房企復(fù)工觀察·綜述｜部分房企復(fù)工見成效，10余城優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管助力

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2021年下半年以來，受行業(yè)整體下行疊加疫情等因素影響，多家房企出現(xiàn)流動性危機(jī)，多地亦出現(xiàn)樓盤項(xiàng)目停工現(xiàn)象。但自春節(jié)以來，各地停工樓盤項(xiàng)目就開始陸續(xù)復(fù)工。

為紓困房企，監(jiān)管部門近期頻頻出手。4月18日，央行、外匯局出臺23條支持經(jīng)濟(jì)金融舉措，針對房地產(chǎn)提到“商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)”；4月25日，央行召集國有銀行、股份制銀行及資產(chǎn)管理公司機(jī)構(gòu)召開專題會議，商討紓困問題房企，并確定了首批12家紓困房企名單。

值得注意的是，近期各地為房地產(chǎn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)也陸續(xù)出臺相關(guān)扶持政策。如徐州近日召開房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)及紓困解難工作會議，提出降低土拍保證金等18條具體措施；此外，目前已有10余個(gè)城市相繼調(diào)整商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，幫助有困難的房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

與此同時(shí)，部分房企也通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或股權(quán)、與第三方合作等多種方式，努力實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)及保交樓。如目前恒大集團(tuán)已實(shí)現(xiàn)562個(gè)保交樓項(xiàng)目正常施工、179個(gè)保交樓項(xiàng)目正在復(fù)工復(fù)產(chǎn)過程中；花樣年應(yīng)復(fù)工的49個(gè)項(xiàng)目標(biāo)段中有39個(gè)已復(fù)工，整體復(fù)工率達(dá)八成；截至3月24日，世茂在全國范圍已有超120個(gè)項(xiàng)目全面復(fù)工；截至3月下旬，奧園地產(chǎn)全國正式復(fù)工復(fù)產(chǎn)逾130個(gè)項(xiàng)目。

來源：恒大集團(tuán)官微

房產(chǎn)積極復(fù)工“保交樓”

在業(yè)界看來，自去年以來發(fā)生的多地多樓盤項(xiàng)目停工現(xiàn)象，從根源上來看是房企長期以來形成的高周轉(zhuǎn)、高杠桿發(fā)展模式在新形勢下難以為繼，疊加疫情等因素影響所致。

當(dāng)然，各地樓盤停工大致可分為兩種情況，一種是受疫情防控影響，如吉林、上海等地；另一種是行業(yè)下行之下部分房企資金鏈出現(xiàn)問題所致。

而自去年以來，多家發(fā)生債務(wù)危機(jī)甚至爆雷的房企中不乏恒大、佳兆業(yè)、花樣年、藍(lán)光發(fā)展等頭部房企，這些房企開發(fā)的樓盤項(xiàng)目遍布全國重點(diǎn)城點(diǎn)，因此停工現(xiàn)象也涉及眾多城市。

事實(shí)上，今年以來房地產(chǎn)行業(yè)仍在持續(xù)下行。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-3月份全國住宅新開工面積下降20.3%、住宅銷售額下降25.6%。

同時(shí)，今年以來房企推盤意愿明顯下降。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-4月，全國重點(diǎn)50城商品住宅月均供應(yīng)規(guī)模1461萬平方米，同比下降超四成，與2019-2021年同期均值相比下降37.3%。特別是4月的新批上市面積1688萬平方米，在去年同期高基數(shù)的情況下同比降幅超五成。

在今年以來中央及各部委頻繁表態(tài)維穩(wěn)房地產(chǎn)市場的同時(shí)，地方政府亦在積極落實(shí)因城施策。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，全國已有超100城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策超200次，尤其是4月至今各地出臺政策的節(jié)奏明顯加快，且政策進(jìn)一步向優(yōu)化限購、限貸、限售等方面延伸，部分一二線城市亦加入政策優(yōu)化調(diào)整行列。

“面對當(dāng)前疫情多點(diǎn)散發(fā)帶來的不確定性及購房者置業(yè)信心不足，過去在市場熱度較高時(shí)出臺的調(diào)控政策已不適合當(dāng)前的市場環(huán)境，這部分不合理的房地產(chǎn)政策應(yīng)及時(shí)退出，需求端限購、限貸、限售等方面政策應(yīng)加大優(yōu)化調(diào)整力度，平穩(wěn)市場情緒。”

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜5月10日下午通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，各在在企業(yè)端應(yīng)加大房企紓困力度，改善融資環(huán)境，同時(shí)繼續(xù)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，為企業(yè)釋放更多資金流動性，緩解企業(yè)資金壓力，從而穩(wěn)定市場預(yù)期。

從今年春節(jié)以來，多家出險(xiǎn)房企就開始積極開展復(fù)工復(fù)產(chǎn)，且取得了不錯(cuò)的成效。

5月5日，恒大召開集團(tuán)月度工作會議，許家印表示，恒大從大年初六就啟動了復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作，集團(tuán)上下齊心協(xié)力，目前已實(shí)現(xiàn)562個(gè)保交樓項(xiàng)目正常施工、179個(gè)保交樓項(xiàng)目正在復(fù)工復(fù)產(chǎn)過程中。4月份實(shí)現(xiàn)銷售30.9億元，堅(jiān)決完成5月份10萬套的交樓目標(biāo)。

