爛尾樓業(yè)主停止還貸的法律責任該如何認定？

近期，部分地區(qū)出現(xiàn)爛尾樓盤業(yè)主決定停止還貸現(xiàn)象。這樣做有何法律風險？

關于業(yè)主的停貸行為，有銀行業(yè)內人士接受澎湃新聞采訪時表示，如果買房者在銀行貸款買房，買房者和銀行之間是有合同的。至于停貸是否違約，合同約定的很清楚，到期不還錢的話需要負相應的法律責任，并且也會影響其征信。

從法律界人士處了解到，在商品房買賣過程中則存在著兩層法律關系，一層是購房者和開發(fā)商之間的買賣關系，另一層是購房者和銀行之間的貸款關系，一般認為，兩個法律關系相互獨立（部分貸款合同中開發(fā)商作為擔保人的除外）。

爛尾樓業(yè)主停貸將影響征信，也有司法實踐支持購房者主張

對于爛尾樓業(yè)主的停貸行為，在法律層面應該怎么看？

德恒上海律師事務所合伙人趙志東在接受澎湃新聞采訪時表示，首先，法律上要確定一下出現(xiàn)爛尾樓的原因是什么？如果當時簽訂的房屋買賣合同中約定，是開發(fā)商造成的違約責任，買房人根據(jù)合同約定及法律規(guī)定是有權利追究開發(fā)商責任，如果沒有貸款的房產(chǎn)，買賣行為是開發(fā)商和購房者之間的權利義務，開發(fā)商的違約行為是實質違約，則購房者可以終止協(xié)議，當然可以停止繼續(xù)付款的。

趙志東進一步表示，對于購房者來說和賣房者來說，合同是至關重要的。買房者如果通過先付首付再通過銀行貸款付尾款的方式買房，那么買房者和銀行之間是借貸款關系。如果買房者不還銀行貸款，實際上是買房者欠銀行的錢不給，那么買房者就違反了和銀行之間的借貸關系中的還款義務，當然銀行有權利追究購房者責任，購房者就要失去征信。

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中倫律師事務所合伙人劉新宇則在接受澎湃新聞采訪時闡述了近年來關于爛尾樓新的司法實踐。

劉新宇說：“近年來有一些觀點認為爛尾樓的風險不應全由購房者承擔，司法實踐中也有部分法院支持了購房者要求停貸的主張。”

例如在（2018）粵民申7516號民事裁定書中，法院指出銀行存在違規(guī)將款項支付到非監(jiān)管戶等過錯行為，判令在商品房具備交付條件之前，購房者無需向銀行再支付貸款。

再如在（2019）最高法民再245號民事判決書中，最高法院明確：如果因開發(fā)商原因無法交付房屋的，《商品房預售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除，應由出賣人（開發(fā)商）將收取的購房貸款本金及利息返還擔保權人（貸款銀行）和買受人（購房者），而買受人（購房者）不負有返還義務。最高院做出上述判決一方面是基于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020修正)》第十一條、第二十條、第二十一條等相關規(guī)定（具體條文內容見下），同時也有認為《借款合同》屬于格式合同，且未向購房者交付房屋確要求其支付貸款這一場景下的各方權利義務失衡，有違公平原則等方面的考慮。

“就此類爛尾樓事件究竟應該怎么認定和處理，實踐中尚沒有完全達成統(tǒng)一?；谏鲜龇治?，我們認為，所購房屋遭遇爛尾時氣憤是難免的，但購房者如在沒有法院判決停貸的生效文書或者沒有和銀行達成停貸協(xié)議的情況下，貿然強制停貸的，也有一定可能會面臨前文所提及的一些法律風險。”劉新宇表示。

開發(fā)商是樓盤項目爛尾的第一責任人

對于爛尾樓的產(chǎn)生，劉新宇認為，大部分都是因為開發(fā)商將購房者所支付的預售房屋的購房款挪作他用，最終因資金不足導致項目爛尾。故毫無疑問，開發(fā)商就是樓盤項目爛尾的第一責任人。此時，開發(fā)商不僅違反了房地產(chǎn)開發(fā)相關法律法規(guī)和監(jiān)管規(guī)定，其同時也構成對《商品房預售合同》項下向購房者交付房屋義務的違約，需要承擔相應法律責任。只是因為實踐中，在項目暴雷后，開發(fā)商要么跑路要么擺爛，虱子多了不怕癢罷了。

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“這就是為什么買房子要看好的開發(fā)商，開發(fā)商的信譽很重要。買期房也要看預售許可證，有預售許可證就說明其具有政府核發(fā)的房租銷售許可證，至少有政府提前的形式審查了。”趙志東補充說。

遇到爛尾樓，購房者應該如何做？

近期，部分地方出現(xiàn)的爛尾樓現(xiàn)象引發(fā)關注。購房者除了直接向開發(fā)商維權、向房管局等主管部門投訴、舉報等途徑外，還可以做什么？

對此，劉新宇表示，購房者可以根據(jù)自身的需求以及項目開發(fā)的實際情況，采取相應法律救濟措施。如購房者選擇不要房子的，可考慮根據(jù)相關法律法規(guī)，以開發(fā)商遲延交付房屋為由向法院提起民事訴訟，要求開發(fā)商承擔違約責任或者解除《商品房預售合同》等協(xié)議，必要時候甚至可以申請開發(fā)商破產(chǎn)。但如果購房者認為樓盤前景尚可，且項目建設完成度較高的，也可以將推動項目復工作為第一目標，多方協(xié)商進行重組，或嘗試推動新開發(fā)商接盤等。

（記者：陳佩珍，責任編輯：鄭景昕）

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