保持基本面持續(xù)穩(wěn)健 雅居樂(lè)打好“組合拳”尋求確定性

在市場(chǎng)及行業(yè)波動(dòng)的背景下，雅居樂(lè)通過(guò)實(shí)施積極的財(cái)務(wù)管理及經(jīng)營(yíng)策略，交出了一份穩(wěn)中有進(jìn)的成績(jī)單。

2022年5月10日，雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司（股票代碼3383.HK，以下簡(jiǎn)稱“雅居樂(lè)”）發(fā)布了2021年度經(jīng)審核業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，雅居樂(lè)營(yíng)業(yè)額為人民幣（下同）730.28億元，錄得毛利為190.21億元，整體毛利率為26.0%；錄得凈利潤(rùn)為90.98億元，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)為67.12億元。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健 助力企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

2021年，雅居樂(lè)延續(xù)一貫的穩(wěn)健財(cái)務(wù)策略，在行業(yè)融資環(huán)境整體收縮與市場(chǎng)波動(dòng)下，展現(xiàn)了良好的企業(yè)信用與償債能力，在業(yè)務(wù)發(fā)展和財(cái)務(wù)管理上取得平衡，穩(wěn)健的基本盤為公司可持續(xù)發(fā)展筑基。

借款和手持現(xiàn)金方面，雅居樂(lè)的總借款為838.74億元，包括銀行借款及其他借款540.49億元，優(yōu)先票據(jù)180.61億元，境內(nèi)公司債券、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持證券、資產(chǎn)支持證券及可交換債券117.64億元?？偨杩罱痤~相對(duì)于2020年減少139.39億元?？偨杩畛杀緸?8.36億元，同比減少6.8%，2021年的實(shí)際借貸利率為5.87%。

截至2021年末，雅居樂(lè)現(xiàn)金及銀行存款總額約為384.2億元。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為228.03億元，有限制的現(xiàn)金為156.17億元。凈負(fù)債比率50.8%，同比下降10.2個(gè)百分點(diǎn)。

過(guò)去一年，雅居樂(lè)在去杠桿的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。這主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：2021年，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)多渠道融資，在境內(nèi)外均有債券順利融資。在境外，過(guò)去一年雅居樂(lè)成功發(fā)行11.64億美元優(yōu)先票據(jù)；在境內(nèi)，雅居樂(lè)則發(fā)行了于2024年到期人民幣14.5億元5.9%的境內(nèi)公司債券。

此外，雅居樂(lè)通過(guò)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，合理安排償債計(jì)劃，2021年內(nèi)各項(xiàng)到期債務(wù)均按時(shí)償還。其中，包括悉數(shù)贖回1億美元8.55%的優(yōu)先永續(xù)資本證券，以及于2021年到期的本金總額為6億美元8.5%的優(yōu)先票據(jù)，展現(xiàn)了良好償債能力與償債意愿。憑借良好的資信記錄與企業(yè)信譽(yù)，雅居樂(lè)獲評(píng)“第二十屆廣東地產(chǎn)資信20強(qiáng)”，這也是雅居樂(lè)連續(xù)20年蟬聯(lián)此項(xiàng)殊榮。

做精地產(chǎn)主業(yè) 低成本土儲(chǔ)攻守兼具

在剛過(guò)去的2021年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控不斷升級(jí)，地產(chǎn)金融政策持續(xù)收緊，疊加市場(chǎng)下行探底等因素，行業(yè)發(fā)展面臨轉(zhuǎn)折與挑戰(zhàn)，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，更為考驗(yàn)的是企業(yè)定力。

2021年，雅居樂(lè)持續(xù)做精地產(chǎn)主業(yè)，通過(guò)持續(xù)推動(dòng)區(qū)域多元化線上線下?tīng)I(yíng)銷策略，并適度調(diào)整各地區(qū)的可售資源，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)歷史新高。華南、華東、海南、云南、華北等區(qū)域均貢獻(xiàn)良好預(yù)售成績(jī)，為公司帶來(lái)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

截至2021年12月31日，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)總預(yù)售金額為人民幣1390.1億元，創(chuàng)歷史新高，對(duì)應(yīng)累計(jì)預(yù)售建筑面積為971.9萬(wàn)平方米；預(yù)售均價(jià)為每平方米人民幣14303元。銷售貢獻(xiàn)來(lái)自247個(gè)在售項(xiàng)目，其中全新項(xiàng)目40個(gè)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，雅居樂(lè)已布局84個(gè)城市，擁有4737萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，平均樓面價(jià)為每平方米人民幣3651元，合理的土地成本和豐富的土地儲(chǔ)備很大程度使得公司“進(jìn)可攻、退可守”。

數(shù)據(jù)顯示，2021年雅居樂(lè)策略性地通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌、勾地和股權(quán)收購(gòu)等方式進(jìn)行拿地，新增29個(gè)項(xiàng)目，增加預(yù)計(jì)總建筑面積424萬(wàn)平方米，新項(xiàng)目的總土地金額為278.3億元，對(duì)應(yīng)的樓面地價(jià)為6565元/平方米。

