單月股價(jià)漲近3倍%VS歸母凈利跌超3成，中交地產(chǎn)憑什么“出圈”？

每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

素來(lái)低調(diào)的中交地產(chǎn)（000736.SZ）突然出圈，原因是一個(gè)月股價(jià)暴漲287.62%。

3月16日，中交地產(chǎn)股價(jià)6.3元；4月15日，中交地產(chǎn)股價(jià)24.42元。過(guò)去16個(gè)交易日，中交地產(chǎn)拉出12個(gè)漲停板。

昨日（4月14日）晚間，中交地產(chǎn)發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告，部分年報(bào)核心指標(biāo)的大幅下滑依舊沒(méi)有影響中交地產(chǎn)股價(jià)的一路狂奔，今日（4月15日）該公司個(gè)股繼續(xù)漲停，主力增倉(cāng)明顯。

對(duì)于近期股價(jià)暴漲和資產(chǎn)重組等市場(chǎng)猜測(cè)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者未能從中交地產(chǎn)相關(guān)人士處得到有效回應(yīng)。

來(lái)源：九方智投

一個(gè)月股價(jià)漲幅287.62%

根據(jù)年報(bào)，從增長(zhǎng)層面看，中交地產(chǎn)報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入145.42億元，同比增長(zhǎng)18.23%；全口徑簽約銷售金額560億元，較上年同期增長(zhǎng)5.07%；銷售回款金額591億元，較上年同期增長(zhǎng)56.35%。

但報(bào)告期內(nèi)，中交地產(chǎn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)2.36億元，同比減少32.19%；扣非后歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損4.32億元；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額-44.52億元，已連續(xù)三年為負(fù)值。中交地產(chǎn)表示，主要為報(bào)告期內(nèi)新增項(xiàng)目增加、支付的土地款項(xiàng)增加。

來(lái)源：中交地產(chǎn)2021年報(bào)

今日，中交地產(chǎn)股價(jià)繼續(xù)漲停，主力增倉(cāng)明顯。根據(jù)九方智投相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去5個(gè)交易日，中交地產(chǎn)主力中度控盤(pán)，主力成交額90.66億元，占總成交額的47.30%。

而據(jù)Wind，過(guò)去一個(gè)月，中交地產(chǎn)股價(jià)從6.3元漲到了24.42元，漲幅達(dá)287.62%，總市值則飆升至169.82億元，市盈率達(dá)72.07倍，遠(yuǎn)高于行業(yè)均值。

中交地產(chǎn)這一輪大漲也早早引來(lái)了深交所關(guān)注函。

深交所4月1日的關(guān)注函指出，3月16日至4月1日，中交地產(chǎn)股價(jià)連續(xù)上漲，并披露三次股票交易異常波動(dòng)公告，要求中交地產(chǎn)確認(rèn)是否存在應(yīng)披露而未披露的重大信息，控股股東及實(shí)際控制人是否計(jì)劃對(duì)公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組以及其他對(duì)公司有重大影響的事項(xiàng)，以及是否存在涉嫌內(nèi)幕交易等。

但4月8日晚間，中交地產(chǎn)在對(duì)深交所關(guān)注函的回復(fù)中對(duì)所有質(zhì)疑予以否認(rèn)：不存在應(yīng)披露而未披露的重大信息，控股股東沒(méi)有計(jì)劃對(duì)公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組，不存在涉嫌內(nèi)幕交易的情形。

來(lái)源：中交地產(chǎn)公告

此后中交地產(chǎn)股價(jià)繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)上漲，過(guò)去16個(gè)交易日拉出12個(gè)漲停板。

不過(guò)，與股價(jià)暴漲同時(shí)發(fā)生的是股東們的減持操作：二股東重慶渝富截至4月12日減持股數(shù)約1197萬(wàn)股，合計(jì)金額約8463萬(wàn)元，并表示還計(jì)劃于6個(gè)月內(nèi)再次減持；股東湖南華夏及一致行動(dòng)人截至4月6日合計(jì)減持中交地產(chǎn)823.95萬(wàn)股，減持比例1.18%。

