杭州多項樓市利好釋放：區(qū)域市場冷熱不均，新政能否“陽光普照”？

每經(jīng)記者 包晶晶    上海報道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

杭州也加入樓市“松綁”行列。

5月17日，杭州市發(fā)布通知，針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了多項優(yōu)化規(guī)定，其中包括“落戶即可買二手房”“非杭州戶籍購買二手住宅社保4年改1年”“三孩家庭限購套數(shù)增加1套，且按照無房戶優(yōu)先搖號”。

此次新政出臺的背景是，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年下半年杭州（十區(qū)）新房成交量持續(xù)走低，今年1-4月杭州新房共計成交214萬平方米，同比下降66%。年初以來市場雖有回升趨勢，但整體成交量仍未達(dá)到去年同比水平，甚至不及2021年年底。

“新政之前，二手房不低于市場價五六十萬是出不了手的，而且還是在未來科技城這樣的核心區(qū)域。”專營杭州熱門區(qū)域板塊未來科技城的中介張向明5月19日下午接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時表示，“但是另一方面，除非你是社保頂格，不然去新盤搖號就是陪跑。”

張向明的話也反映了杭州樓市復(fù)雜的結(jié)構(gòu)問題：熱門區(qū)域一二手房價格嚴(yán)重倒掛、區(qū)域間冷熱兩極分化。癥結(jié)或許在二手房市場，但政策力度能否從二手房市場穿透至各區(qū)域一手房市場，仍待市場檢驗。

二手房持續(xù)走低，有房源跌價65萬

被視作年輕人置業(yè)核心區(qū)域的未來科技城，一直是杭州市場的網(wǎng)紅板塊，但在市場整體下行中，面對周邊幾乎“對折”的新房價格，二手房的去化舉步維艱。

“去年這個時候全市只有9萬套二手房源掛牌，而且新房二手房價格倒掛嚴(yán)重，位置越好價格倒掛越厲害，所以新政之前二手房很難賣。由于搖號難度太大，二手房客戶始終是有的，但很多客戶只看不買，就等一個合適的價格。”

張向明告訴記者。“那段時間二手房漲得太快了，陽光城未來悅120平方米戶型，一個月漲了近200萬。去年5月,一套89平方米的2房，總價最高達(dá)到700萬元，而現(xiàn)在同戶型的掛牌價是550萬。去年12月份，有個房東手里的房源，一路從600萬降到535萬，還是掛了很久才成交的。”

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

據(jù)貝殼研究院（杭州）監(jiān)測，4月杭州各區(qū)域住宅成交量較3月均有明顯下滑，其中臨安區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)因受疫情影響較大，均環(huán)比下滑30%以上，住宅均價跌幅3%。

成交下滑不僅發(fā)生在近幾個月?？硕饠?shù)據(jù)顯示，自2021年“1·27”政策出臺增值稅免征年限2改5后，杭州二手住宅成交量就大幅下挫，去年2月以來，杭州二手住宅的月均成交量不足5000套，遠(yuǎn)低于新房月均9700余套的成交量。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年二季度起杭州（十區(qū)）二手房成交量持續(xù)下降，今年1-3月共計成交9148套，成交套數(shù)同比下降49%，成交量遠(yuǎn)低于同比水平。相對于低成交量，杭州二手房掛牌量持續(xù)處于高位。截至今年4月，杭州二手房掛牌量高達(dá)10.2萬套，高掛牌低成交導(dǎo)致杭州二手房市場存量較大。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)5月17日下午通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“4月份二手住宅成交不足4000套，而掛牌量超過10萬套，去化壓力較大。杭州也是新房和二手房市場聯(lián)動較強(qiáng)的城市，二手市場成交的低迷傳導(dǎo)到新房市場，造成了連續(xù)3個月成交大幅下降。對于二手房交易限制性政策的調(diào)整有利于盤活二手房市場，進(jìn)而還能夠帶動新房市場的活躍度，對于穩(wěn)定杭州樓市以及帶動杭州經(jīng)濟(jì)都有積極作用。”

中指研究院報告指出，2021年杭州新增常住人口26.8萬人，而2021年杭州（十區(qū)）全年新房供應(yīng)套數(shù)僅17萬套，遠(yuǎn)無法滿足新增人口購房需求。本次杭州新政出臺后，有利于引導(dǎo)新增人口流向二手房市場，從結(jié)構(gòu)上改善杭州供求矛盾問題，利于刺激需求釋放。放開二手房限購直接解放了改善型客戶，“5改2”縮短了持有者的出手周期，促進(jìn)二手房流通性的提升，短期內(nèi)主城區(qū)二手房市場成交量將有較明顯的提升。

