每經熱評丨開發(fā)商“以糧換房”必須守住金融安全底線

每經評論員 杜恒峰

近日，河南商丘“建業(yè)河畔洋房”的房地產項目推出“小麥換房”的購房活動。海報信息顯示，購房客戶將農產品銷售給指定收購商，售得款項可抵首付款，小麥最多可以抵扣16萬元首付款。如今正是小麥收割季，銷售顧問稱，趁這個時間，公司給老百姓發(fā)福利，“因為現(xiàn)在小麥市場價是1.5元一斤，我們收購的是2元一斤。”除了小麥可以換房，另外一張“杞縣建業(yè)城”的海報，開發(fā)商則打出了“5元/斤，大蒜換房”的營銷口號。

雖然是以小麥或者大蒜換房，但上述交易的實質是用糧食出售所得的現(xiàn)金購房，超出市場價部分的售糧款項，開發(fā)商另外補貼給糧食收購商。這種所謂的創(chuàng)新方式，也意味著潛在的風險，糧農們的賣糧款是否安全，根本上取決于整個購房的流程是否合規(guī)。從媒體已有的報道信息來看，情況并不樂觀。

一是房產開發(fā)商本身就有資金問題。上述樓盤的開發(fā)商為河南建業(yè)集團，雖然是河南本土最大的地產開發(fā)商之一，但自2021年以來，建業(yè)集團便債務問題纏身。開發(fā)商自身資金鏈安全，整個樓盤后續(xù)的正常交付才能確保安全，一套房產動輒幾十萬元，對糧農來說是很多年的積蓄，他們承受不了爛尾的風險。從上述模式來看，雖然開發(fā)商所稱是“助農行動”“福利”，但其急切回籠資金的“助己”意圖溢于言表。其對“小麥的質量沒有要求”，溢價購糧也意味著開發(fā)商實際上要給出數(shù)萬元的補貼，以小博大換取更多的現(xiàn)金流。沒有對糧農真實身份進行核驗也意味著所有購房者都可以通過“以糧換房”的方法得到所謂的優(yōu)惠，開發(fā)商瞄準的客戶范圍實際上遠超糧農群體。

二是銷售和資金監(jiān)管等環(huán)節(jié)有潛在風險。在前述海報中，有“助農”“惠農”這類看似公益性質的表述，對樸實的糧農來說有很強的吸引力。海報還有“來電2859組、到訪852組、成交30套”“16天成交約86萬斤大蒜”等銷售話術，這種刻意渲染出來的銷售數(shù)據(jù)能夠營造出房子不愁賣的氛圍，對潛在購房者有較強的刺激作用，但這些數(shù)據(jù)以及“惠農”等表述是否真實，決定了廣告是否合法。對此，市場監(jiān)管部門應當及時介入查實。同時，在“以糧換房”具體的操作上也有風險，如果賣糧款計入首付款，則這部分資金應當納入預售資金監(jiān)管，且總金額必須與2元/斤的價格相符，即便是現(xiàn)房銷售，房產監(jiān)管部門也有義務確保開發(fā)商按時按質交房，防止資金被隨意挪用導致項目爛尾。

三是糧農能否承受金融負債的風險。能全款購房的是少數(shù)，大部分人要通過按揭貸款才能消費得起房產，想要買下商品房，在付出售糧款項時，還必須對長期現(xiàn)金流作出理性安排。我國對糧食設有最低收購價，但化肥、農藥、種子、燃油等成本并不固定，糧食收成多寡也不確定，他們是否具備穩(wěn)定的收入以覆蓋負債？若不能，一旦斷供，則抵押的房產將被銀行收回，用來付首付的糧食款也就談不上安全。因此，商業(yè)銀行應當嚴守風險底線，認真核實糧農的資金流水是否滿足負債要求，并以此為據(jù)發(fā)放按揭貸款，而不能看到有房產抵押就睜一只眼閉一只眼，尤其是地方銀行，應當堅持市場化獨立運營，不能只為了紓困開發(fā)商而隨意“開綠燈”，這既是銀行自身必須，也是為糧農們負責。