杭州樓市多項(xiàng)利好釋放：區(qū)域市場(chǎng)、新盤(pán)銷(xiāo)售冷熱不均

每經(jīng)記者 包晶晶 上海報(bào)道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

杭州也加入樓市“松綁”行列。

5月17日，杭州市發(fā)布通知，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了多項(xiàng)優(yōu)化規(guī)定，其中包括“落戶即可買(mǎi)二手房”“非杭州戶籍購(gòu)買(mǎi)二手住宅社保4年改1年”“三孩家庭限購(gòu)套數(shù)增加1套，且按照無(wú)房戶優(yōu)先搖號(hào)”。

此次新政出臺(tái)的背景是，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年下半年杭州（十區(qū)）新房成交量持續(xù)走低，今年1~4月杭州新房共計(jì)成交214萬(wàn)平方米，同比下降66%。年初以來(lái)市場(chǎng)雖有回升趨勢(shì)，但整體成交量仍未達(dá)到去年同比水平，甚至不及2021年年底。

“新政之前，二手房不低于市場(chǎng)價(jià)五六十萬(wàn)元是出不了手的，而且還是在未來(lái)科技城這樣的核心區(qū)域。”專營(yíng)杭州熱門(mén)區(qū)域板塊未來(lái)科技城的中介張向明5月19日下午接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示，“但是另一方面，除非你是社保頂格，不然去新盤(pán)搖號(hào)就是陪跑。”

張向明的話也反映了杭州樓市復(fù)雜的結(jié)構(gòu)問(wèn)題：熱門(mén)區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛、區(qū)域間冷熱兩極分化。癥結(jié)或許在二手房市場(chǎng)，但政策力度能否從二手房市場(chǎng)穿透至各區(qū)域一手房市場(chǎng)，仍待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

二手房持續(xù)走低

被視作年輕人置業(yè)核心區(qū)域的未來(lái)科技城，一直是杭州市場(chǎng)的網(wǎng)紅板塊，但在市場(chǎng)整體下行中，面對(duì)周邊幾乎“對(duì)折”的新房?jī)r(jià)格，二手房的去化舉步維艱。

“去年這個(gè)時(shí)候全市只有9萬(wàn)套二手房源掛牌，而且新房二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，位置越好價(jià)格倒掛越厲害，所以新政之前二手房很難賣(mài)。由于搖號(hào)難度太大，二手房客戶始終是有的，但很多客戶只看不買(mǎi)，就等一個(gè)合適的價(jià)格。”

張向明告訴記者。“那段時(shí)間二手房漲得太快了，陽(yáng)光城未來(lái)悅120平方米戶型，一個(gè)月漲了近200萬(wàn)元。去年5月，一套89平方米的2房，總價(jià)最高達(dá)到700萬(wàn)元，而現(xiàn)在同戶型的掛牌價(jià)是550萬(wàn)元。去年12月份，有個(gè)房東手里的房源，一路從600萬(wàn)元降到535萬(wàn)元，還是掛了很久才成交的。”

據(jù)貝殼研究院（杭州）監(jiān)測(cè)，4月杭州各區(qū)域住宅成交量較3月均有明顯下滑，其中臨安區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)因受疫情影響較大，均環(huán)比下滑30%以上，住宅均價(jià)跌幅3%。

成交下滑不僅發(fā)生在近幾個(gè)月。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，自2021年“1·27”政策出臺(tái)增值稅免征年限2改5后，杭州二手住宅成交量就大幅下挫，去年2月以來(lái)，杭州二手住宅的月均成交量不足5000套，遠(yuǎn)低于新房月均9700余套的成交量。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年二季度起杭州（十區(qū)）二手房成交量持續(xù)下降，今年1~3月共計(jì)成交9148套，成交套數(shù)同比下降49%，成交量遠(yuǎn)低于同比水平。相對(duì)于低成交量，杭州二手房掛牌量持續(xù)處于高位。截至今年4月，杭州二手房掛牌量高達(dá)10.2萬(wàn)套，高掛牌低成交導(dǎo)致杭州二手房市場(chǎng)存量較大。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)5月17日下午通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“4月份二手住宅成交不足4000套，而掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，去化壓力較大。杭州也是新房和二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)較強(qiáng)的城市，二手市場(chǎng)成交的低迷傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)，造成了連續(xù)3個(gè)月成交大幅下降。對(duì)于二手房交易限制性政策的調(diào)整有利于盤(pán)活二手房市場(chǎng)，進(jìn)而還能夠帶動(dòng)新房市場(chǎng)的活躍度，對(duì)于穩(wěn)定杭州樓市以及帶動(dòng)杭州經(jīng)濟(jì)都有積極作用。”

中指研究院報(bào)告指出，去年杭州新增常住人口26.8萬(wàn)人，而2021年杭州（十區(qū)）全年新房供應(yīng)套數(shù)僅17萬(wàn)套，遠(yuǎn)無(wú)法滿足新增人口購(gòu)房需求。本次杭州新政出臺(tái)后，有利于引導(dǎo)新增人口流向二手房市場(chǎng)，從結(jié)構(gòu)上改善杭州供求矛盾問(wèn)題，利于刺激需求釋放。放開(kāi)二手房限購(gòu)直接利于改善型客戶，“5改2”縮短了持有者出手周期，促進(jìn)二手房流通性的提升，短期內(nèi)主城區(qū)二手房市場(chǎng)成交量將有較明顯的提升。

