2022中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告

■研究主辦：中國企業(yè)評價協(xié)會 清華大學房地產(chǎn)研究所 北京中指信息技術研究院

■研究承辦：北京中指信息技術研究院 中國房地產(chǎn)TOP10研究組

中指研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年以來開展中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究，已連續(xù)進行了十九年。研究組把握行業(yè)發(fā)展脈搏，深入揭示房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)律，為促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用，相關研究成果已成為評判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實力及行業(yè)地位的重要依據(jù)。

當前，政府統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展，宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中向好。堅持“房住不炒”定位實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應增強風險意識，強化經(jīng)營管理水平，實現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量的發(fā)展。為此，研究組啟動“2022中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”，以“優(yōu)化模式，行穩(wěn)致遠”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強、成長潛力大、經(jīng)營穩(wěn)健、社會責任感強的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵企業(yè)提高風險把控能力，穩(wěn)健經(jīng)營增強內(nèi)生動力，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（一）業(yè)績規(guī)模

2021年，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了超預期增長，全國商品房銷售額超18萬億元，銷售規(guī)模再創(chuàng)歷史新高。百強企業(yè)順應市場變化，緊抓熱點城市群發(fā)展機遇，運用多種營銷手段并加大線上及線下營銷力度促進回款，實現(xiàn)了銷售業(yè)績的增長。2022年房地產(chǎn)市場調(diào)整仍將持續(xù)，房企銷售回款壓力不減，未來穩(wěn)健經(jīng)營、行穩(wěn)致遠將是房企發(fā)展的主旋律。

（1）銷售額同比增長3.9%，市場份額微降至49.9%

2021年百強企業(yè)精準把握市場需求釋放節(jié)奏，上半年前置銷售節(jié)點加速推盤，下半年加大促銷力度和銷售渠道合作，加速回款，銷售總額、銷售面積分別達90802億元、56943萬平方米，同比增長3.9%和1.6%。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入加速出清、優(yōu)勝劣汰的階段，百強企業(yè)的市場份額小幅下滑。2021年，百強企業(yè)市場份額為49.9%，較上年下降0.4個百分點。

隨著行業(yè)進入縮表出清階段，“唯規(guī)模論”已不再適用，“大而不強”的企業(yè)也逐漸暴露出問題。未來，百強企業(yè)不再一味地關注規(guī)模，而是更加強調(diào)財務安全與經(jīng)營穩(wěn)健，注重精細化管理和運營，追求效益的提升和高質(zhì)量發(fā)展。百強企業(yè)一方面需嚴守“三道紅線”等各項調(diào)控政策的要求，防范流動性風險，實施穩(wěn)健的投融資策略，確保財務安全；另一方面應精細化運營，從管理、產(chǎn)品、投資等方面強化管控，強基固本方得始終；同時，應調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，守正創(chuàng)新尋求業(yè)務轉(zhuǎn)型，探索新的發(fā)展模式，提升企業(yè)的全周期綜合競爭力。

（2）聚焦一二線城市強化深耕，因城施策把握市場主流需求

2021年百強企業(yè)一方面繼續(xù)聚焦核心城市群、深耕重點城市，二線城市仍是主要銷售來源，長三角、粵港澳、京津冀三大城市群銷售貢獻突出，合計占比超六成。另一方面百強企業(yè)因城施策把握市場主流需求，加大首置類產(chǎn)品的推出比例，支撐銷售業(yè)績的增長；追本溯源，回歸居住本質(zhì)，聚焦新產(chǎn)品及新技術，全方位滿足當下“美好生活”需求。

（3）把握市場節(jié)奏加大推盤力度，順應變化趨勢靈活調(diào)整營銷

2021年，百強企業(yè)順應市場變化趨勢，在上半年加大推盤力度，市場活躍度較高，市場表現(xiàn)超預期；下半年受到調(diào)控政策等因素影響，房企推盤面積呈現(xiàn)較大波動態(tài)勢。同時，百強企業(yè)緊跟市場形勢，適時調(diào)整營銷策略，通過提供特惠房源、打通線上+線下營銷渠道、新技術應用等多種方式，助力提升營銷管理水平，提高項目去化率。

（二）運營表現(xiàn)

2021年，隨著房地產(chǎn)市場進入下行通道，利潤空間持續(xù)收窄，百強企業(yè)不斷強化運營能力，以內(nèi)生增長促企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。一方面，百強企業(yè)向管理要效益，降本增效，轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式適應低利潤時代。另一方面，百強企業(yè)投資布局更加收斂，聚焦于核心城市群，謹慎儲備發(fā)展資源。

（1）盈利水平降至個位數(shù)，地價高企物業(yè)減值導致利潤下行

2021年百強企業(yè)營業(yè)收入與凈利潤保持增長態(tài)勢?？⒐ず徒Y(jié)轉(zhuǎn)穩(wěn)步增長帶動營業(yè)收入和凈利潤呈增長態(tài)勢，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達498.6億元，凈利潤均值達56.2億元，分別同比增長19.3%、0.4%，增速較上年增加1.6、減少1.5個百分點。由于營業(yè)成本上漲，百強企業(yè)凈利潤均值增速不及營業(yè)收入均值增速，“增收不增利”現(xiàn)象持續(xù)。

