華僑城集團：期待文旅REITs為旅游投資建立資本循環(huán)體系

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“華僑城密切關(guān)注公募REITs政策變化趨勢及落地情況，2019年公司旗下子公司上海華僑城置地就出租公寓做了資產(chǎn)證券計劃。”

“目前，與基建相關(guān)的REITs有政策指導(dǎo)，但與景區(qū)資產(chǎn)相關(guān)的，暫無實際落地情況，如果后續(xù)有政策的變化，公司會做進一步研究。”

6月22日，華僑城集團（SZ000069，股價5.81元，市值476.52億元）在投資者關(guān)系活動上表示。《每日經(jīng)濟新聞》記者日前也就REITs將如何推動我國文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、文旅REITs落地面臨的難點以及公司REITs發(fā)行計劃等問題采訪了華僑城集團。

華僑城集團是國務(wù)院國資委直接管理的大型中央企業(yè)，控股華僑城A、康佳集團、華僑城亞洲、云南旅游等多家上市公司,是國家首批文化產(chǎn)業(yè)示范基地、全國文化企業(yè)30強、中國旅游集團20強，連續(xù)11年獲得國務(wù)院國資委年度業(yè)績考核A級評價。華僑城旅投集團是華僑城集團“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”創(chuàng)新跨界踐行平臺。

華僑城集團相關(guān)部門負責(zé)人告訴記者，景區(qū)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行可有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。

圖片來源：攝圖網(wǎng)300317846

探索行業(yè)融資困境根本性解決方式

2021年6月，首批9只公募REITs試點項目在滬深交易所正式上市交易，標(biāo)志著我國公募REITs的正式誕生。

2021年7月，國家發(fā)改委和證監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，進一步增加了公募REITs的試點范圍，景區(qū)類資產(chǎn)已經(jīng)進入REITS范疇。

華僑城集團相關(guān)部門負責(zé)人表示，對文旅產(chǎn)業(yè)而言，這一政策影響深遠。一方面，在旅游目的地綜合投資中，各類旅游基礎(chǔ)設(shè)施一般投資量較大，且形成的資產(chǎn)難以分割，流動性較差，通過經(jīng)營現(xiàn)金流逐年實現(xiàn)回報的周期也比較長，這就對旅游基礎(chǔ)設(shè)施的投資人要求很高，需要同時具有足夠資本實力和很強的周期耐受性。

迄今文旅投資領(lǐng)域仍然沒有搭建起多元化交易或退出機制，導(dǎo)致很多投資者沉淀大量資金，短期直接影響投資收益，間接長遠影響投資意愿。REITs可將原有無法證券化的一些資產(chǎn)分?jǐn)偝鋈?，形成長期穩(wěn)定的收益，能夠相對均衡穩(wěn)健地保障各方利益，因此REITs可以幫助旅游基礎(chǔ)設(shè)施從資產(chǎn)投資、融資、管理到退出全過程形成資金閉環(huán)，為旅游投資建立資本循環(huán)體系。

“另一方面，文旅一直是長期性、穩(wěn)健性回報的行業(yè)，REITs很契合這個行業(yè)特性，對社會投資者而言，REITs也為廣大投資者提供了從文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展獲取長期穩(wěn)定收益的新渠道。”

旅游行業(yè)傳統(tǒng)融資有很多困境，如資產(chǎn)困境，在政策上無論是風(fēng)景名勝區(qū)、自然或文化遺產(chǎn)、國家公園、自然保護區(qū)，都有著不盡相同的資產(chǎn)管理要求；此外還存在權(quán)屬分散、資產(chǎn)難集約等問題。

“旅游行業(yè)傳統(tǒng)融資有很多困境，文旅REITs是在探索一條新的根本性解決之路。”華僑城集團相關(guān)部門負責(zé)人認為，由于上述資產(chǎn)困境，現(xiàn)在景區(qū)、度假區(qū)類型資產(chǎn)的傳統(tǒng)融資往往是以收益權(quán)為資產(chǎn)表現(xiàn)的金融模式，例如收費權(quán)抵押的債權(quán)融資，以經(jīng)營權(quán)作為標(biāo)的的股權(quán)融資，或者收益權(quán)計價的證券化嘗試等。

其中，以收益權(quán)作為核心資產(chǎn)表現(xiàn)的REITs項目，將可能成為未來短中期的趨勢。相對于傳統(tǒng)的ABS、ABN或者上市證券化等既有融資模式，REITs的操作空間更大，實施周期相對更優(yōu)。

此外，該負責(zé)人認為，對新投資的項目，例如很多大型旅游綜合性項目，折舊攤銷壓力很大。國際上的成熟經(jīng)驗中，只要項目具有穩(wěn)定的預(yù)期現(xiàn)金流，則這部分都可以在REITs中進行分割分配，這無疑對旅游項目投資具有更大的利好。尤其是疫情之下，目前旅游投資意愿在某種程度上有所下降，REITs政策如果走遠走深，會對行業(yè)起到很大的提振作用。

