深圳“二手房參考價(jià)”調(diào)整的樣本意義在哪

每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

3月29日，深圳市住建局公開表示：“二手住房成交參考價(jià)格的發(fā)布是為落實(shí)我市房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》要求定期發(fā)布，我們會(huì)視調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)對(duì)價(jià)格作出相應(yīng)調(diào)整，并于近期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等官方網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布。”

自去年2月8日深圳首次公布二手房指導(dǎo)價(jià)以來，坊間曾多次傳聞“上調(diào)”。此次終于等到官方消息。

之所以傳聞“上調(diào)”，是因?yàn)槎址繀⒖純r(jià)普遍低于市場(chǎng)價(jià)，與真正的供需交易相差較大。

當(dāng)然，深圳官方推行的二手房參考價(jià)的初衷是好的。其本意是落實(shí)“房住不炒”的精神，寄望用平抑二手房?jī)r(jià)的方式，倒逼新房?jī)r(jià)格降溫。因?yàn)椋械男路繉矶紩?huì)變成二手房。

自去年2月8日出臺(tái)新規(guī)以來，也的確取得立竿見影之效。新規(guī)前，深圳二手房月成交量可達(dá)萬套，而新規(guī)后的第一個(gè)月，成交量就跌到不足千套。此后就是“冰封期”，深圳二手房市場(chǎng)已錄得13個(gè)月連跌，并創(chuàng)造了15年來的最低成交紀(jì)錄。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳二手商品住宅的成交量同2020年相比，下降幅度高達(dá)57.3%。與此同時(shí)，深圳無論新房還是二手房的漲幅，都從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的熱點(diǎn)城市名單上消失了。

一年多來，炒房客在深圳炒房的勢(shì)頭得到明顯遏制。但另一方面，部分合理的購(gòu)房需求也受到了抑制甚至傷害。由于二手房是整個(gè)金融循環(huán)體系的重要一環(huán)，它“斷流”了，就連一手房買賣和其他融資渠道也會(huì)“枯竭”。因?yàn)?，不少新房交易?shí)際上屬于改善性需求，即先賣了舊房再買新房。而一旦舊房賣不上價(jià)或脫不了手，就不可能有錢買新房。另外，許多個(gè)人和中小企業(yè)的融資，也需要用賣房這一渠道快速解決現(xiàn)金流問題。這就是現(xiàn)代城市的金融循環(huán)鏈條，一環(huán)套一環(huán)，環(huán)環(huán)相扣。

因此，二手房參考價(jià)執(zhí)行一年來，既達(dá)到了部分目的，也引發(fā)了一些始料不及的后果。如今，如何評(píng)估一年成效和調(diào)整政策，就成為當(dāng)務(wù)之急。

實(shí)際上，官方一開始就預(yù)留了政策的彈性。官方在出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)之初就曾表示，二手房參考指導(dǎo)價(jià)將根據(jù)市場(chǎng)情況一年一調(diào)。如今，一年過去了，也的確到了調(diào)整的時(shí)候。

于是問題又來了，下一步怎么調(diào)？是上調(diào)還是下調(diào)？

坊間一直有傳聞，會(huì)上調(diào)3%~5%，但這一幅度仍遠(yuǎn)低于預(yù)期，不過考慮到深圳一手房?jī)r(jià)居高不下，同時(shí)考慮到相關(guān)政策的一貫性，更大幅度的上調(diào)似乎也無多少操作空間。如何適度地調(diào)整二手房交易價(jià)，如何使這渠“水”活起來，就是擺在決策者面前的一個(gè)新課題。

當(dāng)然，政策調(diào)控目的是讓樓市回歸理性、回歸“房住不炒”的定位，從而進(jìn)一步遏制炒房現(xiàn)象。

客觀而言，二手房參考價(jià)一定程度上控制住了炒房現(xiàn)象，控制住了二手房?jī)r(jià)的暴漲，也間接地對(duì)新房?jī)r(jià)格預(yù)期帶來影響。

作為第一個(gè)推出二手房參考價(jià)的城市，深圳二手房參考價(jià)到底將如何調(diào)整，市場(chǎng)在觀察，也在等待“靴子”落地。

毫無疑問，如果此次深圳能夠在兼顧各方利益、平衡真實(shí)購(gòu)房需求的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)靈活調(diào)整，也會(huì)對(duì)其他城市起到“樣本”作用、帶來借鑒意義。