項(xiàng)目停工、交房無(wú)期，業(yè)主發(fā)起“強(qiáng)制停貸” 律師：或涉違約，應(yīng)采用法津手段

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

掏空6個(gè)錢(qián)包買(mǎi)到的樓盤(pán)卻停工了，怎么辦？武漢時(shí)代新城項(xiàng)目業(yè)主給出的解決方案是：強(qiáng)制停貸！

這份近日在網(wǎng)絡(luò)熱傳的“武漢時(shí)代新城全體業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書(shū)”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)告知書(shū)）顯示，“武漢市漢南時(shí)代新城項(xiàng)目逾期交房數(shù)月，業(yè)主多次現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)仍無(wú)實(shí)質(zhì)進(jìn)展，數(shù)千戶(hù)業(yè)主（已售房源且未結(jié)清貸款）決定，若該項(xiàng)目在限定時(shí)間（2022年8月1日）內(nèi)仍未全面復(fù)工，業(yè)主將強(qiáng)制停還銀行月供。”

7月10日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)微信聯(lián)系上了時(shí)代新城業(yè)主代表李先生，他表示，“業(yè)主們確實(shí)已經(jīng)有這一打算，目前業(yè)主代表們也正在對(duì)該告知書(shū)進(jìn)行完善，將在近期聯(lián)系業(yè)主簽字，并將該告知書(shū)寄給相關(guān)政府、企業(yè)、銀行。”

對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣7月10日下午通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“如果未經(jīng)法院判決停貸或者沒(méi)有達(dá)成停貸協(xié)議，貿(mào)然停貸購(gòu)房人往往就成了違約方，征信就會(huì)受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強(qiáng)制執(zhí)行。”

停工的武漢時(shí)代新城項(xiàng)目 圖片來(lái)源：受訪者提供

舉全家之力買(mǎi)的樓盤(pán)遭遇停工

2020年10月，張女士和丈夫在經(jīng)過(guò)近兩個(gè)月的考察和比較后，最終將其在武漢的第一套房子買(mǎi)在了漢南的時(shí)代新城，彼時(shí)距離夫妻兩人離鄉(xiāng)來(lái)武漢工作已是第7個(gè)年頭。

“因?yàn)橐恢币詠?lái)工作不穩(wěn)定，租房也不穩(wěn)定，女兒一直留在老家。但隨著女兒一天天長(zhǎng)大，想在武漢穩(wěn)定安家、把女兒接到身邊的想法越來(lái)越強(qiáng)烈。特別是經(jīng)歷了2020年初武漢疫情最嚴(yán)重的幾個(gè)月，讓我們更加感受到生命的重要，因此在疫情后我們就決定買(mǎi)房。”

7月10日下午，張女士通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于夫妻兩人均在私企上班，一直沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)社保，受當(dāng)時(shí)武漢限購(gòu)政策的影響，兩人只能在武漢郊區(qū)買(mǎi)房。

最終兩人以總價(jià)75萬(wàn)元、首付30萬(wàn)元、月供4000多元買(mǎi)下了時(shí)代新城一套98平方米的新房。而選擇購(gòu)買(mǎi)時(shí)代新城，主要還是看中了該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的品牌影響力。“首付不僅花光了我們兩人和公婆的全部積蓄，還從親戚那里借了些才湊齊。”張女士猶記得簽完合同當(dāng)天，夫妻兩人憧憬一家三口住進(jìn)新房后的喜悅。

武漢時(shí)代新城業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書(shū)截圖 來(lái)源：受訪者提供

然而好景不長(zhǎng)。

2021年7月，由于開(kāi)發(fā)商“爆雷”，導(dǎo)致其全國(guó)多地項(xiàng)目停工，時(shí)代新城也不例外。“當(dāng)時(shí)聽(tīng)到消息我都懵了，不知道如何是好。去工地看到現(xiàn)場(chǎng)一個(gè)人都沒(méi)有，而我們買(mǎi)的那一棟才修到10幾層。就這樣每天心里承受著折磨，也不敢告訴公婆真實(shí)情況，因?yàn)槟切╁X(qián)已是他們存了十幾年的全部積蓄。”

然而禍不單行，去年底張女士的公公查出了肝癌。“這更讓我們不敢告訴他，怕他精神會(huì)垮。”張女士告訴記者，“在知道公公得這個(gè)病后，我婆婆也曾讓公公把他的私房錢(qián)拿出來(lái)治病，但公公明確表示‘這個(gè)錢(qián)是給兒子房子裝修用的，誰(shuí)都不許動(dòng)’。每當(dāng)聽(tīng)到這些我們心里都五味雜陳，但房子現(xiàn)在這個(gè)情況，也不知道老人家能不能等到交房那個(gè)時(shí)候。”