新盤去化明顯分化，有項目降價還送車

“杭州應(yīng)該是長三角區(qū)域近兩年人口落戶最多的城市，同時近幾年杭州出讓大量土地，有大量新房上市，這也是一直以來新房市場的供需兩旺的原因。”宋偉紅表示。

值得注意的是，杭州中心城區(qū)限價之下的新盤完全不愁賣，另一些遠(yuǎn)郊樓盤卻面臨無人問津的尷尬境地，這也是杭州與眾多熱點二線城市的相同境遇。

張向明告訴記者，“近段時間科技城板塊范圍內(nèi)只有杭珹未來中心這一個新盤入市，不過該項目接連開了幾次盤，中簽率都在8%-9%，根本突破不了10%。”

“我手里有個項目，洋房原價25000元，優(yōu)惠后21000-22000元，單價優(yōu)惠之外，還有其他福利，如送車或者返現(xiàn)15萬元。”深耕杭州遠(yuǎn)郊市場的中介吳曉5月19日下午通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，整個臨安優(yōu)惠力度比較大，青山湖板塊打折更多一點。臨安、青山湖科技城本來就不限購，主要目標(biāo)客戶是外地投資客。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

今年以來，杭州新房市場整體成交量仍然呈現(xiàn)走低的趨勢?？硕鹫憬瓟?shù)據(jù)顯示，4月份杭州市新盤中簽率整體水平較上月雖有所走低，但分化行情依舊，外圍項目普遍流搖，綜合中簽率在10%左右的板塊僅錢江世紀(jì)城、未來科技城、望江新城、蕭山經(jīng)開區(qū)4個熱門板塊。

從去化情況來看，主城區(qū)及熱門板塊的樓盤往往在開盤當(dāng)日就基本去化，而外圍樓盤去化率則普遍處于低位，尤其是富陽、臨安兩區(qū)，整體去化率不足2成。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月至2022年4月，杭州總推盤125次，推出房源19817套，平均去化率僅57%。富陽主城區(qū)項目普遍以直接打折+贈送形式吸引客戶，贈送包含車位、車、加裝包、地暖、黃金等形式，平均折扣約9折。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

宋紅衛(wèi)指出，“去年以來杭州新房市場低迷受五個因素的影響，首先是房地產(chǎn)市場調(diào)控下整個融資環(huán)境收緊，地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)受到影響很大；其次是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)整頓以及疫情沖擊，對于杭州互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)影響較大，影響中高端需求的釋放；第三是受經(jīng)濟(jì)下行影響，購房者的購房信心不足，尤其受到開發(fā)商爆雷影響，即使剛需和改善群體也開始觀望；第四是杭州最近幾年土地出讓較多，供應(yīng)量較大；第五，杭州也是一二手市場聯(lián)動較強(qiáng)的城市，很多置換型需求就是基于二手房市場情況，二手房市場的低迷直接影響到新房市場。”

但需要注意的是，成交下行有一部分原因來自供應(yīng)的縮減，杭州市場新房存銷比6.2，已經(jīng)是百城中的“優(yōu)秀生”，僅次于珠海、合肥、濟(jì)南、成都，與上海并列第四，也是全國范圍內(nèi)為數(shù)不多的低于10的城市之一。在2020年疫情過后，杭州存銷比曾有過短暫升高，最高為5.7，之后再次回落至2.0附近，進(jìn)入2022年，存銷比再度反彈，今年1-3月分別為3.9、5.2、6.2。

同時，眾多房企在杭州今年首批集中供地中用行動表達(dá)了對杭州市場的看好。如深耕杭州的濱江集團(tuán)耗資184億元拿下11宗土地，綠城則以146.38億元拿下7宗地塊。

濱江集團(tuán)董事長戚金興公開表示，經(jīng)過測算，這11宗地能夠做到平均凈利潤8%左右，整體遠(yuǎn)高于去年的拿地利潤。對于杭州市場，戚金興在5月16日的線上業(yè)績會上回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問時表示，“在房住不炒的整體調(diào)控政策下，浙江房產(chǎn)市場整體運行平穩(wěn)，杭州是全國少有的幾個供需平衡的城市。”

（應(yīng)受訪者要求，文張向明、吳曉為化名）

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封面圖片來源：視覺中國-VCG111359682828