優(yōu)質(zhì)文旅REITs四個核心要素

底層資產(chǎn)被業(yè)內(nèi)看做是評估項目未來收益風(fēng)險的基石，什么類型或者具備怎樣特征的文旅項目更適合作為REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)？

華僑城集團相關(guān)部門負責(zé)人認為，除了滿足政策要求的基本條件外，還至少要有4個特征：首先，權(quán)屬要清晰，權(quán)益要明確，具備分割可能和轉(zhuǎn)讓可能，符合市場認知和投資需求。

其次，底層資產(chǎn)的根源屬性要相對優(yōu)越，具備跨周期的長效經(jīng)營條件（如優(yōu)質(zhì)的旅游景區(qū)和自然文化遺產(chǎn)地等旅游目的地的旅游基礎(chǔ)設(shè)施），這是實現(xiàn)底層資產(chǎn)價值長期穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

第三，需要項目本身有一定的運營能力，以保證REITs標(biāo)的底層資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定增長，實現(xiàn)REITs產(chǎn)品的分紅可能。因此對于一個文旅REITs項目來說，良好的運營管理能力是考察的關(guān)鍵。換個角度來說，這也將催生中國文旅經(jīng)營管理方面專業(yè)化機構(gòu)的崛起。

第四，資產(chǎn)收益率也是衡量文旅REITs項目的主要因素。這就要求文旅項目的投資適量，節(jié)奏適度，經(jīng)營穩(wěn)健。

如何推動文旅REITs落地

雖然利好政策密集出臺，前景廣闊，但公募REITs迄今仍處于試點階段，對項目資質(zhì)、審批都較為嚴(yán)格，且對項目的盈利、合規(guī)等要求較為嚴(yán)格。

對于如何有序推動文旅項目REITs產(chǎn)品落地，華僑城集團相關(guān)部門負責(zé)人認為：

一是選擇政策試點。目前國內(nèi)能夠同時滿足權(quán)屬很清晰、穩(wěn)定現(xiàn)金流、符合發(fā)行REITs條件、且愿意嘗試REITs方式的項目并不多。

二是要循序漸進。傳統(tǒng)的政策限制要在逐步探索中消除。與國外成熟基礎(chǔ)設(shè)施REITs主要標(biāo)的資產(chǎn)為商業(yè)物業(yè)不同，如何對國內(nèi)文旅項目的基礎(chǔ)設(shè)施進行概念廓清、權(quán)屬梳理、領(lǐng)域漸進，這些市場化的邊界認定和政策普及面的放大，是我國文旅REITs落地過程中的另一個難點。

三是需有必要宣傳。社會資本長期存在著“類REITs時代”投資思路，在“類REITs時代”，很多機構(gòu)投資者希望有相對固定和穩(wěn)定的利潤回報強烈預(yù)期，習(xí)慣投資固定收益類產(chǎn)品，原始權(quán)益人實質(zhì)上承擔(dān)了底層資產(chǎn)的絕大部分風(fēng)險。這種固守的“類REITs時代”投資思路，寄希望于剛性兌付，逼迫著原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方要提供各種明確或者隱形的差額補足承諾，這些習(xí)慣性投資思維如果不加改變，可能違背REITs權(quán)益性的初衷。

那么在產(chǎn)品落地執(zhí)行過程中，如何規(guī)避早先固守的“類REITs時代”問題？

華僑城集團相關(guān)部門負責(zé)人表示，從項目持有者角度出發(fā)，只有一個途徑，就是前期從根本上建立值得投資者信任的市場化運營能力，以穩(wěn)健的預(yù)期說服投資人愿意與原始權(quán)益人利益綁定，收益和風(fēng)險共擔(dān)，這也是REITs模式成敗的關(guān)鍵所在。

這又衍生出另外一個問題，就是文旅項目需要進一步探索實現(xiàn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的兩權(quán)分離，由專業(yè)機構(gòu)對REITs資產(chǎn)進行市場化運營。

旅游產(chǎn)業(yè)是華僑城最為核心的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，截至目前，華僑城集團運營和管理景區(qū)近80家，酒店50余家，旅游演出23臺，旅行社10家，參與建設(shè)和運營的特色小鎮(zhèn)及美麗鄉(xiāng)村近30個。

“我們希望通過持續(xù)研究、跟蹤關(guān)注、認真準(zhǔn)備，在將來條件具備、時機成熟時推出自身成功的REITs產(chǎn)品，并能夠繼續(xù)為行業(yè)發(fā)展發(fā)揮引領(lǐng)性作用。目前全國尚無央企正式申報景區(qū)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目，文旅REITs的發(fā)行具有獨特的經(jīng)濟意義、戰(zhàn)略意義和先行示范意義，是中國公募REITs市場又一大里程碑。”華僑城方面表示。

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