新盤(pán)去化明顯分化

“杭州應(yīng)該是長(zhǎng)三角區(qū)域近兩年人口落戶最多的城市，同時(shí)近幾年杭州出讓大量土地，有大量新房上市，這也是一直以來(lái)新房市場(chǎng)的供需兩旺的原因。”宋紅衛(wèi)表示。

值得注意的是，杭州中心城區(qū)限價(jià)之下的新盤(pán)完全不愁賣(mài)，另一些遠(yuǎn)郊樓盤(pán)卻面臨無(wú)人問(wèn)津的尷尬境地，這也是杭州與眾多熱點(diǎn)二線城市的相同境遇。

張向明告訴記者，“近段時(shí)間科技城板塊范圍內(nèi)只有杭珹未來(lái)中心這一個(gè)新盤(pán)入市，不過(guò)該項(xiàng)目接連開(kāi)了幾次盤(pán)，中簽率都在8%~9%，根本突破不了10%。”

“我手里有個(gè)項(xiàng)目，洋房原價(jià)每平方米25000元，優(yōu)惠后21000~22000元，單價(jià)優(yōu)惠之外，還有其他福利，如送車(chē)或者返現(xiàn)15萬(wàn)元。”深耕杭州遠(yuǎn)郊市場(chǎng)的中介吳曉5月19日下午通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，整個(gè)臨安優(yōu)惠力度比較大，青山湖板塊打折更多一點(diǎn)。臨安、青山湖科技城本來(lái)就不限購(gòu)，主要目標(biāo)客戶是外地投資客。

今年以來(lái)，杭州新房市場(chǎng)整體成交量仍然呈現(xiàn)走低的趨勢(shì)?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，4月，杭州市新盤(pán)中簽率整體水平較上月雖有所走低，但分化行情依舊，外圍項(xiàng)目普遍流搖，綜合中簽率在10%左右的板塊僅錢(qián)江世紀(jì)城、未來(lái)科技城、望江新城、蕭山經(jīng)開(kāi)區(qū)4個(gè)熱門(mén)板塊。

從去化情況來(lái)看，主城區(qū)及熱門(mén)板塊的樓盤(pán)往往在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就基本去化，而外圍樓盤(pán)去化率則普遍處于低位，尤其是富陽(yáng)、臨安兩區(qū)，整體去化率不足兩成。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月至2022年4月，杭州總推盤(pán)125次，推出房源19817套，平均去化率僅57%。富陽(yáng)主城區(qū)項(xiàng)目普遍以直接打折+贈(zèng)送形式吸引客戶，贈(zèng)送包含車(chē)位、車(chē)、加裝包、地暖、黃金等形式，平均折扣約9折。

宋紅衛(wèi)指出，“去年以來(lái)杭州新房市場(chǎng)低迷受五個(gè)因素的影響，首先是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控下整個(gè)融資環(huán)境收緊，地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)受到影響很大；其次是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)整頓以及疫情沖擊，對(duì)于杭州互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)影響較大，影響中高端需求的釋放；第三是受經(jīng)濟(jì)下行影響，購(gòu)房者的購(gòu)房信心不足，尤其受到開(kāi)發(fā)商爆雷影響，即使剛需和改善群體也開(kāi)始觀望；第四是杭州最近幾年土地出讓較多，供應(yīng)量較大；第五，杭州也是一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)較強(qiáng)的城市，很多置換型需求就是基于二手房市場(chǎng)情況，二手房市場(chǎng)的低迷直接影響到新房市場(chǎng)。”

但需要注意的是，成交下行有一部分原因來(lái)自供應(yīng)的縮減，杭州市場(chǎng)新房存銷(xiāo)比6.2，已經(jīng)是百城中的“優(yōu)秀生”，僅次于珠海、合肥、濟(jì)南、成都，與上海并列第四，也是全國(guó)范圍內(nèi)為數(shù)不多的低于10的城市之一。在2020年疫情過(guò)后，杭州存銷(xiāo)比曾有過(guò)短暫升高，最高為5.7，之后再次回落至2.0附近，進(jìn)入2022年，存銷(xiāo)比再度反彈，今年1~3月分別為3.9、5.2、6.2。同時(shí)，眾多房企在杭州今年首批集中供地中用行動(dòng)表達(dá)了對(duì)杭州市場(chǎng)的看好。

濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興公開(kāi)表示，經(jīng)過(guò)測(cè)算，這11宗地能夠做到平均凈利潤(rùn)8%左右，整體遠(yuǎn)高于去年的拿地利潤(rùn)。對(duì)于杭州市場(chǎng)，戚金興在5月16日的線上業(yè)績(jī)會(huì)上回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問(wèn)時(shí)表示，“在房住不炒的整體調(diào)控政策下，浙江房產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)，杭州是全國(guó)少有的幾個(gè)供需平衡的城市。”（應(yīng)受訪者要求，文中張向明、吳曉為化名）