爛尾樓業(yè)主停止還貸的法律責(zé)任該如何認(rèn)定？

近期，部分地區(qū)出現(xiàn)爛尾樓盤業(yè)主決定停止還貸現(xiàn)象。這樣做有何法律風(fēng)險(xiǎn)？

關(guān)于業(yè)主的停貸行為，有銀行業(yè)內(nèi)人士接受澎湃新聞采訪時(shí)表示，如果買房者在銀行貸款買房，買房者和銀行之間是有合同的。至于停貸是否違約，合同約定的很清楚，到期不還錢的話需要負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任，并且也會影響其征信。

從法律界人士處了解到，在商品房買賣過程中則存在著兩層法律關(guān)系，一層是購房者和開發(fā)商之間的買賣關(guān)系，另一層是購房者和銀行之間的貸款關(guān)系，一般認(rèn)為，兩個(gè)法律關(guān)系相互獨(dú)立（部分貸款合同中開發(fā)商作為擔(dān)保人的除外）。

爛尾樓業(yè)主停貸將影響征信，也有司法實(shí)踐支持購房者主張

對于爛尾樓業(yè)主的停貸行為，在法律層面應(yīng)該怎么看？

德恒上海律師事務(wù)所合伙人趙志東在接受澎湃新聞采訪時(shí)表示，首先，法律上要確定一下出現(xiàn)爛尾樓的原因是什么？如果當(dāng)時(shí)簽訂的房屋買賣合同中約定，是開發(fā)商造成的違約責(zé)任，買房人根據(jù)合同約定及法律規(guī)定是有權(quán)利追究開發(fā)商責(zé)任，如果沒有貸款的房產(chǎn)，買賣行為是開發(fā)商和購房者之間的權(quán)利義務(wù)，開發(fā)商的違約行為是實(shí)質(zhì)違約，則購房者可以終止協(xié)議，當(dāng)然可以停止繼續(xù)付款的。

趙志東進(jìn)一步表示，對于購房者來說和賣房者來說，合同是至關(guān)重要的。買房者如果通過先付首付再通過銀行貸款付尾款的方式買房，那么買房者和銀行之間是借貸款關(guān)系。如果買房者不還銀行貸款，實(shí)際上是買房者欠銀行的錢不給，那么買房者就違反了和銀行之間的借貸關(guān)系中的還款義務(wù)，當(dāng)然銀行有權(quán)利追究購房者責(zé)任，購房者就要失去征信。

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中倫律師事務(wù)所合伙人劉新宇則在接受澎湃新聞采訪時(shí)闡述了近年來關(guān)于爛尾樓新的司法實(shí)踐。

劉新宇說：“近年來有一些觀點(diǎn)認(rèn)為爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)全由購房者承擔(dān)，司法實(shí)踐中也有部分法院支持了購房者要求停貸的主張。”

例如在（2018）粵民申7516號民事裁定書中，法院指出銀行存在違規(guī)將款項(xiàng)支付到非監(jiān)管戶等過錯(cuò)行為，判令在商品房具備交付條件之前，購房者無需向銀行再支付貸款。

再如在（2019）最高法民再245號民事判決書中，最高法院明確：如果因開發(fā)商原因無法交付房屋的，《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實(shí)現(xiàn)亦被解除，應(yīng)由出賣人（開發(fā)商）將收取的購房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購房者），而買受人（購房者）不負(fù)有返還義務(wù)。最高院做出上述判決一方面是基于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020修正)》第十一條、第二十條、第二十一條等相關(guān)規(guī)定（具體條文內(nèi)容見下），同時(shí)也有認(rèn)為《借款合同》屬于格式合同，且未向購房者交付房屋確要求其支付貸款這一場景下的各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則等方面的考慮。

“就此類爛尾樓事件究竟應(yīng)該怎么認(rèn)定和處理，實(shí)踐中尚沒有完全達(dá)成統(tǒng)一?；谏鲜龇治?，我們認(rèn)為，所購房屋遭遇爛尾時(shí)氣憤是難免的，但購房者如在沒有法院判決停貸的生效文書或者沒有和銀行達(dá)成停貸協(xié)議的情況下，貿(mào)然強(qiáng)制停貸的，也有一定可能會面臨前文所提及的一些法律風(fēng)險(xiǎn)。”劉新宇表示。

開發(fā)商是樓盤項(xiàng)目爛尾的第一責(zé)任人

對于爛尾樓的產(chǎn)生，劉新宇認(rèn)為，大部分都是因?yàn)殚_發(fā)商將購房者所支付的預(yù)售房屋的購房款挪作他用，最終因資金不足導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。故毫無疑問，開發(fā)商就是樓盤項(xiàng)目爛尾的第一責(zé)任人。此時(shí)，開發(fā)商不僅違反了房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管規(guī)定，其同時(shí)也構(gòu)成對《商品房預(yù)售合同》項(xiàng)下向購房者交付房屋義務(wù)的違約，需要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。只是因?yàn)閷?shí)踐中，在項(xiàng)目暴雷后，開發(fā)商要么跑路要么擺爛，虱子多了不怕癢罷了。

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“這就是為什么買房子要看好的開發(fā)商，開發(fā)商的信譽(yù)很重要。買期房也要看預(yù)售許可證，有預(yù)售許可證就說明其具有政府核發(fā)的房租銷售許可證，至少有政府提前的形式審查了。”趙志東補(bǔ)充說。

遇到爛尾樓，購房者應(yīng)該如何做？

近期，部分地方出現(xiàn)的爛尾樓現(xiàn)象引發(fā)關(guān)注。購房者除了直接向開發(fā)商維權(quán)、向房管局等主管部門投訴、舉報(bào)等途徑外，還可以做什么？

對此，劉新宇表示，購房者可以根據(jù)自身的需求以及項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，采取相應(yīng)法律救濟(jì)措施。如購房者選擇不要房子的，可考慮根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，以開發(fā)商遲延交付房屋為由向法院提起民事訴訟，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任或者解除《商品房預(yù)售合同》等協(xié)議，必要時(shí)候甚至可以申請開發(fā)商破產(chǎn)。但如果購房者認(rèn)為樓盤前景尚可，且項(xiàng)目建設(shè)完成度較高的，也可以將推動項(xiàng)目復(fù)工作為第一目標(biāo)，多方協(xié)商進(jìn)行重組，或嘗試推動新開發(fā)商接盤等。

（記者：陳佩珍，責(zé)任編輯：鄭景昕）

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