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計,今年上半年58家上市物企中,有48家物企市值呈現(xiàn)不同程度的下跌態(tài)勢,占比超過8成。其中,跌幅最大的領(lǐng)悅服務(wù),相比2021年底11.27億元的市值,縮水81.54%;此外,佳源服務(wù)、正榮服務(wù)的市值跌幅同樣超過了80%,分別為80.71%、80.09%;而包括寶龍商業(yè)、中駿商管、燁星集團(tuán)、佳兆業(yè)美好等在內(nèi)的物企,市值跌幅均超過50%。
今年5月18日,佳源服務(wù)股價突然暴跌70%,觸發(fā)臨時停牌,同一實控人旗下的佳源國際控股暴跌超40%。根據(jù)港交所權(quán)益披露顯示,5月11日,新鴻基財務(wù)以“保證權(quán)益”為由,取得佳源服務(wù)質(zhì)押的73.56%股份,占控股股東持有股份的100%。
一天后,類似的劇情則在了領(lǐng)悅服務(wù)上演。5月19日,“領(lǐng)地系”兩家港股上市公司領(lǐng)地控股、領(lǐng)悅服務(wù)午后股價突發(fā)閃崩,其中領(lǐng)悅服務(wù)跌59.6%,總市值蒸發(fā)至3.43億港元,盡管在5月20日股價有所回升,但在此后兩個交易日,領(lǐng)悅服務(wù)股價繼續(xù)大幅下跌。
上半年僅力高健康生活、綠城服務(wù)、特發(fā)服務(wù)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)、第一服務(wù)等10家物企市值實現(xiàn)了正增長,其中力高健康生活市值增幅達(dá)到了112.36%。
記者通過梳理58家上市物企數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),截至今年6月底,市值超千億元的僅有碧桂園服務(wù)1家,為1002.54億元,蟬聯(lián)物企市值之最,其巔峰時期市值更是超過2500億大關(guān);市值達(dá)到百億元以上的則有包括華潤萬象生活、中海物業(yè)、旭輝永升生活、綠城服務(wù)等10家,而10億元以下的有19家,最低的燁星集團(tuán)市值不足1億元,為0.86億元,不足碧桂園服務(wù)千分之一。
需要注意的是,今年上半年上市的3家物企,金茂服務(wù)、力高健康生活、東原仁知服務(wù)的市值均在百億元以下,相比于上市之初,除力高健康生活市值有所上升外,金茂服務(wù)、東原仁知服務(wù)市值均出現(xiàn)了下跌,且跌幅在10%以上。
對于上半年物業(yè)上市企業(yè)市值整體下跌,牛曉娟認(rèn)為主要有三個方面的原因:首先是前期高增長帶來內(nèi)在調(diào)整壓力。港股物業(yè)服務(wù)板塊去年已實現(xiàn)了較長時間快速增長,自身存在較大回調(diào)壓力;其次,受全球疫情等外部環(huán)境影響,物業(yè)服務(wù)板塊在大盤整體帶動下進(jìn)入下降通道;此外,隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速放緩、融資渠道收緊,房企經(jīng)營壓力顯著增大,也給關(guān)聯(lián)的物業(yè)行業(yè)帶來經(jīng)營影響,在一定程度上影響了投資者信心,使物業(yè)服務(wù)板塊加速探底。
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