張女士只是數(shù)千業(yè)主中的一員。

公開(kāi)信息顯示，武漢時(shí)代新城項(xiàng)目占地210838.9平方米，規(guī)劃住宅36棟，總戶(hù)數(shù)5032戶(hù)，其中一期有3500戶(hù)，二期截至目前為1200戶(hù)。2019年9月15日該項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，一年時(shí)間里就已完成銷(xiāo)售3264套，并憑此一舉獲得了武漢2020年上半年銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售套數(shù)雙料冠軍。

然而，原本應(yīng)于今年3月30日交付的時(shí)代新城一期房源到如今尚無(wú)定期。業(yè)主李先生提供的資料顯示，今年6月28日，開(kāi)發(fā)商武漢楚水云山農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)布的一則延期交樓告知函顯示，“受2020年初疫情影響，項(xiàng)目停滯99天”“公司遭遇流動(dòng)性影響”“不得不延遲交樓”。至于具體交樓時(shí)間，開(kāi)發(fā)商表示，“將在具備交房條件后提前通知業(yè)主。”

業(yè)主提出“暫緩還房貸”訴求

“我們跟相關(guān)政府部門(mén)專(zhuān)班以及企業(yè)溝通交涉過(guò)很多次了，但一直沒(méi)有具體進(jìn)展。雖然項(xiàng)目對(duì)外也一直表示復(fù)工了，但根據(jù)我們觀察，復(fù)工人數(shù)跟項(xiàng)目實(shí)際情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不符。”李先生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響， 一些業(yè)主不得不選擇“躺平”，停止還貸。

“前段時(shí)間我們?cè)诰W(wǎng)絡(luò)上看到了景德鎮(zhèn)同一個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也是停工了，業(yè)主選擇了強(qiáng)制停貸。一方面我們也是希望通過(guò)這樣的方式得到各界關(guān)注，另一方面也是業(yè)主面臨的還貸壓力、生活壓力確實(shí)很大。”李先生表示，“如果項(xiàng)目在限定時(shí)間（2022年8月1日）內(nèi)仍未全面復(fù)工，我們會(huì)強(qiáng)制停還銀行月供。目前我們關(guān)于強(qiáng)制停貸的告知書(shū)還處于完善階段，之后會(huì)由全體業(yè)主簽字蓋指印后，寄給相關(guān)政府部門(mén)以及銀行。”

針對(duì)業(yè)主反映的項(xiàng)目復(fù)工狀態(tài)， 7月10日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)電話聯(lián)系上了時(shí)代新城項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人龔杰，對(duì)方表示，“目前項(xiàng)目處于正常復(fù)工狀態(tài)，一期項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在今年12月交房。”

當(dāng)記者繼續(xù)追問(wèn)后續(xù)工期安排時(shí)，對(duì)方直言，“如果不是業(yè)主，我沒(méi)必要解釋這么多，而且公司也有專(zhuān)門(mén)人員負(fù)責(zé)跟業(yè)主進(jìn)行解釋。”

停工的武漢時(shí)代新城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：受訪者提供

另?yè)?jù)業(yè)主提供的包括開(kāi)發(fā)商、政府部門(mén)、項(xiàng)目建設(shè)方以及業(yè)主代表等四方在6月30日召開(kāi)的溝通見(jiàn)面會(huì)會(huì)議記錄顯示，應(yīng)于今年3月30日交房的批次預(yù)計(jì)將在11月30日之前完工，12月31日之前交房，其他批次則需待新的投資方進(jìn)入之后，參照順延時(shí)間交房。

至于復(fù)工資金來(lái)源，上述會(huì)議記錄顯示，開(kāi)發(fā)商代表以及漢南區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，已找到了第三方處置公司干凈資產(chǎn)，以此可獲得3億元資金，7月底之前會(huì)到賬，這3億元資金則可以保證項(xiàng)目施工到10月底。

在這場(chǎng)溝通會(huì)上，業(yè)主代表也提出需要政府協(xié)調(diào)貸款銀行暫緩還房貸，等交房了再繼續(xù)還房貸，住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，住建局已向銀保監(jiān)會(huì)湖北監(jiān)管局發(fā)了希望暫緩還房貸的函，但暫時(shí)還未得到暫緩還房貸的回復(fù)，“銀行是獨(dú)立于地方政府的，地方政府只能協(xié)調(diào)。”

律師：業(yè)主“強(qiáng)制停貸”或涉違約

“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中可能存在的挪用預(yù)售資金現(xiàn)象有對(duì)應(yīng)的處理規(guī)定和責(zé)任人，房地產(chǎn)項(xiàng)目停工爛尾也通常不屬于終止房貸合同的條件，因?yàn)橄驑I(yè)主按期交付房子是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，而不是銀行的（義務(wù)）。”