“花樣年投資者關(guān)系”微信公號也于5月5日顯示，4月潛在戰(zhàn)投粵民投另類入場，協(xié)助花樣年落實(shí)債務(wù)重組方案，保障了多個(gè)難點(diǎn)項(xiàng)目的復(fù)工和交付。目前，花樣年應(yīng)復(fù)工的49個(gè)項(xiàng)目標(biāo)段中，有39個(gè)已復(fù)工，整體復(fù)工率達(dá)八成，剩余標(biāo)段目前已有明確復(fù)工計(jì)劃和相應(yīng)復(fù)工措施，預(yù)計(jì)將在6月30日之前全部復(fù)工。

此外，截至3月24日，世茂在全國范圍已有超120個(gè)項(xiàng)目全面復(fù)工；截至3月下旬，奧園地產(chǎn)全國正式復(fù)工復(fù)產(chǎn)逾130個(gè)項(xiàng)目。

不過，在陳文靜看來，“今年以來，房地產(chǎn)市場整體低溫運(yùn)行，多數(shù)城市市場持續(xù)調(diào)整，企業(yè)開工動力明顯不足，房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)同比增速持續(xù)放緩。4月底，中央政治局會議定調(diào)樓市，‘支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展’，但市場恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控及各地政策的執(zhí)行力度。”

十余城調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管辦法

5月10日，山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，明確施工進(jìn)度達(dá)到地上主體工程封頂?shù)?，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的40%等相關(guān)規(guī)定。

來源：山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，包括南京、煙臺、南平、佛山、常德等在內(nèi)的十余城相繼調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管辦法。

從調(diào)整細(xì)節(jié)上看，各城市分別從加快審批效率、解控資金監(jiān)管比例、銀行保函等額替換等方式提高預(yù)售資金使用效率，同時(shí)降低房企重點(diǎn)監(jiān)管資金沉淀壓力。

其中南京、徐州等城市試點(diǎn)商品房預(yù)售監(jiān)管資金使用銀行保函方式，南京企業(yè)憑銀行出具保函可等額替換監(jiān)管賬戶的監(jiān)管資金，但要求房企申請前的兩年內(nèi)無違規(guī)使用商品房預(yù)售監(jiān)管資金受到行政處罰，無司法凍結(jié)、違規(guī)資金劃扣、拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資等情況。

而常德則適當(dāng)放寬預(yù)售資金解控比例，在開發(fā)企業(yè)信用等級良好、開發(fā)項(xiàng)目銷售資金全額歸集、申請資金保證用于項(xiàng)目建設(shè)的前提下，開發(fā)企業(yè)申請使用商品房預(yù)售資金額度可在原規(guī)定基礎(chǔ)上提高5個(gè)百分點(diǎn)。岳陽規(guī)定房企可暫緩儲存房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金，實(shí)現(xiàn)銷售收入后在資金監(jiān)管賬戶上留足項(xiàng)目資本金，存量項(xiàng)目資本金可提前一個(gè)節(jié)點(diǎn)申請解控。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)5月11日通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“商品房預(yù)售監(jiān)管資金政策整體仍然趨嚴(yán)，當(dāng)然也有靈活性和變通性，即上下浮動5%的規(guī)定，一些優(yōu)質(zhì)的房企能夠在政策下更好地實(shí)現(xiàn)資金回籠。以山西為例，基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的情況，實(shí)際上降低5%的概率會更大，多少能夠起到保護(hù)和鼓勵(lì)房企的作用。”

盡管多地的商品房預(yù)售監(jiān)管資金有不同程度的放松，但這些松動能否對房企“保交樓”有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)？

“經(jīng)測算，項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管一般占總的預(yù)售金的比例30%-40%，如果預(yù)售資金監(jiān)管有所放松，預(yù)售資金監(jiān)管的比例下降10%左右，有助于緩解房企資金緊張的局面，但是緩解的程度有限。”

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水通過微信記者表示，真正幫助房企走出困境的焦點(diǎn)在于，一是區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)不能抽貸斷貸；二是紓困重點(diǎn)在于出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目，央行和銀保監(jiān)會鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行并購債，并購貸款融資，收并購出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

對于本輪紓困利好的窗口期，劉水認(rèn)為：“本輪紓困的重點(diǎn)一是在銷售方面，當(dāng)前中央支持剛性和改善性需求，鼓勵(lì)因城施策，調(diào)整房地產(chǎn)政策，企業(yè)應(yīng)抓住這個(gè)政策放松的窗口期，加大銷售回款；二是借助于當(dāng)前政府鼓勵(lì)收并購融資，積極發(fā)債；三是理性拿地，對于優(yōu)質(zhì)的地塊可以獲取，但需要控制拿地節(jié)奏，科學(xué)測算，確保合理利潤空間。”

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