項目停工、交房無期，業(yè)主發(fā)起“強制停貸” 律師：或涉違約，應采用法津手段

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

掏空6個錢包買到的樓盤卻停工了，怎么辦？武漢時代新城項目業(yè)主給出的解決方案是：強制停貸！

這份近日在網絡熱傳的“武漢時代新城全體業(yè)主強制停貸告知書”（以下簡稱告知書）顯示，“武漢市漢南時代新城項目逾期交房數月，業(yè)主多次現場維權仍無實質進展，數千戶業(yè)主（已售房源且未結清貸款）決定，若該項目在限定時間（2022年8月1日）內仍未全面復工，業(yè)主將強制停還銀行月供。”

7月10日下午，《每日經濟新聞》記者通過微信聯系上了時代新城業(yè)主代表李先生，他表示，“業(yè)主們確實已經有這一打算，目前業(yè)主代表們也正在對該告知書進行完善，將在近期聯系業(yè)主簽字，并將該告知書寄給相關政府、企業(yè)、銀行。”

對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣7月10日下午通過微信告訴《每日經濟新聞》記者，“如果未經法院判決停貸或者沒有達成停貸協議，貿然停貸購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強制執(zhí)行。”

停工的武漢時代新城項目 圖片來源：受訪者提供

舉全家之力買的樓盤遭遇停工

2020年10月，張女士和丈夫在經過近兩個月的考察和比較后，最終將其在武漢的第一套房子買在了漢南的時代新城，彼時距離夫妻兩人離鄉(xiāng)來武漢工作已是第7個年頭。

“因為一直以來工作不穩(wěn)定，租房也不穩(wěn)定，女兒一直留在老家。但隨著女兒一天天長大，想在武漢穩(wěn)定安家、把女兒接到身邊的想法越來越強烈。特別是經歷了2020年初武漢疫情最嚴重的幾個月，讓我們更加感受到生命的重要，因此在疫情后我們就決定買房。”

7月10日下午，張女士通過微信告訴《每日經濟新聞》記者，由于夫妻兩人均在私企上班，一直沒有購買社保，受當時武漢限購政策的影響，兩人只能在武漢郊區(qū)買房。

最終兩人以總價75萬元、首付30萬元、月供4000多元買下了時代新城一套98平方米的新房。而選擇購買時代新城，主要還是看中了該項目開發(fā)商的品牌影響力。“首付不僅花光了我們兩人和公婆的全部積蓄，還從親戚那里借了些才湊齊。”張女士猶記得簽完合同當天，夫妻兩人憧憬一家三口住進新房后的喜悅。

武漢時代新城業(yè)主強制停貸告知書截圖 來源：受訪者提供

然而好景不長。

2021年7月，由于開發(fā)商“爆雷”，導致其全國多地項目停工，時代新城也不例外。“當時聽到消息我都懵了，不知道如何是好。去工地看到現場一個人都沒有，而我們買的那一棟才修到10幾層。就這樣每天心里承受著折磨，也不敢告訴公婆真實情況，因為那些錢已是他們存了十幾年的全部積蓄。”

然而禍不單行，去年底張女士的公公查出了肝癌。“這更讓我們不敢告訴他，怕他精神會垮。”張女士告訴記者，“在知道公公得這個病后，我婆婆也曾讓公公把他的私房錢拿出來治病，但公公明確表示‘這個錢是給兒子房子裝修用的，誰都不許動’。每當聽到這些我們心里都五味雜陳，但房子現在這個情況，也不知道老人家能不能等到交房那個時候。”

張女士只是數千業(yè)主中的一員。

公開信息顯示，武漢時代新城項目占地210838.9平方米，規(guī)劃住宅36棟，總戶數5032戶，其中一期有3500戶，二期截至目前為1200戶。2019年9月15日該項目首次開盤，一年時間里就已完成銷售3264套，并憑此一舉獲得了武漢2020年上半年銷售面積、銷售套數雙料冠軍。

然而，原本應于今年3月30日交付的時代新城一期房源到如今尚無定期。業(yè)主李先生提供的資料顯示，今年6月28日，開發(fā)商武漢楚水云山農業(yè)開發(fā)有限公司發(fā)布的一則延期交樓告知函顯示，“受2020年初疫情影響，項目停滯99天”“公司遭遇流動性影響”“不得不延遲交樓”。至于具體交樓時間，開發(fā)商表示，“將在具備交房條件后提前通知業(yè)主。”

業(yè)主提出“暫緩還房貸”訴求

“我們跟相關政府部門專班以及企業(yè)溝通交涉過很多次了，但一直沒有具體進展。雖然項目對外也一直表示復工了，但根據我們觀察，復工人數跟項目實際情況遠遠不符。”李先生告訴《每日經濟新聞》記者，受整體經濟環(huán)境影響， 一些業(yè)主不得不選擇“躺平”，停止還貸。

“前段時間我們在網絡上看到了景德鎮(zhèn)同一個開發(fā)商開發(fā)的項目也是停工了，業(yè)主選擇了強制停貸。一方面我們也是希望通過這樣的方式得到各界關注，另一方面也是業(yè)主面臨的還貸壓力、生活壓力確實很大。”李先生表示，“如果項目在限定時間（2022年8月1日）內仍未全面復工，我們會強制停還銀行月供。目前我們關于強制停貸的告知書還處于完善階段，之后會由全體業(yè)主簽字蓋指印后，寄給相關政府部門以及銀行。”