建誠(chéng)晟業(yè)總經(jīng)理苑承建今日（7月11日）下午通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上述武漢時(shí)代新城業(yè)主的這種“強(qiáng)制停貸”行為能夠理解，但是不提倡也不受保護(hù)。房貸是業(yè)主個(gè)人與銀行之間的借貸關(guān)系，也是民事關(guān)系，開(kāi)發(fā)商是擔(dān)保人，抵押資產(chǎn)是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房屋，雖然開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能因?yàn)楦鞣N原因?qū)е峦９?，但是業(yè)主與銀行之間的借貸關(guān)系還是存在的。業(yè)主方在未跟銀行協(xié)商一致的情況下擅自停止償還房貸，很可能會(huì)被銀行納入征信系統(tǒng)，影響個(gè)人信用，還要承擔(dān)滯納金等。

至于業(yè)主告知書(shū)中所提到的“銀行違規(guī)將監(jiān)管資金劃走并在主體工程未封頂時(shí)發(fā)放按揭貸款的行為”，苑承建表示，這個(gè)要看合同中規(guī)定的開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)，按揭貸款通常是在開(kāi)發(fā)商符合銷(xiāo)售標(biāo)準(zhǔn)、合同可以備案后發(fā)放至指定賬戶(hù)，“但預(yù)售資金違規(guī)使用也會(huì)根據(jù)情況由開(kāi)發(fā)商或預(yù)售資金監(jiān)管銀行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，也不是房貸合同終止的條件。”

在苑承建看來(lái)，當(dāng)前階段房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商母公司資金問(wèn)題、預(yù)售資金監(jiān)管被違規(guī)挪用后資金不足而導(dǎo)致項(xiàng)目停工的現(xiàn)象較多。作為業(yè)主最好是能夠聯(lián)合起來(lái)積極跟政府主管部門(mén)溝通，建立項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)解決機(jī)制，一方面守好剩余的預(yù)售資金，另一方面由政府積極協(xié)調(diào)追討被挪用的預(yù)售資金?；蛘呤怯善渌_(kāi)發(fā)公司接手項(xiàng)目，還有個(gè)別項(xiàng)目曾經(jīng)由業(yè)主自發(fā)籌集后續(xù)開(kāi)發(fā)資金實(shí)現(xiàn)部分樓完工并交付。

“從情理上來(lái)看，項(xiàng)目延期交房，甚至還可能爛尾，購(gòu)房人已經(jīng)損失很大，而按揭貸款的目的是買(mǎi)房。”王玉臣告訴記者，“但是如果未經(jīng)法院判決停貸或者沒(méi)有達(dá)成停貸協(xié)議，貿(mào)然停貸購(gòu)房人往往就成了違約方，征信就會(huì)受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強(qiáng)制執(zhí)行。”

王玉臣建議，如果業(yè)主要實(shí)現(xiàn)停貸的目的，根據(jù)以往類(lèi)似案件的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，一般有兩類(lèi)法律手段：第一類(lèi)是民事訴訟，如果符合一定的條件，可以直接到法院起訴；第二類(lèi)是視情況綜合運(yùn)用信息公開(kāi)、違法查處、談判，甚至行政訴訟等多種法律手段來(lái)推動(dòng)停貸協(xié)議的達(dá)成。

事實(shí)上，今年以來(lái)“保復(fù)工”“保交樓”已成為房企的一項(xiàng)重要任務(wù)。在今年春節(jié)過(guò)后的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，時(shí)任住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，要以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)。

以恒大為例，5月5日恒大召開(kāi)的集團(tuán)月度工作會(huì)披露，已實(shí)現(xiàn)562個(gè)保交樓項(xiàng)目正常施工、179個(gè)保交樓項(xiàng)目正在復(fù)工復(fù)產(chǎn)過(guò)程中。6月底，恒大執(zhí)行董事肖恩在接受媒體采訪時(shí)表示，保交樓項(xiàng)目復(fù)工率達(dá)96%，工程進(jìn)度達(dá)標(biāo)項(xiàng)目近60%。

此外，花樣年投資者關(guān)系官微顯示，上半年花樣年全國(guó)應(yīng)復(fù)工的34個(gè)項(xiàng)目已復(fù)工30個(gè)，其余項(xiàng)目正在積極制定復(fù)工方案；上半年花樣年全國(guó)各項(xiàng)目交付近6000戶(hù)，6月底5個(gè)項(xiàng)目3000余戶(hù)分別開(kāi)展交付。

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