調(diào)查| 300余套房爛尾近30年，深圳這個訟爭不斷的“問題樓盤”為何難以盤活？

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

幾天前，剛剛參加完法院協(xié)調(diào)會的陳少平，收到了深圳市龍崗街道城市建設(shè)辦公室發(fā)來的房屋結(jié)構(gòu)安全隱患治理告知書，認(rèn)為新城花園內(nèi)8棟樓的300多套房子存在安全隱患，并要求房屋所有權(quán)人在7月30日之前對該房屋進(jìn)行檢測鑒定。

陳少平是雄豐集團(tuán)（深圳）有限公司高管，今年6月，他們向深圳市中級人民法院提起訴訟，要求包括深振業(yè)在內(nèi)的3家公司賠償房屋租金損失費(fèi)4001.96萬元。

這4001.96萬元的背后，有一個糾纏近30年的故事，故事的發(fā)生地，則是位于深圳市龍崗區(qū)龍崗街道新生社區(qū)的新城花園。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者沿著苑安路，穿過錦城星苑，幾棟港風(fēng)建筑突兀地立在眼前，幾扇已經(jīng)沒了玻璃的大窗戶，遠(yuǎn)遠(yuǎn)看過去，像是黑色的洞窟?，F(xiàn)在清退工作完成后，包括爛尾樓后排已經(jīng)入伙居住的樓棟被分成三個圍合。透過圍合的擋板縫隙，可以看到二樓平臺上已經(jīng)長出了半米高的荒草，窗戶上泛黃的報紙和半掩的窗簾，是曾經(jīng)底層商鋪及居民留下的痕跡。

新城花園入口 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

高浩洋在新城花園居住近10年，讓她耿耿于懷的，是久等未到的拆遷計劃。2013年，高浩洋以70多萬元購入新城花園一套房子，她說看房時就是聽了中介說的拆遷噱頭才買入的，現(xiàn)在快10年過去了，仍毫無進(jìn)展。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉的一份新城花園業(yè)主訴求資料顯示，新城花園已出現(xiàn)嚴(yán)重地陷，多處陽臺、外圍墻出現(xiàn)裂縫，且有的房子內(nèi)鋼筋外露，樓頂已破舊不堪，嚴(yán)重滲水。

在寸土寸金的深圳，這個久被詬病的爛尾樓盤活之路還要走多久？癥結(jié)在哪里？又該如何盤活？是推倒重建還是完善修葺？在近兩個月的持續(xù)調(diào)查追蹤期間，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多次與關(guān)鍵開發(fā)商負(fù)責(zé)人、政府工作人員以及業(yè)主等，面對面或電話深入交流，獲得了超百份首次曝光的材料，從而厘清了新城花園爛尾的始末。

上世紀(jì)的55元/平地價

起于上世紀(jì)90年代的新城花園，在千畝大盤中被獨(dú)獨(dú)遺落，從其糾紛與盤活過程中，或也可看做是深圳房地產(chǎn)發(fā)展史上一個片段與縮影。

上世紀(jì)90年代，陳少平以其名下香港雄豐的名義，用55元/平方米的價格，買下了彼時還叫深圳市寶安縣龍崗鎮(zhèn)的900多畝土地。

900多畝地的范圍從現(xiàn)在龍崗大道以西的麗灣酒店，到佳得寶家居建材博覽中心再向前延伸。陳少平回憶，在負(fù)責(zé)平整完當(dāng)時還屬于農(nóng)地的土地之后，拿地企業(yè)只需根據(jù)工業(yè)或住宅等不同規(guī)劃，再補(bǔ)交90-660元/平方米不等的地價，便可規(guī)劃開發(fā)。

按當(dāng)時的政策，在深圳設(shè)立的外商投資企業(yè)，無單獨(dú)開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)，且不能以自己的名義申請項目用地，如果申請項目用地，需掛靠在當(dāng)?shù)仄髽I(yè)名下。

