每經(jīng)品房 | 出臺(tái)25條政策“穩(wěn)樓市”！昆明三大熱門片區(qū)樓盤“比拼”，誰(shuí)更具升值潛力？

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

又一省會(huì)城市出臺(tái)穩(wěn)樓市新政。

4月16日，昆明市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期工作的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），包括加快商業(yè)商務(wù)用房去化、紓解疫情期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)困難、鼓勵(lì)多種方式回遷安置、優(yōu)化營(yíng)商服務(wù)、優(yōu)化住房金融服務(wù)、有效防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序及做好房地產(chǎn)市場(chǎng)輿情引導(dǎo)等八個(gè)方面共計(jì)25條意見。

《意見》提到，適度調(diào)高住房公積金貸款額度，降低購(gòu)買二套住房首付款比例；實(shí)施好差別化住房信貸政策，持續(xù)優(yōu)化住房金融服務(wù)，更好滿足購(gòu)房者合理信貸需求。同時(shí)明確，昆明市自然資源規(guī)劃局、昆明市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、昆明市住房公積金中心等部門在《意見》印發(fā)之日起30日內(nèi)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則或?qū)嵤┺k法。

來源：昆明市人民政府官網(wǎng)

值得注意的是，自去年下半年以來，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)下行趨勢(shì)。安居客數(shù)據(jù)顯示，去年6月昆明新房均價(jià)為13699元/平方米，而今年4月份為12952 元/平方米，每平方米跌超700元。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，3月昆明新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下降1.9%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比下降0.5%。

目前，西山區(qū)、五華區(qū)和盤龍區(qū)的房?jī)r(jià)排在昆明各區(qū)前列。從現(xiàn)存房源數(shù)量和供應(yīng)計(jì)劃來看，這三個(gè)區(qū)的新房、二手房占據(jù)昆明樓市大半壁江山，屬于買房熱點(diǎn)區(qū)域。

在政策利好之下，昆明熱點(diǎn)區(qū)域哪些樓盤項(xiàng)目值得關(guān)注？這些樓盤周邊的配套怎樣？未來升值潛力如何？每經(jīng)品房小程序從11個(gè)維度對(duì)昆明三大熱點(diǎn)區(qū)域的代表樓盤進(jìn)行解析。

近一年昆明新房?jī)r(jià)格趨勢(shì) 來源：安居客

以西山區(qū)4月關(guān)注度較高的華夏四季項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目于去年11月初開盤，目前銷售均價(jià)約為25000元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該樓盤估值參考價(jià)為27609元/平方米。

從周邊配套看，每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目周邊1公里工作人口占75%，老年人口占.16%，學(xué)生兒童占9%，全國(guó)對(duì)比的人口結(jié)構(gòu)指數(shù)是2.2(2.0表示2線城市最優(yōu)值)，在西山區(qū)內(nèi)高于40%的住宅項(xiàng)目，屬于老年人比例偏高、學(xué)生兒童比例偏低的區(qū)域。

項(xiàng)目周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)93元，全國(guó)對(duì)比的消費(fèi)檔次指數(shù)為1.6(1.0表示1線城市最優(yōu)值)，相當(dāng)于1-2線城市之間的水平，在西山區(qū)內(nèi)高于92%的住宅項(xiàng)目，屬于高檔消費(fèi)區(qū)域。

在通勤車速方面，華夏四季周邊1公里(直線距離)主要道路早晚高峰平均車速為20.13公里/小時(shí)，優(yōu)于西山區(qū)74%的住宅項(xiàng)目，屬于駕車出行舒適度中的區(qū)域。

基于上述維度綜合測(cè)算，每經(jīng)品房小程序?qū)I(yè)版顯示，未來五年華夏四季房?jī)r(jià)漲幅將跑贏西山區(qū)的平均水平，高于全國(guó)93%的區(qū)縣。

來源：每經(jīng)品房小程序

在盤龍區(qū)，中海云麓九里是生態(tài)大盤的代表，目前銷售均價(jià)為18500元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的估值參考價(jià)為19052元/平方米。

在教育配套方面，該項(xiàng)目周邊1公里(直線距離)有9個(gè)幼兒園，如紫東苑幼兒園(261米)、艾爾西幼兒園(443米)等，優(yōu)于盤龍區(qū)21%的住宅項(xiàng).目，相對(duì)屬于幼兒園舒適度中的區(qū)域。直線3公里范圍內(nèi)有3所小學(xué)（東華小學(xué)、東華小學(xué)金色交響校區(qū)和青云小學(xué)）和 3所中學(xué)（云華實(shí)驗(yàn)中學(xué)、白沙河中學(xué)和云南師大附中美華國(guó)際高中）。

此外，該樓盤周邊約3.14平方公里范圍內(nèi)居住人口約為1.58萬人，在盤龍區(qū)相對(duì)屬于居住密度偏低的區(qū)域，高于7%的住宅項(xiàng)目。其中南側(cè)0.76萬人， 西側(cè)0.53萬人，北側(cè)0.29萬人，符合生態(tài)低密樓盤的特征。

每經(jīng)品房小程序預(yù)測(cè)，中海云麓九里未來5年房?jī)r(jià)會(huì)跑輸盤龍區(qū)平均漲幅，但會(huì)跑贏全國(guó)平均漲幅，高于全國(guó)91%區(qū)縣。

來源：每經(jīng)品房小程序

今年春節(jié)以來，昆明市五華區(qū)受關(guān)注度較高的多為交通配套較優(yōu)的剛需樓盤，以碧桂園春城映象項(xiàng)目為例，其銷售均價(jià)為12500元/平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的估值參考價(jià)為12063元/平方米。

據(jù)每經(jīng)品房小程序，該項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)就是通勤車速，周邊1公里(直線距離)主要道路的早晚高峰平均車速為31.86公里/小時(shí)，優(yōu)于五華區(qū)98%的住宅項(xiàng)目，相對(duì)屬于駕車出行舒適度高的區(qū)域。

項(xiàng)目周邊人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)檔次的得分均超過5分，高于五華區(qū)50%的住宅小區(qū)。教育配置方面，項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)有5所小學(xué)，優(yōu)于五華區(qū)42%的住宅小區(qū)。

不過，該項(xiàng)目周邊的醫(yī)療配套、商務(wù)密度、地鐵和公交配置的得分均較低。每經(jīng)品房小程序基于以上各維度測(cè)算，未來五年碧桂園春城映象的房?jī)r(jià)漲幅可能會(huì)跑輸五華區(qū)平均水平，會(huì)跑平全國(guó)平均漲幅，高于全國(guó)86%的區(qū)縣。

來源：每經(jīng)品房小程序

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-501166633