東莞南京樓市“松綁” 政策給多孩家庭大開綠燈 專家：庫存小的城市放松政策要有所保留

每經(jīng)記者 甄素靜    深圳報(bào)道    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

5月14日凌晨，東莞市住建局、金融局、稅務(wù)局等8部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱通知），分別從限售、限購、限貸、稅收等方面進(jìn)行了適度寬松調(diào)整。

通知提到，二孩或三孩的居民家庭，允許其新增購買一套商品住房。而在前一日晚間，江蘇省會南京也發(fā)布了支持改善型購房需求的政策，二孩及以上家庭再多一個購房名額，可買第三套房，同時享受相關(guān)銀行最優(yōu)惠貸款利率等支持。

史上最嚴(yán)政策“松綁”

2021年，東莞樓市熱度持續(xù)提升，東莞住建局等多部門在一年內(nèi)聯(lián)合發(fā)布了兩次調(diào)控加碼政策。

特別是2021年8月的東建[2021]11號通知，加大了稅收調(diào)節(jié)力度，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年;將商品房住宅限售期由取得不動產(chǎn)權(quán)證由3年延長到5年，將發(fā)布二手房指導(dǎo)價，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，并加大對虛高掛牌價亂象的整治力度等。

彼時這被市場評價為東莞史上最嚴(yán)調(diào)控。然而不足一年，處在全國樓市下行通道大背景下的東莞不得不再對政策進(jìn)行微調(diào)，適度松綁。

在交易稅負(fù)方面，此次通知將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年；商品住房取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年的可以進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓，商品房限售年限相較去年“加碼”前還少了一年。

通知提到，對符合國家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允許其新增購買一套商品住房，其中非本市戶籍居民家庭需提供購房之日前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納24個月以上社保或個稅證明。

為解決“一房多證”歷史遺留問題，對居民家庭持有或購買“雙（多）證房”但實(shí)質(zhì)作為一套住房使用的，在核驗(yàn)購房資格時，該“雙（多）證房”視作一套商品住房。購買政府認(rèn)定的綠色建筑商品住宅申請住房公積金貸款可依規(guī)上浮20％的額度。

對于房企紓困支持方面，通知規(guī)定，分期繳納土地價款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》并繳納不低于50%的土地出讓金后，各相關(guān)職能部門可辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等行政審批手續(xù)。

“有必要做政策保留”

5月14日，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時表示，此次東莞發(fā)布的政策力度較大且措施也較多，特別是增值稅免征期從5年調(diào)回2年，可支持改善性購房需求，激活市場交易，目前沈陽、無錫等城市也在此細(xì)則上進(jìn)行了調(diào)整；新房限售期調(diào)整為2年，貫徹了房住不炒大基調(diào)，嚴(yán)防市場短炒。

李宇嘉強(qiáng)調(diào)，此次政策中并未提及購房首付的變化，未來是否會發(fā)生調(diào)整以及如何調(diào)整，都市場值得關(guān)注的點(diǎn)，也是城市差異化重要體現(xiàn)。

實(shí)際上，從成交量價來看，在此次政策出臺之前，4月份東莞新房二手房已基本完成觸底回升。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，4月東莞新建商品住宅供應(yīng)約2341套，環(huán)比增加25%，同比持平；新房網(wǎng)簽1633套，環(huán)比減少29%，同比減少34%。但3月特殊房源比重較高，若統(tǒng)一剔除，實(shí)際環(huán)比增加28%，成交筑底回升，新房全市成交均價約29458元/平方米，同比上漲19%。

二手住宅需求觸底反彈，指導(dǎo)價出臺以來月成交首破千套，房價處于歷史高位。合富大數(shù)據(jù)顯示，4月東莞二手住宅網(wǎng)簽面積1335套，同比減少24%，環(huán)比大增75%；網(wǎng)簽均價約20330元/平方米，同比上漲18%，處于近三年最高位，二手市場逐步完成筑底，量價呈現(xiàn)回升。

合富研究院認(rèn)為，4月東莞樓市初露谷底企穩(wěn)跡象，“五一”前夕東莞以"人才引進(jìn)"和“疫情紓困”為主線，出臺了“4·28新政”，后續(xù)效果仍有待觀察，但釋放政策放松的強(qiáng)烈信號，對于促進(jìn)成交和提振信心的積極作用值得肯定。

從政策總體來看，東莞對于樓市回穩(wěn)的訴求越來越強(qiáng)烈。李宇嘉分析，疫情得到控制后，加上國家紓困等政策的持續(xù)疊加，樓市穩(wěn)定應(yīng)該沒有問題，再加上深圳、東莞庫存很小，還是有必要做政策保留，不能因?yàn)槭袌龆唐谙滦腥酷尫爬谜?，也?yīng)考慮到后續(xù)可能會出現(xiàn)新一輪上漲。

封面圖片來源：視覺中國