2021年，百強企業(yè)凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為9.8%、8.1%，較上年分別下降2.2、1.8個百分點。近年來受土地成本、新冠疫情、物業(yè)減值、融資和管控成本等多重因素影響，百強企業(yè)凈利率持續(xù)下降，趨勢未有緩解。

（2）行業(yè)進入低利潤時代，發(fā)揮綜合運營優(yōu)勢提升效益

地價高企和房地產(chǎn)去金融化限制了房企盈利空間，行業(yè)長期處于低利潤時代。房企需調(diào)整經(jīng)營方式，發(fā)揮綜合運營優(yōu)勢，適應行業(yè)調(diào)整周期。當前，多家高存貨、高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式房企面臨流動性危機，此種模式的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)，房企需逐步改變經(jīng)營模式，以適度杠桿、適量存貨、高效運營維持業(yè)務高彈性，以適應極速分化的市場。

（3）投資規(guī)模和強度雙降，布局更加聚焦重點城市

2021年住宅用地供應明顯縮量，疊加政策調(diào)控和融資監(jiān)管顯效，全年百強企業(yè)投資規(guī)模明顯縮量。50家百強代表企業(yè)全年拿地金額總量同比減少12.7%，其中招拍掛市場的拿地金額16804.8億元，占全國300城土地出讓金的29.4%，同比下降0.5個百分點。百強企業(yè)布局更加收斂，聚焦重點城市，長三角、粵港澳成為新增土儲的主要區(qū)域。

（三）風險管理

2021年以來，中央持續(xù)強調(diào)落實房地產(chǎn)長效機制，百強企業(yè)繼續(xù)主動調(diào)整債務規(guī)模及結(jié)構(gòu)，降低財務風險，滿足監(jiān)管要求。當前企業(yè)銷售回款壓力不減，疊加融資端面臨一定限制，企業(yè)債務壓力進一步加大。面對2022年償債高峰期，企業(yè)現(xiàn)金流面臨更大挑戰(zhàn)。為此，百強企業(yè)在加大營銷回款力度的同時，應緊抓政策窗口期，積極拓展新的融資渠道，通過并購融資、綠色債券、ABS等方式補充資金。

（1）負債水平穩(wěn)中有降，債務結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化

“三道紅線”提出后百強企業(yè)積極應對，通過提前償還債務、調(diào)整債務結(jié)構(gòu)等方式縮減債務規(guī)模，均值已經(jīng)基本合規(guī)。2021年，百強企業(yè)在滿足經(jīng)營需求的前提下調(diào)整債務規(guī)模及結(jié)構(gòu)，整體負債水平穩(wěn)中有降，“三道紅線”指標均值得以進一步優(yōu)化。百強企業(yè)剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率、凈負債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個百分點；現(xiàn)金短債比為1.6，較上年上升0.1，整體穩(wěn)中向好。

（2）融資收緊疊加償債高峰，抓政策窗口促回款拓渠道

在全年融資環(huán)境持續(xù)收緊的情況下，百強企業(yè)應抓住融資政策窗口期，順應政策導向，從經(jīng)營回款、融資渠道多方入手，努力提升資金充足度。一方面，百強企業(yè)預售資金監(jiān)管進一步規(guī)范、新發(fā)展模式受支持、房地產(chǎn)稅暫緩，房企應抓緊政策窗口期，加大銷售回款力度。另一方面，企業(yè)可以緊跟政策導向，適時拓展并購、保障房、綠色債，同時繼續(xù)強化ABS、增發(fā)配股等，多元融資補充現(xiàn)金流。

（四）社會責任

2021年是“十四五”規(guī)劃的開局之年，也是在經(jīng)歷疫情后我國經(jīng)濟重回發(fā)展正軌的關鍵之年。百強企業(yè)積極履行企業(yè)公民責任，履行納稅義務，納稅額穩(wěn)步增加，企業(yè)還加大保障房、公益慈善、綠色可持續(xù)性發(fā)展等多領域公益投入，踐行回報社會理念。

（1）全方位積極回饋社會，全面履行企業(yè)公民責任

2021年，百強企業(yè)積極依法納稅，納稅額保持穩(wěn)步增加的態(tài)勢。百強企業(yè)納稅額均值達60.2億元，同比增長2.2%。此外，百強企業(yè)積極響應政府相關部門的號召，扎實推進保障性租賃住房建設；加大公益捐款投入，為防汛搶險和災后重建工作貢獻力量；發(fā)揮自身優(yōu)勢投入到疫情防控當中，助力打贏防疫攻堅戰(zhàn)。

（2）堅持綠色可持續(xù)發(fā)展，推動企業(yè)轉(zhuǎn)型升級

百強企業(yè)深入踐行可持續(xù)發(fā)展理念，運用智慧科技及綠色環(huán)保等手段，積極探索綠色發(fā)展模式，打造綠色生活體系，推動企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

結(jié)語：

2021年以來，“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的主基調(diào)保持不變，房地產(chǎn)貸款集中管理制度嚴格落實。在此背景下，百強企業(yè)已然意識到“規(guī)模不再是萬金油”，唯有保證財務安全性和經(jīng)營穩(wěn)健才能實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。中國房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整通道，過去“高周轉(zhuǎn)、短平快”的發(fā)展模式亟需轉(zhuǎn)變，未來應踔厲奮發(fā)，高舉精細化運營管理的大旗，方能行穩(wěn)致遠。