從新增項(xiàng)目情況來(lái)看，雅居樂(lè)過(guò)去一年在粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角兩大城市群，分別新增了4個(gè)和13個(gè)項(xiàng)目。截至2021年末，雅居樂(lè)集團(tuán)在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備余額為1240萬(wàn)平方米，占整體土地儲(chǔ)備的26.2%，在長(zhǎng)三角區(qū)域持有達(dá)566萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，占整體土地儲(chǔ)備的11.9%，累計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)48個(gè)。顯示大灣區(qū)和長(zhǎng)三角區(qū)域仍為雅居樂(lè)持續(xù)深耕的重點(diǎn)區(qū)域。此外，雅居樂(lè)也積極開(kāi)拓新市場(chǎng)，其中浙江省紹興市、四川省宜賓市和江蘇省淮安市為報(bào)告期內(nèi)新進(jìn)城市。

不難發(fā)現(xiàn)，雅居樂(lè)正深入推進(jìn)其區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，而隨著兩大核心城市群在產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口增長(zhǎng)上持續(xù)釋放，將為雅居樂(lè)提供長(zhǎng)遠(yuǎn)而穩(wěn)定的收入支撐。

培育第二增長(zhǎng)曲線 多元化業(yè)務(wù)占比再提升

對(duì)眾多房企來(lái)說(shuō)，幾乎都面臨著同樣的抉擇，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)整體放緩，許多房地產(chǎn)企業(yè)都積極開(kāi)辟第二增長(zhǎng)曲線，探索多元化的發(fā)展模式。

然而，相比于單一主業(yè)，多元化業(yè)務(wù)模式也給房地產(chǎn)企業(yè)提出了管理上的難題：隨著各類業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，如何協(xié)調(diào)不同賽道的業(yè)務(wù)單元，在規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)實(shí)現(xiàn)管理效率提升？

在這一方面，雅居樂(lè)也有自己的思考。為了滿足多元化業(yè)務(wù)的開(kāi)展，雅居樂(lè)在集團(tuán)層面將管控模式升級(jí)為戰(zhàn)略管控型，通過(guò)業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)，降低各項(xiàng)費(fèi)用比率，實(shí)現(xiàn)“向管理要紅利”的戰(zhàn)略目標(biāo)。

雅居樂(lè)對(duì)多元化的布局也極具前瞻性。早在2016年，雅居樂(lè)便提出“1+N”多元化戰(zhàn)略，落實(shí)“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行”的發(fā)展模式。

從過(guò)去一年雅居樂(lè)各板塊的業(yè)務(wù)表現(xiàn)來(lái)看，雅居樂(lè)的多元化業(yè)務(wù)已經(jīng)開(kāi)花結(jié)果。

從收入占比來(lái)看，2021年雅居樂(lè)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)收入與多元業(yè)務(wù)收入分別為584.02億元和146.25億元，占比分別為80%和20%。其中，多元業(yè)務(wù)收入的占比較2020年上升6.7個(gè)百分點(diǎn)。

而在多元化收入中，物業(yè)管理及其他（包括環(huán)保及商業(yè)）收入分別較2020年上升44.3%及15.8%，持續(xù)為雅居樂(lè)提供穩(wěn)健的收入。

在物業(yè)管理方面，雅生活表現(xiàn)最亮眼。截至2021年末，雅生活在管面積達(dá)4.89億平方米，同比增長(zhǎng)1.14億平方米；合約面積達(dá)6.63億平方米，同比增長(zhǎng)1.41億平方米。其中，第三方項(xiàng)目（含控股成員企業(yè)）的合約面積達(dá)5.15億平方米，同比增長(zhǎng)33.0%，占總合約面積的77.7%。從規(guī)模來(lái)看，雅生活已位居上市物企第二。

在環(huán)保業(yè)務(wù)方面，2021年雅居樂(lè)環(huán)保實(shí)現(xiàn)收入及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的雙提升，同時(shí)也榮獲“中國(guó)環(huán)境企業(yè)50強(qiáng)”、“2020年新興環(huán)保領(lǐng)軍企業(yè)”及“2021中國(guó)環(huán)境企業(yè)50強(qiáng)”等多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，反映品牌綜合實(shí)力得到業(yè)界充分肯定。

此外，在2021年雅居樂(lè)還布局了新能源汽車和調(diào)味品板塊，分別與WM Motor Holdings Limited以及廣東珠江橋生物科技股份有限公司建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，并成為其股東。

顯示在“1+N”戰(zhàn)略之下，雅居樂(lè)在做精主業(yè)與發(fā)展多元業(yè)務(wù)的同時(shí)，也已將發(fā)展目光投向有增長(zhǎng)潛力的市場(chǎng)，積極挖掘新商機(jī)，為其未來(lái)可持續(xù)發(fā)展尋求更多的確定性。 文/初晨