所以，1993年，香港雄豐在當(dāng)?shù)氐慕榻B推薦下，與深圳市振業(yè)股份有限公司（下稱深振業(yè)）、深圳市龍崗鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司（后改名為九州公司）簽訂了《合作開發(fā)新城花園商住樓合同書》，其內(nèi)容是由雄豐公司、九州公司出地，為甲方；由深振業(yè)出資，為乙方，三方共同合作興建新城花園商住樓，即龍崗鎮(zhèn)新生村新城花園項目。

破敗的樓體和雜草 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

1994年，香港雄豐設(shè)立雄豐集團(tuán)（深圳）有限公司（即開頭所稱雄豐公司），九州公司退出合作，由深圳市龍崗龍城城建開發(fā)實業(yè)有限公司（下稱龍城公司）取代九州公司，深圳雄豐取代香港雄豐，合作的三方變?yōu)樾圬S公司、龍城公司、深振業(yè)。

合作開發(fā)合同 受訪者供圖

新城花園位于深圳市龍崗區(qū)龍崗街道新生社區(qū)仙人嶺，6月29日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實探獲悉，該小區(qū)共有12棟6-7層的住宅小區(qū)，其中1-4棟已售，約有144戶業(yè)主居住。

業(yè)主高浩洋指著樓棟前的草皮說，之前這邊都是種菜的，亂挖亂搭，還有各種蚊蟲動物，現(xiàn)在環(huán)境比之前好多了。

記者了解到，新城花園早期建成的4棟樓房，完成銷售入住已近30年，居住于此的業(yè)主，已經(jīng)開始向各方表達(dá)訴求爭取拆遷。新城花園所在的成片地塊，或已完成開發(fā)入伙，或賣至頭部開發(fā)商，產(chǎn)品迭代升級后更受市場青睞。

而新城花園4棟樓旁邊，外觀與其相似的其余樓棟，從1995年一直爛尾至今，雖未辦理正式房產(chǎn)證，但近年來住客依舊來來往往。

2019年時，曾有人總結(jié)了深圳最便宜的10個住宅樓盤，最低單價1萬元起，最貴不超過3萬元，其中就有新城花園。如今又過去了3年，在深圳又經(jīng)歷了樓市行情之后，新城花園商品房依舊賣不上價格，參考價還停留在約2.1萬元/平方米。

停工、訴訟里的27年

事實上，共同開發(fā)合同簽訂后的兩年，深振業(yè)方面一邊如約施工，一邊審視市場環(huán)境決定銷售節(jié)奏。

1994年年中時，新城花園開工的8棟多層住宅已驗收4棟，其余4棟即將封頂。截至1994年末，深振業(yè)披露新城花園已完工2棟，另外6棟主體基本完工，新開工4棟基礎(chǔ)施工到±0.00。1995年末，深振業(yè)披露新城花園8棟住宅已于年底前竣工，會在1996年適當(dāng)時機(jī)將推出銷售。

但因市場長期不振，1996年雄豐公司在征得龍城公司同意下，以G09205-1(2)、G09205-1(3)土地使用權(quán)為廣州雄豐玻璃實業(yè)的投資項目提供抵押擔(dān)保，抵押給了中國農(nóng)業(yè)銀行深圳市分行，借出約2100萬元港幣，最終因無力償還借款，使得這兩宗抵押的地塊被查封。

而上述兩宗地正是其與深振業(yè)合作開發(fā)的8棟高層的所依附地塊，這也為以后各方糾紛埋下了隱患。

根據(jù)雄豐公司高管郝衛(wèi)立的說法：“1993年宏觀調(diào)控，1994年土地和房地產(chǎn)大跌。因為按照約定建成銷售后4.5、5.5成分賬，施工方深振業(yè)覺得賺不了錢，因此就選擇了停工。”

