超越“高周轉(zhuǎn)”：45天，從拿地到入市，北京集中供地后的加速度

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

北京的新盤入市速度在加快。

2022年6月19日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)出了最新一張預(yù)售證，昌平區(qū)珺和佳苑被準(zhǔn)許預(yù)售67700.66平方米，均價(jià)在6萬元/平方米左右。這距離2月17日項(xiàng)目開發(fā)商建發(fā)在北京2022年首批集中供地中以27.715億元拿下該地塊僅過去了4個(gè)月時(shí)間。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長苗樂如通過電話向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“這種現(xiàn)象的岀現(xiàn)，更說明政策希望房地產(chǎn)市場回到正軌。”

新“高周轉(zhuǎn)”

5月28日，豐臺區(qū)玉泉營街道紀(jì)家廟村JJM-007地塊潤澤嘉園取得了預(yù)售證，該地塊同樣也是在2月17日成功出讓的。4月底，該地塊項(xiàng)目取得施工許可證，從拿地到取得施工許可證用時(shí)僅64天，創(chuàng)造了豐臺區(qū)集中供地以來辦理施工許可證的最快紀(jì)錄。

事實(shí)上房地產(chǎn)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)加速趨勢近期愈發(fā)明顯。

3月22日，北京規(guī)自委官方表示：“市規(guī)劃自然資源委順義分局主動靠前服務(wù)，全面提升效率，壓縮審批時(shí)限，創(chuàng)造了‘自拿地到規(guī)劃許可26天辦結(jié)’的全市第一速度。”此前的2月17日，京能龍湖熙上取得了預(yù)售證，該項(xiàng)目從地塊成交到取得預(yù)售證共計(jì)55天。

目前最快的紀(jì)錄是45天。4月2日，薈智里、和華嘉園雙雙取得預(yù)售證，從土地出讓到拿到預(yù)售證，僅僅用了45天。

曾經(jīng)，高周轉(zhuǎn)是碧桂園的標(biāo)簽，憑借著這一模式，碧桂園一躍而成為“宇宙第一房企”。而碧桂園最廣為熱議的“456”法，要求的是4個(gè)月開盤銷售、5個(gè)月現(xiàn)金回籠、6個(gè)月達(dá)到資金收支平衡。

如今來看，北京近期項(xiàng)目的入市速度要快于彼時(shí)的碧桂園。

“回到正軌”

5月10日，苗樂如曾通過電話向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“這種現(xiàn)象的岀現(xiàn)，更說明政策希望房地產(chǎn)市場回到正軌。”

根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局，2021年，北京房地產(chǎn)市場銷售仍舊在增長，全市商品房銷售面積為1107.1萬平方米，同比增長14%。其中，住宅銷售面積為877.1萬平方米，增長19.6%。

但需要看到的是，2021年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積已經(jīng)在下降了，為1895.9萬平方米，同比下降36.9%。其中，住宅新開工面積為1025.9萬平方米，同比下降40.2%；

2022年各項(xiàng)數(shù)據(jù)則下降明顯。1-5月，北京全市商品房銷售面積為315.7萬平方米，同比下降16.8%。其中，住宅銷售面積為232.2萬平方米，下降27.6%；北京全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為1755.3億元，下降19.2%。其中，定金及預(yù)收款為878.6億元，下降30.4%；國內(nèi)貸款為339.5億元，下降17.5%；自籌資金為257.4億元，下降13%。

苗樂如說：“實(shí)際上近期北京在政策方面做了很多探索，例如土地出讓、預(yù)售資金管理，都是為了讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

土拍方面，北京增加了一些新舉措，例如商品住宅用地預(yù)申請。4月1日，北京發(fā)布第二批集中供地中11宗商品住宅用地預(yù)申請公告，北京市規(guī)自委官方表示：“今年以來，市規(guī)劃自然資源委對預(yù)申請機(jī)制進(jìn)行了優(yōu)化，對于參與預(yù)申請后競得商品住宅用地的企業(yè)，其50%的土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)由原來的成交后30個(gè)自然日內(nèi)繳清延長至成交后4個(gè)月內(nèi)繳清，從而鼓勵(lì)企業(yè)積極參與土地市場競買活動，提升市場活力。”

6月19日，北京市規(guī)自委介紹了北京落實(shí)“用地清單制”改革的情況，例如將“企業(yè)跑”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;政府干”，“將清單11項(xiàng)工作前移，在土地供應(yīng)前，政府會組織完成地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估、壓覆重要礦產(chǎn)資源評審、地震安全性評價(jià)、交通影響評價(jià)、水影響評價(jià)、考古調(diào)查勘探、市政方案綜合等相關(guān)評估報(bào)告的編制工作，出具審查意見；同時(shí)，針對歷史建筑、古樹名木、?；返仁马?xiàng)，開展現(xiàn)場踏勘、測繪工作。為拿地企業(yè)節(jié)省人力、物力成本的同時(shí)，縮短二級開發(fā)建設(shè)前期評估、調(diào)查、論證工作周期。”

相比于2021年北京第二批次集中供地26宗地塊因無房企報(bào)名而延期，2022年6月1日結(jié)束的本年度第二批次集中供地僅3宗流拍已屬相當(dāng)平穩(wěn)。

“提速會是比較明確的方向”

近期很多房企員工則直言壓力倍增。

2月中旬，一名房地產(chǎn)工作人員曾當(dāng)面向記者表示：“現(xiàn)在各個(gè)房企已經(jīng)不再提幾年前的‘高周轉(zhuǎn)’了，但實(shí)際上現(xiàn)在的強(qiáng)度比那個(gè)時(shí)候還要高，所有人用連軸轉(zhuǎn)都不足以形容。資金成本在這擺著，能加快一點(diǎn)開工入市，房企的資金壓力就會小一點(diǎn)。”

一些房企人因工作壓力而選擇離開，其中一名伙伴5月初通過微信告訴記者：“我能明顯感覺到，房企在壓縮費(fèi)用，但同時(shí)還要求提效，一時(shí)間多了很多原本沒有的工作，對各種細(xì)節(jié)越摳越細(xì)，同事間還要比較競爭。”

對于眼下的這種“高周轉(zhuǎn)”現(xiàn)象，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“北京近期取得預(yù)售證速度確實(shí)有所加快，這和相關(guān)部門效率提升有比較大的關(guān)聯(lián)性?？傮w來看，未來北京整體提速會是比較明確的方向。”

“北京對于房企來說，無論是城市能級還是中高端需求，都是一個(gè)必須重視的市場，有著很強(qiáng)的吸引力。北京對于整個(gè)京津冀區(qū)域也有很強(qiáng)的帶動作用，這個(gè)市場是不能小視的。”

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500450702