向母公司借錢買地

業(yè)績(jī)和近期股價(jià)漲幅的極不對(duì)稱引發(fā)市場(chǎng)對(duì)中交地產(chǎn)的高度關(guān)注。

興業(yè)證券發(fā)布研報(bào)指出，當(dāng)前地產(chǎn)處于“政策寬松+基本面下行”，地產(chǎn)行情演繹大概率仍處于第一階段，有望繼續(xù)取得絕對(duì)收益和超額收益。

“但近期的大盤(pán)利好并不足以支撐起單一個(gè)股如此大的漲幅，相比于其他一些大部頭央企開(kāi)發(fā)商，中交地產(chǎn)的小市值加上部分游資炒作或是主要因素。”一位不愿具名的行業(yè)分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出。

從中交地產(chǎn)近年表現(xiàn)看，土儲(chǔ)或是其最大支撐，這似乎是一個(gè)極易被忽略的事實(shí)。

根據(jù)易居研究院發(fā)布的2022年1-3月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜，中交地產(chǎn)以207.4億元排名第六。

2022年1-3月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP10 來(lái)源：易居研究院

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2021年中交地產(chǎn)通過(guò)收并購(gòu)、增資以及招拍掛的方式獲取新項(xiàng)目24個(gè)，新增土地儲(chǔ)備超過(guò)370萬(wàn)平方米，剩余可開(kāi)發(fā)土地1787.7萬(wàn)平方米；2020年，中交地產(chǎn)新增土地30宗，計(jì)容建筑面積635.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)176.90%，拿地總額達(dá)535.80億元。而2013-2016年的4年間，中交地產(chǎn)的拿地總額僅109億元。

持續(xù)激進(jìn)的擴(kuò)張來(lái)自中交地產(chǎn)對(duì)規(guī)模的渴望。

2019年7月，董事長(zhǎng)李永前從綠城再度回歸中交地產(chǎn)之時(shí)曾雄心勃勃，表示“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)在千億之上”。

2021年是中交地產(chǎn)沖刺千億的關(guān)鍵之年，但560億元的業(yè)績(jī)與目標(biāo)顯然還有一定差距，“重回央企前三”目前來(lái)看依舊困難重重。

過(guò)去這兩年，為了達(dá)成目標(biāo)，中交地產(chǎn)采取了一種最方便的辦法——向母公司借錢。

去年1月13日，中交地產(chǎn)公告，向控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)集團(tuán)）新增借款額度不超過(guò)100億元，年利率不超過(guò)10%；至年末的12月14日，中交地產(chǎn)再次表示，擬在2022年內(nèi)向地產(chǎn)集團(tuán)新增借款不超過(guò)100億元，年利率不超過(guò)10%。

把時(shí)間線拉長(zhǎng)至2020年1月，中交地產(chǎn)公告2020年內(nèi)向地產(chǎn)集團(tuán)借款不超過(guò)80億元人民幣，借款年利率同樣不超過(guò)10%。

借款的理由都很類似：為保證公司房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，公司須在土地、資金等方面做好充分準(zhǔn)備。

而對(duì)于相對(duì)較高的年利率，中交地產(chǎn)的說(shuō)法是，參考市場(chǎng)情況及地產(chǎn)集團(tuán)取得資金的成本，借款年利率屬于合理范圍。

在2021年年報(bào)中，中交地產(chǎn)管理層也表示，公司作為中交集團(tuán)在房地產(chǎn)板塊唯一的A股上市平臺(tái)，具備良好的企業(yè)背景及信用水平等條件，能夠充分依托優(yōu)勢(shì)資源創(chuàng)新發(fā)展，有力保障公司主營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈延伸。

母公司雄厚的資金實(shí)力，從來(lái)都是央企開(kāi)發(fā)商的底氣。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500523260