隨后，便是漫長的訴訟。

2000年，由于距離簽訂合作開發(fā)合同的截止日期已過4年多，深振業(yè)想要退出合建項目，一紙訴狀將雄豐公司和九州公司告上了法庭。當(dāng)時由于因新城花園所在地塊登記在龍城公司名下，深振業(yè)也將其列為第三人被告。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得的廣東省高級人民法院判決書顯示，2003年12月，對新城花園已建成的8棟房產(chǎn)，深振業(yè)分得6棟，香港雄豐分得2棟，深振業(yè)尚需負(fù)責(zé)上述8棟房產(chǎn)的收尾工程，龍城公司負(fù)責(zé)協(xié)助深振業(yè)和香港雄豐辦理該樓房有關(guān)房地產(chǎn)等手續(xù)。

記者獲取的判決書 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

但深振業(yè)并未完整執(zhí)行這一終審判決，其在2004年年報中將新城花園合作建房糾紛案計提3843萬元跌價準(zhǔn)備，此后相關(guān)信息便如石沉大海。

直至今年6月，記者從在采訪中了解到，雄豐公司已向深圳市中級人民法院提起訴訟，要求包括深振業(yè)在內(nèi)的3家公司賠償房屋租金損失費(fèi)4001.96萬元。

遺憾錯過的盤活機(jī)會

實際上，在過去的近30年內(nèi)，新城花園是有機(jī)會被盤活的。在廣東省高院做出最終判決之后，2004年，深圳市人民政府發(fā)布了《關(guān)于子悅臺等52個“問題樓盤”處理意見的批復(fù)》，其中就包括新城花園。

這份批復(fù)針對問題樓盤處理給了很多政策鼓勵和支持，但盤活窗口期只有兩年，從2004年9月29日到2006年9月30日。

在這個窗口期，原本與新城花園同屬于一個大宗地塊的分宗小地塊，先后被盤活，并流通到商品房市場。如2005年建成、現(xiàn)在以二手房形式在市場上售賣的錦城星苑。

但新城花園錯過了盤活窗口期，加上2007年龍城公司破產(chǎn)，各方利益更加錯綜難調(diào)。

2017年7月，陳少平曾向深振業(yè)方面建議，未竣工的8棟樓宇，由于年久失修及設(shè)計布局上的不合時宜等因素，若僅按照現(xiàn)有模式加固、修復(fù)、完善至竣工驗收予以出售，必將耗資多、收益少。

他認(rèn)為，若能夠利用好舊改政策，最終項目收益將非常可觀，所以雄豐公司建議選擇危樓改造/城市更新的方式，完成新城花園的重新開發(fā)建設(shè)。

而2017年12月，深振業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向陳少平表示，深圳土地寶貴，應(yīng)充分利用新城花園土地資源進(jìn)行更深度開發(fā)，深振業(yè)擬走城市更新的途徑，調(diào)整規(guī)劃重新建設(shè)。

雄豐公司則表示在這樣解決方案下，雄豐僅作為原物業(yè)業(yè)主之一，此后由深振業(yè)負(fù)責(zé)解決新城花園與龍城公司的掛靠關(guān)系，將新城花園的用地過戶至深振業(yè)名下，此外深振業(yè)還需負(fù)責(zé)清還(解決)新城花園建設(shè)用地的抵押債務(wù)，釋放房地產(chǎn)證。

后來由于種種原因，深振業(yè)與雄豐公司的談判在2018年變緩。彼時，雙方最高層領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)協(xié)商，形成了繼續(xù)合作開發(fā)新城花園和向?qū)Ψ?ldquo;買”或“賣”所持房產(chǎn)權(quán)益等三種方案的意見。但此后便少有有效溝通，陳少平還展示了其早先其發(fā)給深振業(yè)董事長的一封短信，至今年4月底時還未收到回復(fù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從一位知情人處獲悉，在后來各方溝通協(xié)調(diào)中，深振業(yè)表達(dá)過當(dāng)下爛尾樓盤活需要解決的主要問題，除房與地處于分離狀態(tài)、權(quán)屬不清以及項目不獨(dú)立外，深振業(yè)還認(rèn)為，項目停工距今已超20年，項目資料缺失、報批建困難大，且現(xiàn)在無政策可依托，無法推進(jìn)重建。