針對業(yè)主反映的項目復工狀態(tài)， 7月10日下午，《每日經濟新聞》記者通過電話聯系上了時代新城項目相關負責人龔杰，對方表示，“目前項目處于正常復工狀態(tài)，一期項目預計將在今年12月交房。”

當記者繼續(xù)追問后續(xù)工期安排時，對方直言，“如果不是業(yè)主，我沒必要解釋這么多，而且公司也有專門人員負責跟業(yè)主進行解釋。”

停工的武漢時代新城項目現場 圖片來源：受訪者提供

另據業(yè)主提供的包括開發(fā)商、政府部門、項目建設方以及業(yè)主代表等四方在6月30日召開的溝通見面會會議記錄顯示，應于今年3月30日交房的批次預計將在11月30日之前完工，12月31日之前交房，其他批次則需待新的投資方進入之后，參照順延時間交房。

至于復工資金來源，上述會議記錄顯示，開發(fā)商代表以及漢南區(qū)住建局相關負責人表示，已找到了第三方處置公司干凈資產，以此可獲得3億元資金，7月底之前會到賬，這3億元資金則可以保證項目施工到10月底。

在這場溝通會上，業(yè)主代表也提出需要政府協調貸款銀行暫緩還房貸，等交房了再繼續(xù)還房貸，住建局相關負責人表示，住建局已向銀保監(jiān)會湖北監(jiān)管局發(fā)了希望暫緩還房貸的函，但暫時還未得到暫緩還房貸的回復，“銀行是獨立于地方政府的，地方政府只能協調。”

律師：業(yè)主“強制停貸”或涉違約

“房地產開發(fā)項目中可能存在的挪用預售資金現象有對應的處理規(guī)定和責任人，房地產項目停工爛尾也通常不屬于終止房貸合同的條件，因為向業(yè)主按期交付房子是開發(fā)商的義務，而不是銀行的（義務）。”

建誠晟業(yè)總經理苑承建今日（7月11日）下午通過微信告訴《每日經濟新聞》記者，上述武漢時代新城業(yè)主的這種“強制停貸”行為能夠理解，但是不提倡也不受保護。房貸是業(yè)主個人與銀行之間的借貸關系，也是民事關系，開發(fā)商是擔保人，抵押資產是購房者購買的房屋，雖然開發(fā)項目可能因為各種原因導致停工，但是業(yè)主與銀行之間的借貸關系還是存在的。業(yè)主方在未跟銀行協商一致的情況下擅自停止償還房貸，很可能會被銀行納入征信系統(tǒng)，影響個人信用，還要承擔滯納金等。

至于業(yè)主告知書中所提到的“銀行違規(guī)將監(jiān)管資金劃走并在主體工程未封頂時發(fā)放按揭貸款的行為”，苑承建表示，這個要看合同中規(guī)定的開發(fā)商賬戶，按揭貸款通常是在開發(fā)商符合銷售標準、合同可以備案后發(fā)放至指定賬戶，“但預售資金違規(guī)使用也會根據情況由開發(fā)商或預售資金監(jiān)管銀行承擔相應責任，也不是房貸合同終止的條件。”

在苑承建看來，當前階段房地產項目因為開發(fā)商母公司資金問題、預售資金監(jiān)管被違規(guī)挪用后資金不足而導致項目停工的現象較多。作為業(yè)主最好是能夠聯合起來積極跟政府主管部門溝通，建立項目專項解決機制，一方面守好剩余的預售資金，另一方面由政府積極協調追討被挪用的預售資金。或者是由其他開發(fā)公司接手項目，還有個別項目曾經由業(yè)主自發(fā)籌集后續(xù)開發(fā)資金實現部分樓完工并交付。

“從情理上來看，項目延期交房，甚至還可能爛尾，購房人已經損失很大，而按揭貸款的目的是買房。”王玉臣告訴記者，“但是如果未經法院判決停貸或者沒有達成停貸協議，貿然停貸購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強制執(zhí)行。”

王玉臣建議，如果業(yè)主要實現停貸的目的，根據以往類似案件的經驗來說，一般有兩類法律手段：第一類是民事訴訟，如果符合一定的條件，可以直接到法院起訴；第二類是視情況綜合運用信息公開、違法查處、談判，甚至行政訴訟等多種法律手段來推動停貸協議的達成。

事實上，今年以來“保復工”“保交樓”已成為房企的一項重要任務。在今年春節(jié)過后的國新辦新聞發(fā)布會上，時任住建部部長王蒙徽表示，堅決有力處置個別房地產企業(yè)項目逾期交付風險，要以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標。

以恒大為例，5月5日恒大召開的集團月度工作會披露，已實現562個保交樓項目正常施工、179個保交樓項目正在復工復產過程中。6月底，恒大執(zhí)行董事肖恩在接受媒體采訪時表示，保交樓項目復工率達96%，工程進度達標項目近60%。

此外，花樣年投資者關系官微顯示，上半年花樣年全國應復工的34個項目已復工30個，其余項目正在積極制定復工方案；上半年花樣年全國各項目交付近6000戶，6月底5個項目3000余戶分別開展交付。

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封面圖片來源：受訪者提供