新城花園的盤活又陷入僵局。

新入局者的新希望

雖然新城花園項目盤活工作變緩，但龍城公司破產(chǎn)清算工作還在持續(xù)推進(jìn)。

2021年5月，新城花園項目所在地塊深圳市龍崗區(qū)新生社區(qū)仙人嶺宗地號為G09205-1（2）、G09205-1（3）的土地使用權(quán)被推向市場進(jìn)行公開拍賣，起拍價為1.7億元，保證金1714萬元。

根據(jù)拍賣資料，這兩分宗土地上建有8棟商住樓，雄豐公司享有G09205-1(3)、G09205-1（2）上的C3、C4樓房，深振業(yè)享有G09205-1(3)、G09205-1（2）上的B5、B6、B7、B8、C1、C2樓房。

相比于拿地時的55元/平方米，幾十年間的升值空間已十分驚人。

由于法律關(guān)系復(fù)雜，被推向公開市場的使用權(quán)并不被看好，該地塊在2021年5月到8月期間，前后經(jīng)歷了3次降價和流拍，最終在第四次拍賣時，被深圳麗峰實業(yè)有限公司（下稱麗峰）拍下，成交價為8773萬元，麗峰也成為這場困局的新入場者。

記者查閱啟信寶獲悉，麗峰成立于2020年4月，法定代表人為邱琪鈞。記者也就新城花園后續(xù)盤活等相關(guān)問題采訪了麗峰的代理律師石晶，其表示，現(xiàn)階段還無法回復(fù)。

一位不愿具名的政府工作人員說，這個事主體是深振業(yè)和雄豐公司雙方，他們一直在談，但推動它更有用的是搭一個平臺，雙方規(guī)范、有前瞻性地去做這個事。

據(jù)悉，新生社區(qū)工作站2020年曾召開全面清理整治新城花園爛尾樓的動員大會，先后多次協(xié)調(diào)會，在各方利益暫時無法得到調(diào)和情況下，社區(qū)工作站能做的就是要求各方清退所有爛尾樓居住人員，硬化場地、清除小區(qū)垃圾，進(jìn)行封閉式管理。

關(guān)于合作共建，社區(qū)建議推動此爛尾樓的整體舊改或更新工作，或由深振業(yè)牽頭雙方合作舊改，或全部交由深振業(yè)，或全部交由雄豐公司，或由其他地產(chǎn)公司開發(fā)。

“它錯過了很多機(jī)會，龍城公司本來在2014年、2015年已經(jīng)拿了一個處置方案出來，但深振業(yè)不同意聯(lián)合處理，但也沒有提出更好的方案。”多次溝通協(xié)商無望，陳少平感嘆。

雄豐公司認(rèn)為，新城花園盤活遇到的最大困難是房屋和土地分離，且涉及振業(yè)公司、雄豐公司、麗峰公司三個主體方。三個主體方不能達(dá)成一致意見，該項目就無法盤活。

糾纏近30年，新城花園的歷史遺留依舊未解。在此居住了近10年的高浩洋和鄰居們，對拆遷還抱有希望，他們成立了業(yè)委會，積極向政府反映訴求。

對于爛尾樓盤活的最新推進(jìn)事宜，記者4月末曾向深振業(yè)方面發(fā)去了采訪函，董秘辦工作人員回復(fù)稱相關(guān)事項還在論證。此后記者多方托請表達(dá)采訪訴求，但未得到有效回應(yīng)。

6月29日，記者又前往位于羅湖區(qū)的振業(yè)大廈拜訪采訪負(fù)責(zé)該項目的公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，但等到下午其公司下班亦未得到有效回復(fù)。

從新城花園矮層樓棟望去，是近10年才蓋起的電梯高層，再往遠(yuǎn)處，建設(shè)中的超高層樓房立起了高高的腳手架。

一路之隔，恍然間兩種世界。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